深圳大沖舊改調(diào)查 幾百元成本一“拆”上萬(wàn)

每經(jīng)記者  翟敏  發(fā)自深圳

        “剛住了兩個(gè)月又要搬家，房東當(dāng)時(shí)也不說(shuō)清楚，害得我要繼續(xù)找地方。”深圳南山區(qū)大沖村外來(lái)租客王藝昨日（1月26日）不無(wú)郁悶地向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。在大沖村內(nèi)，面臨著和王藝一樣困境的租客比比皆是。

        這一切，都源于大沖村即將迎來(lái)的舊城拆遷。871戶居民最終將陸續(xù)拆遷，而今年3月為鼓勵(lì)拆遷的最后期限。改造完成后，昔日的“城中村”將一躍成為深圳又一豪華商業(yè)區(qū)域。這些房屋從當(dāng)年建成到今日，按1.1萬(wàn)元/平方米的補(bǔ)償來(lái)算，“身價(jià)”暴漲了幾十倍之多。

最大舊改項(xiàng)目將耗時(shí)8年

        記者1月26日在大沖村看到，上千棟層數(shù)不一的自建房扎堆矗立在大沖村，遠(yuǎn)處則是TCL、中興通訊、創(chuàng)維等現(xiàn)代化建筑。有租客如此戲稱(chēng)這里的“握手樓”：“對(duì)面人家廚房炒菜沒(méi)鹽了，不用跑下樓去買(mǎi)，直接伸手借。”

        這座具有數(shù)百年歷史的村落坐擁科技園、深圳大學(xué)，優(yōu)越的地理位置使得大沖在過(guò)去的十幾年里，書(shū)寫(xiě)了深圳城中村的一段傳奇。透過(guò)大沖村口不遠(yuǎn)處巨大的“深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”牌子，似乎也可見(jiàn)證大沖曾經(jīng)的輝煌。

        各類(lèi)建筑物1400多棟，總建筑面積逾100萬(wàn)平方米，居住人口6萬(wàn)多人，改造面積達(dá)68.4萬(wàn)平方米；改造方案則為按建筑面積實(shí)現(xiàn)1:1的補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償是每平方米1.1萬(wàn)元。照此估算，大沖舊改將產(chǎn)生幾百個(gè)千萬(wàn)富豪。正因?yàn)榉课輸?shù)量眾多，補(bǔ)償金額巨大，大沖改造被認(rèn)為是中國(guó)“最大舊城改造”項(xiàng)目。

        昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在大沖村改造簽約辦公室看到，不少村民拖家?guī)Э趤?lái)到此處，有的在咨詢(xún)，有的在看宣傳片，也有村民正在簽約。不少村民在戶型沙盤(pán)旁挑選著自己喜愛(ài)的戶型，現(xiàn)場(chǎng)還不時(shí)傳來(lái)小孩子的叫喊：“媽媽?zhuān)乙“藰恰?rdquo;

        據(jù)簽約辦公室工作人員介紹，三年之后將建成居民住宅樓，村民便可全部回遷，而全部工程完成計(jì)劃需要8~10年。屆時(shí)，可與深圳目前著名商圈“華潤(rùn)萬(wàn)象城”媲美的又一豪華商業(yè)區(qū)將在大沖拔地而起。

初建成本或僅幾百元/平方米

        在深圳，如同王藝一樣，在類(lèi)似大沖這樣的農(nóng)民房中租住的人并不在少數(shù)，甚至很多來(lái)深圳打拼的“白領(lǐng)”也將“城中村”視為最為實(shí)惠、最為方便的棲身之地。

        劉麗琴（化名）就是大沖村的一名普通房東。作為土生土長(zhǎng)的大沖村民，實(shí)際上她早在10年前便搬離了大沖村，而在深圳更繁華的區(qū)域購(gòu)置了房產(chǎn)，平常委托熟人在大沖收租。

        2000年左右，出租屋已經(jīng)人滿為患，劉麗琴告訴記者，她同當(dāng)?shù)仄渌课輼I(yè)主一樣，采取了  “加建”、“拆分”的方法來(lái)增加出租房屋的數(shù)量。這一年，她的房屋從三層變成六層，而原本三室一廳的房屋也改成現(xiàn)在的七間小房。如此一來(lái)，房屋能夠容下更多的租客，劉麗琴也可從中得到更多收益。

        靠收租過(guò)著瀟灑日子的劉麗琴一家，最近一段時(shí)間的精力再次投入到這個(gè)原本“幾乎不用操心”的地方上來(lái)。因?yàn)榕f改，她不得不告訴租客，在3月份前全部搬離，因?yàn)閯Ⅺ惽僖呀?jīng)簽訂了改造合約，再過(guò)幾個(gè)月，房屋將被拆除。幾年之后，她的房子將變成CBD商圈內(nèi)的豪宅。

        對(duì)于大沖村的搶建，改造方也并不諱言，大沖舊改項(xiàng)目宣傳部一陳姓官員在接受記者采訪時(shí)坦言：“違建、搶建的情況確實(shí)存在。”當(dāng)記者問(wèn)及“違建所占的比例”時(shí)，他則稱(chēng)“這個(gè)不好說(shuō)”。

        值得注意的是，與今日每平方米上萬(wàn)元的補(bǔ)償相比，大沖村當(dāng)初的原始建設(shè)成本顯得微不足道。

        上述陳姓官員表示：“雖然隨著時(shí)間的推移，加建、搶建的成本越來(lái)越大，但可以肯定的是，最初建設(shè)農(nóng)民房的成本僅為幾百元/平方米。”

