容積率0.2以下的別墅才叫“豪宅”？

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)

　　上期《房產(chǎn)周刊》討論了公寓豪宅的標(biāo)準(zhǔn)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱NBD）記者發(fā)現(xiàn)，相對(duì)公寓，更多的別墅愿意被稱之為“豪宅”。上海一些兼有公寓和聯(lián)體別墅的樓盤，由于其別墅更靠近市中心，也往往會(huì)被冠上“豪宅”之名。

        上海的別墅豪宅真的比比皆是嗎？參與本次討論的嘉賓表示，按照他們的標(biāo)準(zhǔn)，只有少之又少的別墅能配得上“豪宅”稱呼。

話題1什么樣的別墅才算是“豪宅”？

　　　　NBD：別墅豪宅有地段概念嗎？還是說(shuō)只要是豪宅，無(wú)論在哪個(gè)區(qū)域，都能稱為豪宅？

        周國(guó)平：豪宅的容積率必須很低，至少在0.2以下；占地面積必須大于1000畝，每棟的建筑面積必須達(dá)到1000平方米——因?yàn)槊娣e達(dá)不到1000平方米，很多功能無(wú)法具備；周圍環(huán)境需要有山有水——如果沒(méi)有獨(dú)特的自然景觀資源，豪宅的獨(dú)特性和稀缺性便無(wú)法體現(xiàn)。

        陳晟：從我的感受來(lái)說(shuō)，由于上海城市的快速發(fā)展，豪宅尤其是別墅型豪宅的地理位置正在向新城化、點(diǎn)狀化發(fā)展，在不同的區(qū)域內(nèi)都會(huì)出現(xiàn)一些高端的住宅區(qū)。

        朱兆榮：從我們代理的租賃及銷售市場(chǎng)看，很多客戶更看重的是項(xiàng)目配套設(shè)施。比如一些客戶的小孩子要讀書，就需要房子附近有教育資源。除此以外，一些重要的社區(qū)配套，比如高爾夫球場(chǎng)、大型連鎖超市，也是非常必須的。事實(shí)上，很多成熟別墅豪宅區(qū)的形成是因?yàn)橛写蟓h(huán)境的配合，是經(jīng)過(guò)地方政府的長(zhǎng)期培育才能形成的。

        NBD：海外的豪宅普遍都有非常好的設(shè)施——比如藏酒室和大型的會(huì)所，另外還有24小時(shí)隨叫隨到的五星級(jí)酒店服務(wù)。那么，上海的別墅豪宅的軟硬件至少應(yīng)該達(dá)到什么樣的標(biāo)準(zhǔn)呢？

        周國(guó)平：樓層必須要高，至少要達(dá)到10米，標(biāo)準(zhǔn)層的層高必須達(dá)到4米。另外，單棟別墅面積必須很大，至少要有1000平方米。在設(shè)施方面，僅吃飯的地方，就要有正餐廳、中餐廳；浴室則至少要有桑拿房、干蒸房、游泳池和普通浴池四種；還需要擁有影劇院、壁球房等多種娛樂(lè)設(shè)施；此外還需要有獨(dú)立快速的電梯。而且服務(wù)也很重要，配套的物業(yè)服務(wù)要與豪宅的價(jià)值相匹配。

        陳晟：豪宅別墅要有特色的設(shè)計(jì)風(fēng)格，不僅是外立面風(fēng)格要有特色，內(nèi)裝修采用的精裝修材料也要好。此外，居住氛圍也需要有一定的要求，鄰里間的生活習(xí)慣應(yīng)該比較接近，更加容易溝通和共同生活。

        朱兆榮：材料并不是問(wèn)題，風(fēng)格也不是問(wèn)題。因?yàn)椋瑑?nèi)地真正的獨(dú)門獨(dú)戶的別墅并不存在，很多別墅只是相對(duì)于小區(qū)獨(dú)立，而對(duì)于整條街來(lái)說(shuō)，這個(gè)別墅并不獨(dú)立。所以建筑風(fēng)格方面并不能完全滿足客戶自己的特定需求。而從別墅的面積看，七八百平方米應(yīng)該可以看作是豪宅了。事實(shí)上，與公寓不同，豪宅并不需要非常周到的酒店服務(wù)，七八百平方米的別墅已經(jīng)有房間可以住自己的花匠、廚師和管家，物業(yè)管理只需要提供一些公共服務(wù)就可以了。至于高端人士集聚的社交平臺(tái)，在我看來(lái)，其實(shí)不少買豪宅的人都很低調(diào)，相互間并不是太希望互相交流。

