廣州樓市成交下滑 郊區(qū)房價或領(lǐng)跌

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        隨著去年年底以來一系列房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的“著陸”，以及存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，廣州樓市的成交量開始萎縮，據(jù)悉，今年1月1日~24日，廣州一手樓盤網(wǎng)上簽約數(shù)較上月同期下滑了16%，同比去年同期也下滑了15%。而在成交價格方面，廣州市區(qū)和郊區(qū)的樓盤卻呈現(xiàn)出不同的趨勢，由于去年廣州中心城區(qū)樓市供應(yīng)量為236萬平方米，僅為廣州總體供應(yīng)量的三分之一左右，且預(yù)計今年上半年廣州中心城區(qū)住宅新增供應(yīng)也僅為126萬平方米，同時廣州市場的需求更多集中在市區(qū)之內(nèi)，因此，廣州市區(qū)的樓盤價格在政策重壓下依然堅挺，而郊區(qū)的房價卻已經(jīng)出現(xiàn)了下滑的苗頭。

        廣州地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家鄧浩志指出，從去年底相關(guān)政策出臺到現(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從國家扶持的對象變成現(xiàn)在重點(diǎn)調(diào)控的對象，一旦今后國家繼續(xù)出臺一些行業(yè)政策調(diào)控樓市，廣州郊區(qū)樓盤價格將領(lǐng)跌廣州樓市。

市區(qū)郊區(qū)“兩重天”

        記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在一系列政策組合拳的影響下，廣州樓市的成交量正在不斷下滑，但在房價方面，郊區(qū)和市區(qū)的樓盤卻呈現(xiàn)出兩種不同的趨勢。

        合富輝煌集團(tuán)市場研究部報告顯示，雖然從去年12月開始，開發(fā)商出貨的意愿就很強(qiáng)烈，但實(shí)際降價銷售的樓盤并不多。報告指出，市區(qū)中心的優(yōu)質(zhì)樓盤的客流量雖然有所下降，但這些樓盤價格仍呈現(xiàn)平穩(wěn)或上升的趨勢，目前來看降價的可能性較低。

        記者了解到，1月23日開盤的廣州海珠區(qū)某樓盤，從12月底開始，已兩次調(diào)高價格，從最初的1.5萬元/平方米調(diào)高到2萬元/平方米，如今最高價已達(dá)2.3萬元/平方米，較最初的價格上漲了53%。

        對于市區(qū)房價不跌反漲的現(xiàn)象，一位開發(fā)商人士表示，“它一下漲到這么高的價，就算想降也難，降了如何對已購房的消費(fèi)者交代？”

        而在廣州郊區(qū)，房價卻出現(xiàn)了下降的跡象。記者了解到，同樣在本月開盤的廣州市遠(yuǎn)郊增城的某大型樓盤，其開盤均價僅為6500元/平方米。據(jù)悉，該樓盤的房價此前最高曾被調(diào)至1.2萬元/平方米，而在正式開盤時，卻幾乎被“腰斬”。“面對樓市的調(diào)控政策，我們也非常關(guān)注”，該公司的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“對比一下價格，就可以猜出背后公司應(yīng)對政策的思路。”

        對于市區(qū)房價和郊區(qū)房價目前的不同走勢，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是市區(qū)和郊區(qū)樓市不同的供需情況所造成的。

        戴德梁行2009年住宅市場報告顯示，2009年廣州市新增樓市供應(yīng)量為605萬平方米，其中廣州中心四區(qū)的供應(yīng)量為236萬平方米，僅為總體供應(yīng)量的三分之一左右。預(yù)計2010年上半年廣州中心城區(qū)住宅新增供應(yīng)量為126萬平方米。“就目前的廣州市場而言，可銷售項(xiàng)目大多集中在郊區(qū)，但從傳統(tǒng)意義來講，市區(qū)則是需求更為旺盛的區(qū)域。”仲量聯(lián)行投資部的劉裕通表示。

