穗版“迪拜塔”落成廣州寫字樓今年“井噴”入市

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

　　  借高達828米的迪拜塔帶來的“高塔熱”，1月12日，廣州赫赫有名的地標性建筑物，高達432米的珠江新城西塔（又名廣州國際金融中心）寫字樓示范層正式對外開放，據(jù)悉，該寫字樓每月租金達160元~260元/平方米。而西塔的“姐妹塔”——珠江新城東塔也在緊鑼密鼓地進行著環(huán)評工作。這兩座塔樓因其超高的設(shè)計和獨特的風格，躋身全球十大頂尖高層建筑之列。

        盡管兩棟塔樓的入市時間將相隔數(shù)年，但合共高達80萬平方米的總體量，對于遍地都是商用物業(yè)，且周邊配套還有待成熟的廣州珠江新城商圈來說，帶來的將是更加殘酷的市場競爭。  

供應(yīng)量快速上升市場競爭將加劇

        “近幾年，廣州整個寫字樓市場幾乎每年均有達到11萬平方米的貨量入市。”長期從事寫字樓市場研究的仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖表示。

        在這種趨勢下，盡管去年廣州樓市出現(xiàn)了無房可售的局面，但隨著在建項目的逐步交付，未來市場可能會出現(xiàn)供大于求的情況。

        據(jù)了解，去年廣州樓市出現(xiàn)了開發(fā)商去庫存化加速的現(xiàn)象，這導(dǎo)致當?shù)厥袌鲆粫r間量價飆升，即便是高達3萬元/平方米的公寓住宅也出現(xiàn)了無房可賣的現(xiàn)象。但記者發(fā)現(xiàn)，廣州目前在建的商業(yè)項目很多，供應(yīng)不足的局面將得到緩解，甚至有可能會“矯枉過正”，仲量聯(lián)行發(fā)布的報告顯示，2009年，廣州甲級寫字樓新增供應(yīng)量達13萬平方米，而2010年將會有高達60萬平方米的新增供應(yīng)量入市，呈井噴態(tài)勢。

        盡管寫字樓租賃市場活躍，但考慮到未來可能出現(xiàn)供大于求的局面，商家開始改變策略，以提高進駐和保留租戶為首要任務(wù)。“未來一些商家可能會提供優(yōu)惠的租賃條件來吸引租戶進駐。”馬煒圖認為。

        記者了解到，西塔的總體量達47萬平方米，東塔建成后的總體量也將達到37萬平方米，二者合計將為廣州珠江新城的寫字樓市場帶來超過80萬平方米的供應(yīng)量。

        對于如此龐大的供應(yīng)量，有市場人士表示，在未來商業(yè)地產(chǎn)形勢仍不明朗下，西塔和東塔的商業(yè)前景不容樂觀，在2016年東塔入市后，這對“姐妹塔”之間也有可能進行激烈的較量。

        廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員沈愛卿認為，盡管西塔和東塔存在市場競爭，但東塔要2016年才入市，與西塔相差大約6年，在這6年當中，西塔和東塔所在的珠江新城商圈的配套設(shè)施將逐步完善，區(qū)域?qū)②呌诔墒?，因此在東塔建成的時候，需求量也會相應(yīng)提高。

        但馬煒圖表示，他目前對西塔的招商不是很擔心，他最擔心是2016年東塔入市后的招商情況。有消息稱，屆時廣州海珠區(qū)也將有近10萬平方米的恒基項目入市，加大了市場供應(yīng)量，這將對整個寫字樓市場形成巨大的租金壓力，到時候?qū)懽謽鞘袌龅母偁帉⒏託埧帷?br />
        合富輝煌的黎文江也表示，一個商圈的形成需要聚集足夠多的人氣，這個過程沒有5~10年的時間是不可能的。比如廣州的上下九步行街、北京路商圈，這些商圈的形成都耗時良久。廣州珠江新城商圈的形成需要時間來聚集人氣，才可能形成各層次的需求。

商圈尚未形成商家縮減租期

        記者發(fā)現(xiàn)，由于珠江新城商圈尚未成熟，因此對于西塔未來的前景，已經(jīng)有商家表現(xiàn)出了相當?shù)闹斏鳌?br />
        去年8月4日，投資額高達75億元，總體量超過45萬平方米的西塔項目正式啟動全球招商。為了保證項目的高端定位，采取只租不售，單一產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營模式。

