江浙退房潮真相再調(diào)查開發(fā)商“自退”被捂房源？

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  實(shí)習(xí)生  羅倫發(fā)自上海、杭州

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》1月15日?qǐng)?bào)道稱，杭州、溫州、麗水、南京等地都出現(xiàn)了大量預(yù)售合同撤消現(xiàn)象。日前記者前往杭州、嘉興等地進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)了新的情況。

        在記者調(diào)查的被退房源中，有18套房的原購(gòu)買者與樓盤開發(fā)商是同一母公司旗下的“兄弟公司”；此外，還有一些房源出現(xiàn)了同一姓名的購(gòu)房者撤消多套房源預(yù)售合同的情況。

        對(duì)于上述現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著中央及地方宏觀調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)，開發(fā)商已經(jīng)不再像過去那樣看好房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，之前用于“囤房”的各種手段被停止使用，所以通過合同撤消，讓所“捂”的房源恢復(fù)“可售”狀態(tài)，再由真正想買房的購(gòu)房者接手，以此來獲取現(xiàn)金、抵御風(fēng)險(xiǎn)。

杭州：兄弟公司聯(lián)手自買自退

        杭州透明售房網(wǎng)顯示，1月15日，杭州主城區(qū)有21套房被退。在21套退房中，杭州市上城區(qū)太和廣場(chǎng)8號(hào)樓的18套房的“原購(gòu)買人”均為浙江贊成發(fā)展有限公司，該公司與上述樓盤的開發(fā)商浙江金潮物業(yè)發(fā)展有限公司是“兄弟企業(yè)”，均由浙江省贊成集團(tuán)有限公司控股。

        太和廣場(chǎng)為何會(huì)出現(xiàn)兄弟企業(yè)聯(lián)手“自買自退”現(xiàn)象？太和廣場(chǎng)客服處負(fù)責(zé)人韓小姐表示，“原購(gòu)買人”進(jìn)行退房只是產(chǎn)權(quán)變更辦理中的一個(gè)程序，太和廣場(chǎng)8號(hào)樓已無余房在售。而“原購(gòu)買人”浙江贊成發(fā)展有限公司的工作人員對(duì)退房表示“不知情”，并在記者進(jìn)一步詢問時(shí)掛斷了電話，而浙江省贊成集團(tuán)的電話一直處于無人接聽狀態(tài)。

        杭州市房產(chǎn)交易登記管理中心負(fù)責(zé)辦理太和廣場(chǎng)8號(hào)辦公樓18套房退房業(yè)務(wù)的產(chǎn)權(quán)一處工作人員李小姐告訴記者，造成單日退房18套的原因是，浙江贊成發(fā)展有限公司對(duì)于太和廣場(chǎng)18個(gè)戶室的  “規(guī)劃變更了”——由原來8號(hào)樓23層的9間戶室與24層的9間戶室，共計(jì)18間的產(chǎn)權(quán)辦理，轉(zhuǎn)為以23層和24層每層9套房為一個(gè)戶室，共計(jì)兩個(gè)戶室的產(chǎn)權(quán)辦理。因此，浙江贊成發(fā)展有限公司撤消合同備案，只是重新辦理產(chǎn)權(quán)的一個(gè)程序。

        但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述產(chǎn)權(quán)辦理方式的變更對(duì)企業(yè)而言并無必要，或許其中另有原因。易居克而瑞杭州公司的分析師認(rèn)為，開發(fā)商“自買自賣”的現(xiàn)象在江浙乃至全國(guó)都非常流行，開發(fā)商目前撤消“自買自賣”的房源，說明開發(fā)商想要套現(xiàn)。

        此外，杭州透明網(wǎng)顯示，杭州還發(fā)生一樓盤的房源有三次被同一姓名者退房的情況。1月15日，名為“周震遠(yuǎn)”的購(gòu)房者，連續(xù)兩次出現(xiàn)在杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之江銘樓的合同撤消紀(jì)錄中，在前一天的1月14日，姓名同為“周震遠(yuǎn)”的購(gòu)房者，也曾登上該小區(qū)的撤消合同者名單。他（他們）在兩天之內(nèi)“退”了杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之江銘樓的3套房。

嘉興：一人退多套房

        與杭州相比，嘉興一人退多套房的現(xiàn)象更為普遍。嘉興市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理委員會(huì)主辦的宜居城市網(wǎng)顯示，12月28日，嘉興中環(huán)廣場(chǎng)東區(qū)被名為“朱朝…”（網(wǎng)站隱去了姓名最后一個(gè)字，下同）的購(gòu)房者連續(xù)撤消了7套房源的預(yù)售合同。

        無獨(dú)有偶的是，嘉興元一柏莊也有多名購(gòu)房者在同一天撤消兩套以上的商品房預(yù)售合同。和上述中環(huán)廣場(chǎng)東區(qū)一樣，上述購(gòu)房者姓名的前兩個(gè)字一致，身份證號(hào)碼的前6位數(shù)也完全一樣。以今年1月13日被撤消的D20幢2單元103、104、203、204室為例，4套房源分別屬于名為“俞燦…”和“呂雪…”的購(gòu)房者。