專(zhuān)家：對(duì)城中村應(yīng)客觀看待

        實(shí)際上，舊城改造一夜暴富，在深圳已經(jīng)不再新鮮。但無(wú)一例外的是，無(wú)論是當(dāng)初蔡屋圍最終得到1200萬(wàn)元補(bǔ)償?shù)?ldquo;史上最牛釘子戶”，還是崗廈舊改“種房子”收獲一村富豪，到今日的大沖舊改誕生400個(gè)千萬(wàn)富豪，無(wú)一例外都給予人們巨大的沖擊。

        昨日記者在大沖村遇到了多名前去簽約的村民。對(duì)于外界認(rèn)為一夜之間陡增的財(cái)富，他們均顯得十分謹(jǐn)慎，并不愿發(fā)表什么看法。并稱(chēng)“改與不改，房子都在那兒，都是自己的資產(chǎn)。”而在尚未簽約的村民看來(lái)，甚至認(rèn)為“與長(zhǎng)期收租金相比，改造補(bǔ)償并不是一件很劃算的事情。”

        “對(duì)于當(dāng)時(shí)的違建、搶建，還是應(yīng)該給予客觀的歷史尊重。”中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，上世紀(jì)80年代末、90年代初，“城中村”確實(shí)存在大量違建樓房，這其中，也并不能完全說(shuō)是沖著改造補(bǔ)償而去的。

        宋丁說(shuō)，“城中村”是一個(gè)特殊現(xiàn)象，是深圳在城市化發(fā)展進(jìn)程中的特殊歷史產(chǎn)物。當(dāng)年深圳快速的城市化發(fā)展占用了農(nóng)村的土地，同時(shí)也吸引了大量的外來(lái)人口進(jìn)入深圳，而政府的居住用房建設(shè)卻比較滯后。那些大量涌入又沒(méi)有住房的外來(lái)人員，租房成了他們比較合適也實(shí)則無(wú)奈的選擇。

        “一方面是外來(lái)人員的住房問(wèn)題，另一方面是原住居民在失地之后的收入和安撫問(wèn)題。‘城中村’一舉兩得，同時(shí)解決了工人無(wú)房和農(nóng)民無(wú)地的尷尬。”宋丁稱(chēng)。

        財(cái)富同道會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王亮認(rèn)為：“‘大沖現(xiàn)象’在深圳顯得更加典型，其中有歷史原因也有地理制約。深圳經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展已經(jīng)使得當(dāng)初的農(nóng)民房跟不上城市規(guī)劃；而背山面海也令深圳土地供應(yīng)顯得日益窘迫。‘城中村’改造可以說(shuō)是不得已而為之，相對(duì)其他城市而言，將面臨更多困難。”

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深圳城中村改造或提供27萬(wàn)平方米保障房

        深圳市從1997年開(kāi)始嘗試改造“城中村”，按每鎮(zhèn)一村的辦法試點(diǎn)，“以政府為主導(dǎo)、規(guī)劃全面、制度跟上”。

        2005年出臺(tái)《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定的實(shí)施意見(jiàn)》，2006年起開(kāi)始大規(guī)模改造“城中村”。

        規(guī)劃中以土地系統(tǒng)控制為核心，以合理引導(dǎo)鄉(xiāng)村工業(yè)相對(duì)集中發(fā)展、村民住宅聯(lián)建統(tǒng)建為基點(diǎn)，逐步摸索出一條“經(jīng)濟(jì)、建設(shè)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展”的農(nóng)村城市化之路。

        深圳市率先成立區(qū)級(jí)城市規(guī)劃委員會(huì)，以法定圖則的編制和實(shí)施作為法制決策的保障。強(qiáng)調(diào)在探索村鎮(zhèn)規(guī)劃管理時(shí)，引導(dǎo)“農(nóng)民上樓、工業(yè)進(jìn)園”，實(shí)現(xiàn)“規(guī)劃下鄉(xiāng)”。

        但由于牽涉面廣，城中村改造一直是一個(gè)難題。近期引起廣泛關(guān)注的崗廈、大沖改造項(xiàng)目均是經(jīng)歷了長(zhǎng)期籌備或拉鋸后方才啟動(dòng)的。

        近期獲得通過(guò)的深圳7個(gè)舊改項(xiàng)目包括南山區(qū)1個(gè)，鹽田區(qū)1個(gè)，寶安區(qū)3個(gè)，龍崗區(qū)2區(qū)。分別是南山區(qū)灣廈村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃；鹽田區(qū)上坪村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃；寶安區(qū)寶城26區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃；寶安區(qū)沙井新沙改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃；寶安區(qū)松崗碧頭舊村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃；龍崗區(qū)龍城回龍埔改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃；龍崗區(qū)南灣樟樹(shù)布村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。

        根據(jù)改造規(guī)劃方案，上述項(xiàng)目實(shí)施后，各改造點(diǎn)內(nèi)的城市面貌、品位、功能、環(huán)境、配套等都將有質(zhì)的飛躍。針對(duì)外界關(guān)于城中村改造后，低收入群體的住房問(wèn)題，規(guī)劃顯示，上述項(xiàng)目中，其中有5個(gè)項(xiàng)目改造后將提供總量近27萬(wàn)平方米的保障性住房。

NBD綜合



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