馬光遠(yuǎn)：在地方政府執(zhí)行力上下功夫

馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

        很顯然，去年年底以來(lái)，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的扶持房地產(chǎn)發(fā)展的政策，已經(jīng)全面被以12月14日出臺(tái)的  “國(guó)四條”為代表的房地產(chǎn)新政所取代。

        去年年底，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)出臺(tái)的樓市政策盡管時(shí)間極為短促，但效果之明顯遠(yuǎn)超預(yù)期。由于各級(jí)地方政府出臺(tái)了刺激樓市的種種政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)在金融危機(jī)的背景下，卻迎來(lái)了最火爆的一年，二手房交易量是過(guò)去3年大牛市的總和，各地房?jī)r(jià)大幅飆升。全國(guó)地王頻現(xiàn)，房地產(chǎn)投資再現(xiàn)紅火場(chǎng)面。房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)氣氛濃厚，各項(xiàng)指標(biāo)都預(yù)警房地產(chǎn)在積累著危險(xiǎn)的泡沫。

        在這種情況下，政府重新審視房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)，緊鑼密鼓地對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行糾偏：12月7日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求；12月9日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出終止二手房營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策；12月14日明確提出要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。

        而且，政策本身亦不缺乏亮點(diǎn)。和以前一些諸如打擊捂盤等隔靴搔癢的政策相比，“國(guó)四條”直接劍指房地產(chǎn)市場(chǎng)深層的結(jié)構(gòu)性矛盾和問(wèn)題：從土地供給政策的畸形，到信貸政策的過(guò)于寬松，從保障性住房的不足和房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂秩序。比如，提出要完善土地招拍掛制度，增加對(duì)中低價(jià)位房的土地供應(yīng)；再比如，提出要到2012年，基本解決1540萬(wàn)戶低收入家庭的住房問(wèn)題，有時(shí)間，有量化指標(biāo)；還有，在信貸政策上，為了避免政策收緊的時(shí)候一刀切，提出要實(shí)行差別利率政策等。可以說(shuō)，這些政策只要執(zhí)行得好，完全可以達(dá)到遏制高房?jī)r(jià)，抑制投機(jī)，讓房地產(chǎn)回歸民生的政策目的。

        然而，遺憾的是，“國(guó)四條”似乎遭遇了民眾的冷遇。大多網(wǎng)友對(duì)政策是否真正起到效果持懷疑態(tài)度，很多網(wǎng)友認(rèn)為在地方政府和開(kāi)發(fā)商的博弈和對(duì)抗下，“國(guó)四條”會(huì)遭遇和以前的調(diào)控政策一樣的命運(yùn)。眾所周知，2005年起國(guó)家就開(kāi)始調(diào)控房?jī)r(jià)，然而，在地方政府和開(kāi)發(fā)商的合謀下，調(diào)控政策被化于無(wú)形。特別是2008年底，在房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛開(kāi)始周期性調(diào)整，房?jī)r(jià)剛剛開(kāi)始理性回落時(shí)，卻因金融危機(jī)的到來(lái)而使得政策“急轉(zhuǎn)彎”，國(guó)家出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策。從當(dāng)時(shí)來(lái)看，雖屬無(wú)奈之舉，但也在很大程度上損害了民眾對(duì)房地產(chǎn)政策的信任。因此，“國(guó)四條”如何在復(fù)雜的利益博弈下，修復(fù)民眾的信任，恐怕比政策本身都更加重要。

        而且，就中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，我們無(wú)法逃避這么一個(gè)結(jié)論，即政府在其中扮演著一個(gè)重要的利益角色。某些開(kāi)發(fā)商之所以敢于對(duì)抗中央政府的調(diào)控政策，根源在于地方政府與房?jī)r(jià)之間的畸形依賴關(guān)系和土地財(cái)政的生存模式。從根子上來(lái)說(shuō)，要讓民眾重新恢復(fù)對(duì)政策的信任，必須下定決心改變房產(chǎn)商和地方政府唇亡齒寒的畸形關(guān)系，讓地方政府不再做房產(chǎn)商的“馬仔”，國(guó)家公共政策不再為利益集團(tuán)做注腳，恢復(fù)政府作為中立的裁判者地位。

        由此觀之，破除中國(guó)房地產(chǎn)公共政策信任危機(jī)的關(guān)鍵，恐怕要在地方政府的執(zhí)行力上下功夫。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜的利益格局和態(tài)勢(shì)，為了對(duì)抗利益集團(tuán)對(duì)房地產(chǎn)政策實(shí)施的干擾，必須對(duì)“國(guó)四條”的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，增強(qiáng)其操作性。其一，在土地供應(yīng)上，不能再采用“價(jià)高者得”的招拍掛制度，而是應(yīng)該根據(jù)居民的收入和消費(fèi)能力，用居民可接受的房?jī)r(jià)來(lái)倒推地價(jià)；其二，在信貸政策上，必須嚴(yán)格控制第二套房政策，嚴(yán)格界定改善性住房的條件，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為；其三，將保障性住房的完成情況納入地方官員的考核指標(biāo)，扭轉(zhuǎn)在保障性住房上執(zhí)行不力的現(xiàn)狀；其四，強(qiáng)行規(guī)定收取土地出讓金的至少20%用于彌補(bǔ)保障性住房建設(shè)資金之不足。

        唯有如此，才能確保房地產(chǎn)公共政策的民意基礎(chǔ)和實(shí)質(zhì)正義，重建房地產(chǎn)公共政策的信譽(yù)。



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