        鄧浩志也表示，近幾年市區(qū)很少出讓地塊了，但同時郊區(qū)的土地開發(fā)量卻非常大，一旦今后國家繼續(xù)出臺一些行業(yè)政策調(diào)控樓市，將會使郊區(qū)樓盤領(lǐng)跌于市區(qū)樓盤。

        “外圍樓盤將率先開啟降價，特別是那些小開發(fā)商  （開發(fā)的樓盤）。”上述開發(fā)商人士表示，特別是近期不少銀行開始暫停房貸，未來加息的可能預(yù)期更強(qiáng)。“這將會使得郊區(qū)盤更早進(jìn)入調(diào)整期。”劉裕通說。

總體成交持續(xù)下滑

        某網(wǎng)站對廣州市國土資源和房屋管理局（以下簡稱廣州市房管局）官方網(wǎng)站的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，1月1日~24日，廣州一手樓盤網(wǎng)上簽約數(shù)達(dá)4749套，日均簽約套數(shù)約198套，環(huán)比上月同期的5665套和236套下滑了16%，同比去年1月同期的5576套也下滑了15%。

        廣州市房管局新建商品房網(wǎng)上簽約的數(shù)據(jù)顯示，隨著價格不斷攀高，12月廣州市新建商品房網(wǎng)上簽約5827宗，較11月減少30.5%，網(wǎng)上簽約面積62.3萬平方米，環(huán)比減少21.7%，網(wǎng)上簽約金額83.8億元，環(huán)比減少14.7%。

        分析人士稱，去年12月以來的一系列調(diào)控措施已經(jīng)初見成效，今年1月國家對金融信貸方面的調(diào)整更是讓樓市迅速降溫。

        去年12月，廣州市一手住宅成交均價再次突破萬元大關(guān)，達(dá)到11263元/平方米，這是廣州一手住宅成交均價連續(xù)第三個月“破萬”。

        面對一路飆升的房價，去年12月以來，中央頻頻釋放調(diào)控信號，遏制部分城市房價過快上漲；國務(wù)院等先后發(fā)出了  “國四條”、“國十一條”等重要的宏觀調(diào)控樓市政策。1月18日，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。此后，市場又傳出中國銀行等金融機(jī)構(gòu)暫停發(fā)放貸款的消息，讓火爆的樓市迅速地“降溫”。

        “去年底的政策由于沒有具體的執(zhí)行細(xì)則，對開發(fā)商影響力度不大”，劉裕通表示，而由于信貸和房地產(chǎn)密不可分，隨著信貸的收緊，市場政策更不明朗，買賣雙方觀望氣氛更為濃厚，量價齊跌的可能性擴(kuò)大。

        鄧浩志表示，目前國家出臺的政策從最初調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，開始向信貸方面調(diào)整，從而間接作用于房地產(chǎn)市場。

開發(fā)商更趨謹(jǐn)慎

        有分析認(rèn)為，如果今年國家落實(shí)600萬套的保障性住房，將對商品住宅市場帶來一定的沖擊，對于開發(fā)商而言，價格上的松動和調(diào)整在所難免。

        “存款準(zhǔn)備金率上調(diào)之后，若市場再出現(xiàn)加息的傳言，那么開發(fā)商將會轉(zhuǎn)變思路，因此今年第一季度可能僅僅是量的下跌，第二季度或出現(xiàn)價格的調(diào)整。”鄧浩志認(rèn)為。

        劉裕通表示，從調(diào)查數(shù)據(jù)可看出，這一系列樓市政策的調(diào)整特別是信貸變動，使得開發(fā)商不論是拿地，還是整體戰(zhàn)略都將更為謹(jǐn)慎。

        鄧浩志指出，目前已經(jīng)有不少開發(fā)商表示去年房價確實(shí)升得太快，擔(dān)心這樣過快上漲會帶來泡沫。2007年的教訓(xùn)是非常深刻和慘痛的，所以一些開發(fā)商在考慮是否應(yīng)當(dāng)在價格上作出調(diào)整，盡早套現(xiàn)。尤其是對于小開發(fā)商而言，推出部分樓盤，盡快回籠資金，才不至于在日后陷入困境，投資客也在考慮目前是否應(yīng)該出貨。



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