        值得指出的是上述四套房源，只是元一柏莊去年12月28日以來的20多天中所退的十多套房源中的一小部分，該樓盤近期撤消預(yù)售合同的房源中，個(gè)別房源甚至早在2007年年底前就已被購(gòu)買。

        對(duì)此，售樓處的銷售人員一再?gòu)?qiáng)調(diào)沒有遇到過退房情況，宜居城市網(wǎng)所顯示的撤消紀(jì)錄，僅僅是購(gòu)房者為了變更登記手續(xù)所為，并非真的退房。

退房潮：讓樓盤恢復(fù)可售狀態(tài)？

佑威房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟表示，開發(fā)商此前是借“虛假成交”來“捂房”，但從現(xiàn)在的房?jī)r(jià)水平來看，開發(fā)商已經(jīng)沒有必要繼續(xù)“捂盤”了，所以通過撤消合同，讓所“捂”的房源恢復(fù)“可售”狀態(tài)，再由真正想買房的購(gòu)房者接手。

        瑞銀執(zhí)行董事、亞洲房地產(chǎn)研究主管王震宇在瑞銀證券大中華區(qū)研討會(huì)上說，由于今年下半年中國(guó)內(nèi)地貨幣政策存在不確定性，在2008年吃過“苦頭”的開發(fā)商可能會(huì)在今年上半年?duì)幦〉玫奖M可能多的資金。因此，今年上半年可能成為開發(fā)商最重要的賣房時(shí)間。

        但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市的情況還沒有到糟糕的地步，投資者應(yīng)該沒有必要現(xiàn)在就撤離樓市。

        杭州當(dāng)?shù)匾患曳慨a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人林秉武認(rèn)為，很多解除合同的個(gè)案并不是真的退房，而是為了退了之后再簽，以享受更多的政策優(yōu)惠。比如此前杭州市政府出臺(tái)的相關(guān)政策明確指出，在杭州市區(qū)因首次置業(yè)或改善型需求購(gòu)買普通住房的，可享受房款總額1.3%的購(gòu)房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼范圍是自2010年1月1日至2010年12月31日購(gòu)買的普通商品住房或二手住房。

新聞鏈接

今年上半年開發(fā)商或大量推盤

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “今年開發(fā)商一定會(huì)想辦法在上半年多出貨！”瑞銀執(zhí)行董事、亞洲房地產(chǎn)研究主管王震宇在1月19日召開的瑞銀證券大中華區(qū)研討會(huì)上表示。

        王震宇認(rèn)為，大部分開發(fā)商都曾經(jīng)歷過宏觀政策調(diào)整，對(duì)貨幣政策收緊懷有戒心。所以，不少開發(fā)商會(huì)爭(zhēng)取在上半年盡量多地增加銷售，以抵御下半年貨幣政策可能的變化。如果下半年發(fā)生貨幣政策轉(zhuǎn)向的預(yù)期加強(qiáng)，開發(fā)商很有可能會(huì)提早減價(jià)賣房套現(xiàn)。

        事實(shí)上，對(duì)于貨幣政策的收緊房地產(chǎn)界已經(jīng)有所防備。

        此前，恒盛地產(chǎn)行政總裁程立雄在上海召開的營(yíng)銷會(huì)議上表示，下半年銀行可能會(huì)收緊地產(chǎn)商的信貸，開發(fā)商的資金會(huì)被收緊。

        一些機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)也顯示，自2008年開始，以往的“金九銀十”，逐漸被“紅五月”所替代，每年3月到6月份的銷售量，在各大公司一年銷售業(yè)績(jī)中的比重正在逐漸提高。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)碧桂園、世茂、富力、珠江、恒盛等多家地產(chǎn)公司進(jìn)行調(diào)查后也發(fā)現(xiàn)，今年上半年會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)賣房高峰。

        佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說，上半年應(yīng)該是開發(fā)商推盤最多的一個(gè)時(shí)間，但房子是否都能賣掉還要看今年上半年的市場(chǎng)走勢(shì)。

        因此，投資機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的考查標(biāo)準(zhǔn)正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。王震宇說，他更看好那些銷售速度比較快、在二三線城市有大量布局的地產(chǎn)企業(yè)，他認(rèn)為這些企業(yè)會(huì)在市場(chǎng)調(diào)整期中獲得更多的機(jī)會(huì)。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說，房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)調(diào)整期往往面臨資金鏈斷裂的壓力，因此，今年中國(guó)指數(shù)院的研究方向?qū)?ldquo;百大企業(yè)”轉(zhuǎn)為“理性成長(zhǎng)企業(yè)”，那些發(fā)展穩(wěn)定，開發(fā)和銷售周期更短的公司將成為他們的研究重點(diǎn)。



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