葉檀：江浙退房潮與海南炒房潮并不矛盾

每經評論員  葉檀

　　如果緊縮政策不變，以炒作天涯海角的房產為標志，房地產的瘋狂炒作將暫時告一段落。

        有消息稱，民間資金對房地產市場的主攻方向已經不在杭州而在海南，媒體在一定程度上印證了這一點。

        1月14日，《每日經濟新聞》記者對杭州、溫州、南京、麗水等二三線城市的房地產市場調查發(fā)現，上述區(qū)域近期的新房撤銷量遠高于去年同期。在杭州、麗水等城市，甚至出現了合同撤銷量和當天銷售量相當的情況。而在上海等一線城市，新房合同撤銷量比去年12月同期大幅減少，與江浙等地形成了強烈反差，資金還在狂炒海南房地產。

        作為昔日的房產泡沫圣地，目前在海南的全國性房地產開發(fā)企業(yè)超過100家，投資總額超過1000億。據海南相關部門介紹，2009年上半年，海南省房地產開發(fā)投資完成114.77億，同比增長37.2%，保持高位增長。隨著投資客和開發(fā)商潮水般涌入，海南尤其是三亞的地價和房價一路飆漲。國家統(tǒng)計局數據顯示，三亞房價從2009年6月的9526元/平方米，一路上漲到9月份的14751元/平方米。

        資金豐富的二三線城市遇冷，海南等地進入房產熱炒期，全部都是房地產狂熱炒作接近終點的信號。

        房產投資有長投與短投兩種。投資一宗房產，如果是長期投資，在初始階段是為了對抗通脹與保值，而本質是看好當地的經濟發(fā)展，握有一份當地經濟的看漲期權。比如你在溫州花大錢投資一處房產，時間在3年以上，這就說明在3年的時間內你看好以下兩點經濟基本表現：一是民間投資資金將繼續(xù)增加；二是當地的經濟向上增長。這樣一來，你的房產無論是出租還是投資都能獲得收益。

        在2009年，各地房地產基本上以瘋狂的短期投資為主，這從一線城市二手房成交量創(chuàng)歷史新高可見一斑。在2009年的房地產投資高峰時，沿海房價狂漲顯然是資金從實體經濟撤出無處可去的表現，他們抓住任何一個概念大炒特炒，導致租售比等到達相當離譜的程度。北京有的樓盤租售比高達1比500，買的房子通過出租要40多年才能收回投資。短炒的投資者不是傻瓜，當政策緊縮，他們意識到無人接盤時，最理智的做法就是趕緊拋售，收回成本。

        房地產是否健康，最終還要看當地經濟指標，租房比例、工資收入比等平時棄若敝屣的數據就成為重要參數。事實上，沿海地區(qū)經濟無法支撐目前過高的房價，下挫是題中應有之義。

        目前二三線城市房地產遇冷，說明了隨著貨幣略有收縮，這些地區(qū)的投資收益讓投資者起疑，沿海地區(qū)的經濟實際狀況比房價所反映的要糟糕得多。人們不認為當地的經濟與資金還能支撐比現在更高的房價。而海南則挾帶旅游島與免稅購物之余威，成為這次泡沫接棒中的最后環(huán)節(jié)。海南房價并不健康，因為海南旅游島規(guī)劃遠未成為當地經濟增長的現實。

        房地產的走向掌握在政府手中。政府官員態(tài)度強硬，1月14日，國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所所長任興洲在廣東表示，投機炒作行為推高了房價，如果“國十一條”等近期調控政策效果不明顯，中央還可能繼續(xù)出臺政策調控。而國家政策調控下，今年房價和成交量的漲幅都將回落。現在遠不是房地產市場塵埃落定之時。

        形勢比人強。今年的中央“一號文件”依然姓“農”，與往年不同，推進城鎮(zhèn)化將成為“三農”工作的重要一環(huán)。推進城市化其志可嘉，但在目前的財稅體系下，小城鎮(zhèn)缺乏財政起支柱作用的主要稅種。單純依賴上級財政撥付顯然無法長遠，與十幾年前大城市通過土地籌集建設經費一樣，在小城鎮(zhèn)的建設中土地仍是重要收入來源。

        在此前的城鎮(zhèn)化試點工作中，不少地區(qū)通過土地財政來充實資金。在四川省廣安市廣安區(qū)，為破解小城鎮(zhèn)建設資金難題，該區(qū)通過土地集約開發(fā)，開辟1000畝新增用地，“熟地”倍增價值量，2009年，全區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)實現土地經營收益1.2038億元。這是否意味著土地溢價從大城市走向了小城鎮(zhèn)？如果政府無法得到稅收支撐，房地產仍然是個巨大的魔咒。

        海南曾經成為中國房地產泡沫的標志，在這一輪房產熱潮中是否會成為房地產泡沫的終結地？如果不加抑制，完全有可能。



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