馬光遠：保障房退出機制當學英國和日本

馬光遠（經(jīng)濟學家）

        深圳市住建局22日通報了社會廣泛關注的深圳桃源村經(jīng)濟適用房三期“豪車門”的調(diào)查結果。調(diào)查結果和我們以前聽到的很多故事一樣：媒體曝光的52輛過夜  “豪車”，9輛是單位的，28輛不是小區(qū)業(yè)主的，只有12輛是業(yè)主所有，而且這12輛車都是入住后所購買。該局負責人就此特別指出，目前沒有任何法律和規(guī)定限制經(jīng)濟適用房業(yè)主買車，不能永遠不讓購買經(jīng)濟適用房的人致富，不能僅因為其購房后買車就讓其退出經(jīng)濟適用住房。

        這一方面似乎預示著主管部門在“豪車門”事件中并不需要承擔審核不嚴的責任。但是，該負責人的這番辯護卻提出了一個有價值的命題：購買了經(jīng)濟適用房的人，在經(jīng)濟條件完全超越了住保障性住房的情況下（如，買個寶馬車），能否繼續(xù)擁有保障性住房？如果需要退出，又該如何退？

        事實上，這幾年圍繞經(jīng)濟適用房的是是非非，大多在能否擁有產(chǎn)權上做文章。很多人認為，作為保障性住房，不應該擁有產(chǎn)權，保障性住房在各個國家都是給居住權的廉租房，不像我國一樣給產(chǎn)權，一旦擁有產(chǎn)權，以后收入增長了，不具備保障條件了，卻依然占據(jù)著產(chǎn)權，既不公平，又無效率可言。其實，這是一個莫大的誤會。舉凡全球，在保障性住房供應上，大都建立了多元化的供應體系，有些給產(chǎn)權，有些不給產(chǎn)權。比如，新加坡的公屋是給產(chǎn)權的，英國亦有共有產(chǎn)權的保障房。

        其實，是否給產(chǎn)權，并不是問題的所在，關鍵在于，當保障對象的經(jīng)濟條件發(fā)生重大變化，超出了保障范圍，以一個怎樣的制度設計確保這些占有或者租用保障性住房的人退出，而將住房讓給后來者，形成一個良好的內(nèi)循環(huán)。在這方面，英國和日本給我們提供了很好的案例。

        英國有一種“共有產(chǎn)權”的保障性住房，和現(xiàn)在江蘇淮安的模式有點像。這種“共有產(chǎn)權”的房子由政府直接投資建設，供應對象是低收入家庭。購買者可以先取得房屋的部分產(chǎn)權，沒有取得產(chǎn)權的部分繳納租金，在收入增加以后必須買下整套住房，政府用這些資金再去建房。而日本的公營住宅，也就是相當于廉租房，對于租戶的收入每年進行嚴格的核定，當收入連續(xù)3年超過標準時，累進計算房租，如果在收入超標的情況下，連續(xù)租住5年則必須買下公營住宅。

        英國和日本的住房保障，在世界上都屬于比較成功的，我們在住房保障問題上學美國，其實并沒有選對合適的學習榜樣。而日本和英國住房保障制度成功的精髓并不在于是否給房屋產(chǎn)權，而是用一套嚴密的制度設計，并由專門的機構每年核定這些保障對象的收入，根據(jù)收入的變化強制保障對象退出，確保保障性住房的好處由需要保障的人來獨享。

        由此來看，中國經(jīng)濟適用房出現(xiàn)的諸多怪象和制度失靈，并不在于因為擁有產(chǎn)權，而是缺乏一個嚴格的內(nèi)循環(huán)退出機制，并且在整個制度設計上留下了很多尋租的空間。這樣的怪象，如果管理不嚴，在未來廉租房問題上依然會出現(xiàn)。因此，解決問題的關鍵并不是取消經(jīng)濟適用房，而是確保內(nèi)循環(huán)，確保沒有牟利的空間。

        未來數(shù)年，保障性住房建設將進入高峰期，在經(jīng)過多年激烈的爭議后，政府依然將經(jīng)濟適用房列為保障性住房的主要類型。但要確保經(jīng)濟適用房以及廉租房的確用于需要保障的人，我們急需建立一個類似英國和日本的沒有牟利空間的  “內(nèi)循環(huán)”機制，只有制度跑在腐敗的前面，才有真正的公平存活的空間。



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