被指為申通“定制”滬閘北92號地遭“賤賣”

每經(jīng)記者  夏子航  發(fā)自上海

        華僑城集團以70.2億元競得有老上海最后一塊尚未開發(fā)黃金寶地之稱的“蘇河灣”地塊時，鄰近的閘北區(qū)92號街坊地塊卻再次踏上未知的冰冷旅程。

        上海廣川置業(yè)有限公司近日（以下簡稱廣川置業(yè)）的掛牌轉(zhuǎn)讓公告顯示其唯一資產(chǎn)即是土地面積21175平方米閘北區(qū)92號街坊地塊，而掛牌價格僅為4080萬元，換算下來每畝均價不到133萬元，而“蘇河灣”地塊的轉(zhuǎn)讓價格達到約1.31億元/畝，雖同處上海中心區(qū)位，閘北區(qū)92號街坊地塊單價僅約為其1/100。

        “動遷成本還很大，你看廣川置業(yè)的流動資產(chǎn)評估減值1.7億元，凈資產(chǎn)最后是負(fù)值，主要是因為動遷一直完不成。”上述掛牌受托機構(gòu)上海通普產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)公司胥學(xué)志22日表示。

        據(jù)了解，該地塊2009年初剛從上海地產(chǎn)集團轉(zhuǎn)讓至上海閘北國資委旗下的上海不夜城新發(fā)展公司（以下簡稱上海不夜城）。胥學(xué)志表示，上海地產(chǎn)集團正是考慮到上述地塊要參與軌道交通地上、地下設(shè)施統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)計，才選擇甩賣，“目前地鐵用地要占用多大比例地塊還不確定，加上動遷成本持續(xù)上漲，因此也不能說轉(zhuǎn)讓價低。”

        有消息指出  “具有地鐵線路及附屬設(shè)施建設(shè)經(jīng)營范圍”的受讓方資格條件被指為申通地鐵量身定做，但相關(guān)方面強調(diào)指出，其他地方的地鐵集團同樣也可參與競拍。

133萬元/畝超低掛牌價

        “綜合整體情況來看，并不能說是低價掛牌。”胥學(xué)志表示。

        根據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的廣川置業(yè)100％股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓公告顯示，廣川置業(yè)成立于2003年，由上海不夜城100％控制，此次的掛牌價格為4080萬元。

        廣川置業(yè)唯一引人關(guān)注資產(chǎn)，就是閘北區(qū)92號街坊地塊。上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所資料顯示，廣川置業(yè)核心資產(chǎn)為其與上海市閘北區(qū)房屋土地管理局于2004年9月29日簽訂滬閘房地（2004）出讓合同第168號《上海市國有土地使用權(quán)出讓合同》（商品房）所涉及的，并為上海市城市規(guī)劃局以滬規(guī)劃（2005）1085號文確認(rèn)的約16530平方米的用地面積（以實測為準(zhǔn)）。

        披露信息進一步顯示，該地塊位于恒豐路以東、梅園路以西、長安路以南、蘇州河以北的閘北區(qū)天目社區(qū)。而梅園路上即有軌交1號線漢中路站2號出口，地塊地處上海核心地段。

        2月11日，占地3.56萬平方米的“蘇河灣”地塊，最終由華僑城集團以70.2億元競得，樓板價達到驚人的52855元/平方米，超過2月1日外灘8-1商業(yè)地塊34148元/平方米的樓板價。這讓鄰近的閘北區(qū)92號街坊地塊也備受關(guān)注。

        上海市城市規(guī)劃管理局2006年8月9日下發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可顯示，閘北區(qū)92號街坊地塊當(dāng)時定性為“住宅小區(qū)”，其中土地面積21175平方米（商業(yè)和居住綜合用地13690平方米，公共綠地2840平方米，帶征規(guī)劃道路占地約4645平方米）。

        “但閘北區(qū)92號街坊地塊一直被認(rèn)為有可能參與地鐵項目建設(shè)，這是它的特殊之處。”胥學(xué)志表示。

        胥學(xué)志提到，上海地產(chǎn)集團旗下兩家子公司上海房地（集團）公司、上海馨安置業(yè)有限公司早在2005年即收購了廣川置業(yè)，但一直沒有多大進展，“最終是顧慮到該地塊可能轉(zhuǎn)成地鐵用地，2009年以4043.7萬元價格進行了掛牌轉(zhuǎn)讓。”

        在2009年初的掛牌轉(zhuǎn)讓中，上海不夜城收購了廣川置業(yè)。

        胥學(xué)志表示，上海不夜城是閘北區(qū)國資委旗下土地儲備公司，“回購的意圖即是推進拆遷，使得地塊開發(fā)的條件更為成熟，該地塊目前已經(jīng)成為政府統(tǒng)籌規(guī)劃的用地。”

動遷問題致開發(fā)成本增高

        廣川置業(yè)的掛牌轉(zhuǎn)讓的委托機構(gòu)表示，動遷問題是閘北區(qū)92號街坊地塊的一個關(guān)鍵問題。

        上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌信息指出，閘北區(qū)92號街坊地塊動遷工作尚未結(jié)束，“目前尚有38戶居民、3戶個體經(jīng)營戶、7家單位和1個公廁尚未拆遷。”

        胥學(xué)志指出，該地塊動遷多年來進展一直不大，雖然2010年土地升值很快，“但帶來的直接影響是動遷的成本更大了。”至于牽涉的動遷費用將多大，他表示現(xiàn)在難以預(yù)估。

        掛牌公告顯示，廣川置業(yè)凈資產(chǎn)評估價值為-14602.75萬元，主要原因是其流動資產(chǎn)調(diào)整后賬面值為46451.15萬元，評估值為28932.01萬元，評估減值17519.14萬元，減值率37.72%，主要原因是由于存貨——土地開發(fā)成本評估減值。

        “上述情況實質(zhì)體現(xiàn)的就是動遷成本水漲船高的結(jié)果。”胥學(xué)志表示。

        據(jù)悉，如今閘北區(qū)92號街坊地塊已被上海市城市規(guī)劃管理局以滬規(guī)政（2008）595號文調(diào)整為部分市政公用設(shè)施用地，區(qū)規(guī)劃局要求結(jié)合軌道交通地上、地下設(shè)施統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)計，同步建設(shè)。規(guī)劃資料顯示，該地塊部分用地將作為為地鐵1號線、12號線、13號線三線換乘公建用地，并將建地鐵上蓋，三線換乘站的建設(shè)，地塊用途可能會偏重商用。

        正因為上述變化，該地塊的受讓方需  “具有地鐵線路及附屬設(shè)施建設(shè)經(jīng)營范圍”、并“擁有建設(shè)及經(jīng)營1條以上（含1條）地鐵線路的經(jīng)驗”。

        值得注意的是，距離閘北區(qū)92號街坊地塊一街之隔，就是申通地鐵在該地區(qū)開發(fā)的地產(chǎn)項目——恒通大廈，也有報道認(rèn)為這將有利于申通地鐵的通盤商業(yè)開發(fā)。

        對此，相關(guān)方面表示廣川置業(yè)的受讓并未限定由誰來接手，此外，“閘北區(qū)92號街坊地塊的相關(guān)規(guī)劃還沒出來，到時地鐵用地占用多少面積不確定，商住房的容積率等情況也遠(yuǎn)未確定，因此很難評價。”



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