        當時廣州友誼百貨與相關(guān)方簽訂了意向性合同，將西塔項目裙樓商場負一層至五層全部租賃，租賃總建筑面積3.94萬平方米，用以開設(shè)新門店，租期長達15年，租金及銷售額分成合計不超過13億元。

        但時隔不到半年，在今年1月6日，廣州友誼發(fā)布正式的租賃合同公告，表示公司將租賃西塔首至五層、地下負一層和負一夾層的裙樓商場，總建筑面積為4.47萬平方米。項目租金每年約7655萬元人民幣，租賃期縮減為7年，合計租金5.36億元。

        比對去年8月的意向性合同可以發(fā)現(xiàn)，盡管單位面積的租金稍有下降，但正式的租賃合同已將租金年限由15年縮減至7年。

        廣州友誼曾表示，未來要根據(jù)市場行情，從第8年開始，重新談判租金價格。但在此次西塔項目寫字樓對外開放會上，廣州城市建設(shè)開發(fā)有限公司商用物業(yè)經(jīng)營部副總經(jīng)理楊凱表示，西塔項目招商初期有比較多的優(yōu)惠，租金將會在160元~260元/平方米·月。

        銀河證券的一份報告指出，盡管西塔位置優(yōu)越，未來高端消費潛力很大，但周圍商圈尚未形成，配套設(shè)施還不完善。受金融危機的影響，目前國際高端品牌紛紛收縮陣線，這也增加了西塔招商的難度。因此西塔的培育期將相對較長。

配套日趨完善存在升值潛力

由于整個廣州商業(yè)地產(chǎn)曾在去年處于低迷狀態(tài)，仲量聯(lián)行等房地產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，去年連續(xù)三個季度，廣州寫字樓市場租金持續(xù)下跌，空置率不斷上升。因此，不少業(yè)內(nèi)人士對西塔所在的珠江新城商圈的未來前景情況表示擔憂。

        對此，黎文江說：“幾年前，珠江新城還是一片空地，但這幾年來發(fā)展速度很快，僅市政配套建設(shè)就已投入了好幾百個億。”

        據(jù)悉，珠江新城面積約為6.6平方公里，商用物業(yè)將達到800萬平方米，其主要定位是國際性的集團總部、貿(mào)易中心、金融中心。同時，每年政府將投資10億元打造配套系統(tǒng)。“政府不僅打造配套設(shè)施，同時還采取各種獎勵措施來加大國外高端品牌企業(yè)的入駐積極性。”黎文江說。

        自2003年起，珠江新城就已經(jīng)吸引了眾多開發(fā)商的興趣。廣州地產(chǎn)營銷經(jīng)濟專家謝逸楓表示，2010年，預(yù)計有39棟甲級寫字樓投入使用。君悅酒店、麗思卡爾頓酒店、W酒店、四季酒店、StRegis酒店、朱美拉酒店6家國際品牌五星級酒店已經(jīng)或即將入駐珠江新城。

        此外，面積56萬平方米的中央廣場和地下空間建設(shè)將在2010年基本完成；商業(yè)配套包括一公里長的興盛路步行街、15萬平方米的地下商業(yè)廣場和位于核心區(qū)正中的17萬平方米國際購物中心。

        “由于不斷完善各種市政設(shè)施配套，該區(qū)域地價也已翻了好幾倍，1萬元/平方米的地價也不算貴。”黎文江表示，去年11月，富力以10億元的價格拿下珠江新城一塊商業(yè)用地，目前富力在該區(qū)域的項目高達16個。

        “珠江新區(qū)某個樓盤盡管高達3萬元/平方米，但一開盤就被搶光，現(xiàn)在貨都沒有了”，滿堂紅物業(yè)顧問曾常興表示，就是因為這里配套還沒建設(shè)好，大家才看到升值的空間，就算在政策的影響下，珠江新城的價格也不會跌，反而會漲。

        負責西塔招商工作的城建集團副總經(jīng)理梁濟豪也曾表示，廣州中心城市的定位以及外資企業(yè)的增長，讓他們對未來的寫字樓市場充滿信心。



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