地王“回爐”還是單價地王

每經(jīng)記者  楊羚強  實習生  羅倫發(fā)自上海

        昨日（2月8日），上海土地交易中心競拍現(xiàn)場上演戲劇性的一幕。

        2月3日，剛被南京市國土資源局收回土地的香港九龍倉，通過子公司陸裕投資有限公司  （以下簡稱陸裕投資），再次競拍黃浦區(qū)163地塊時，以低于新世界股份和新黃浦集團聯(lián)合體1000萬元的差價，黯然而退。

        在上海市黃浦區(qū)國資委控股的兩家國企成功競拍后，黃浦區(qū)163地塊再次坐穩(wěn)內地單價地王的寶座：樓板價將達51281元/平方米。但這一價格仍然比蘇寧環(huán)球2007年以6.7萬元/平方米拍下的樓板價便宜。

九龍倉穿“馬甲”競拍

        在上海房地產(chǎn)行業(yè)，黃浦區(qū)163地塊是一個傳奇。

        三年前，蘇寧環(huán)球旗下南京蘇寧地產(chǎn)曾以44.04億元的高價，經(jīng)過100多輪的競價后才最終摘得這一地塊，當時，6.7萬元/平方米的單價也令其成為內地地王。

        然而，僅在拍得此地后的一年，即2008年8月13日，蘇寧環(huán)球股份有限公司發(fā)布公告，證實其公司大股東蘇寧環(huán)球集團下屬公司南京蘇寧地產(chǎn)，已經(jīng)與黃浦區(qū)房地局解除原南京東路黃浦區(qū)163地塊的土地出讓合同，其土地出讓款也將獲全額退還。官方給出理由是，“為共同支持上海市重大工程——地鐵建設”。

        雖然，蘇寧環(huán)球對高價拍得黃浦區(qū)163地塊一事始終保持沉默。但業(yè)內一直認為，蘇寧環(huán)球在拍得上述地塊幾經(jīng)更改方案，卻始終沒有找到開發(fā)該地塊的贏利點，才是退地的關鍵。

        或許是不想再演當年的“退地”尷尬，黃浦區(qū)163地塊此次再度采用類似于外灘金融服務中心  （8-1）地塊的“預申請制度”，希望能給上述土地拍賣降溫，確保地塊成交后能迅速開工。為此，黃浦區(qū)房地局特地在土地招標文件中的競買人資格一欄中規(guī)定“對已取得過國有建設用地使用權的投標人，若未按合同約定交付土地價款、未按合同約定開工建設和竣工，且沒有按相關處置意見進行整改的，不得參加本次招標活動。”

        但仍有開發(fā)商找到其中的漏洞。2月3日，剛被南京市國土資源局公告宣布收回2007年與招商地產(chǎn)共同拍下總價24.1億元“地王”的香港九龍倉，這次找來子公司  “陸裕投資”的“馬甲”，希望能避開規(guī)定的限制。

        斯蓋策劃高級經(jīng)理張宏偉認為九龍倉此舉是在其痛失南京地王被政府沒收2.45億港元保證金后，用其下屬公司名義參與競拍，是?；ㄕ?。

成交價比前總價少10億元

        雖然，九龍倉為奪取黃浦區(qū)163地塊花盡心思，最終仍然與上述地塊失之交臂。

        昨日與九龍倉一同參與競拍的，有華人置業(yè)聯(lián)合信拓投資、新黃浦聯(lián)合新世界三家競標公司。其中，九龍倉因在三年前就參與了黃浦區(qū)163地塊的競標，又為參與競拍悉心準備多日，再加上九龍倉在地鐵商業(yè)項目方面的經(jīng)驗，可謂是志在必得，被喻為此次競標的黑馬，拿地把握十足。

        在首輪的標書評定環(huán)節(jié)中，九龍倉也顯示出了自身的優(yōu)勢。以總得分128.07的評標分數(shù)擠走了同為港資開發(fā)商的華人置業(yè)和信拓投資，得以參與最后的競價。

        但在主持人報價滿三次后，九龍倉才有新一輪舉牌，導致競價無效。

        最終，該地塊最終以34.1億元的成交價落槌，比兩年前的總價減少近10億元。

盈利空間仍有限

        克而瑞中國分析師薛建雄說，從現(xiàn)場的競拍情況看，這一成交價并沒有達到競標者的心理價位。與之前的外灘金融服務中心（8-1）地塊相似，成交總價是低于市場預期的。

        方方地產(chǎn)咨詢機構地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川說，上述地塊的樓板價高達51281元/平方米，以目前商業(yè)地產(chǎn)的市場現(xiàn)狀來看，上述地塊要在8~10年的時間靠租金收入收回投資難度不小。

        根據(jù)此前第一太平戴維斯、戴德梁行等國際知名地產(chǎn)代理行的報告顯示，上海的甲級寫字樓租賃情況，明顯遜色于同區(qū)域的商鋪。即使在經(jīng)濟逐漸復蘇的今年，寫字樓的租金價格仍然可能因為大量供應而繼續(xù)下跌。但市中心核心區(qū)域的商鋪租金則有10%以內的增幅可能。

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深圳商品住宅上周成交環(huán)比減近三成

每經(jīng)記者  翟敏  發(fā)自深圳

        經(jīng)歷2009年再一次高潮之后，深圳房地產(chǎn)市場逐漸冷卻。

        中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2月1日～2月7日深圳商品住宅成交套數(shù)為588套，環(huán)比減少28.12%；總成交面積為4.96萬平方米，環(huán)比減少25.67%；總成交金額為12.10億元，環(huán)比減少25.64%。與2009年同期周成交1447套（成交面積為13.10萬平方米）的水平相比，2010年初的樓市顯得格外冷清。

        中國指數(shù)研究院華南分院分析師楊奕認為，“主要原因是2月1日～2月7日多個樓盤的價格仍保持高位，購房者也多持觀望態(tài)度。”

        在剛過去的1月份，成交量下滑的趨勢明顯。

        “房價下行”的觀點也開始在官方的報告中出現(xiàn)。深圳市規(guī)劃和國土資源委近日發(fā)布的《2009年深圳房地產(chǎn)市場年終分析報告》披露，在政策調控之后，市場將步入深度觀望。報告撰寫人、深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒判斷，2010年房價將在政策調控和市場規(guī)律雙重作用下，出現(xiàn)下降。



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