話題2哪些人在購(gòu)買豪宅？

　　　　NBD：別墅豪宅的主要客群是哪些，他們的購(gòu)買能力是怎樣的？為什么今年的豪宅價(jià)格沒(méi)有公寓漲得快？

        周國(guó)平：上海的別墅購(gòu)買力最近幾年雖然有所上升，但相對(duì)來(lái)說(shuō)仍然很低。從我觀察來(lái)看，普通人群的購(gòu)買力大概在300萬(wàn)~500萬(wàn)元。今年上海房?jī)r(jià)上漲幅度比較大的就是這個(gè)價(jià)格段的房屋。而上海的別墅購(gòu)買力雖然要比這個(gè)水平高，但也大致在2000萬(wàn)元左右，能承受1億元左右價(jià)格的很少。目前上海最貴的別墅豪宅是10億元，而全球最頂級(jí)的豪宅別墅價(jià)格是100億，其中最大差距體現(xiàn)在環(huán)境、配套、服務(wù)等軟硬件配套上，（上海別墅豪宅）要達(dá)到上述頂級(jí)豪宅別墅的標(biāo)準(zhǔn)，還有相當(dāng)大的距離。

        陳晟：我們?cè)秃芏嚅_發(fā)商交流發(fā)現(xiàn)，別墅豪宅的買主主要是江浙一帶的企業(yè)主，他們有些并未受到金融危機(jī)的影響，有些在金融危機(jī)后經(jīng)濟(jì)情況反而比金融危機(jī)前還要好，其中有相當(dāng)一部分是來(lái)自IT業(yè)，也有很多本身就是房地產(chǎn)開發(fā)商。他們多數(shù)擁有比較豐富的豪宅購(gòu)買經(jīng)歷，有的已經(jīng)買了幾套豪宅。他們買豪宅主要是因?yàn)轭A(yù)計(jì)到未來(lái)的通漲，所以別墅的保值和增值能力會(huì)是他們考慮的重點(diǎn)。另外，也有一些企業(yè)主是把在上海的別墅豪宅作為企業(yè)公館，豪宅對(duì)他們來(lái)說(shuō)，更多是具有商務(wù)性質(zhì)。

        朱兆榮：在我看來(lái)，高端豪宅價(jià)格上漲不快，主要原因并不是購(gòu)買力不足，而是因?yàn)榻煌ㄔ?。大部分人買別墅還是想把它當(dāng)作第一居所的，但是不可預(yù)計(jì)的交通擁堵，限制了他們買別墅豪宅的熱情。如果交通情況好轉(zhuǎn)，上海豪宅別墅的價(jià)格還是很有希望上漲的。

話題3明年豪宅是否依然具備保值功能？

　　　　NBD：很多投資者把購(gòu)買豪宅當(dāng)作投資、保值、抗通脹的手段，明年的上海豪宅是否依然具備保值功能？

        周國(guó)平：國(guó)家對(duì)于別墅用地已經(jīng)不會(huì)再批，中期以內(nèi)，別墅的用地會(huì)逐年減少，另一方面，土地價(jià)格不斷上漲，開發(fā)商成本越來(lái)越高，直接導(dǎo)致了別墅價(jià)格居高不下。我調(diào)研過(guò)今年北京、深圳等地市場(chǎng)，那里的豪宅基本上已經(jīng)被客戶一掃而空。而上海的別墅豪宅經(jīng)過(guò)10年的積累，目前還有一定的量可供購(gòu)買，但數(shù)量也不多。我們預(yù)測(cè)，未來(lái)3年客戶的購(gòu)買力將達(dá)到一個(gè)頂峰，未來(lái)的別墅豪宅價(jià)格可以達(dá)到5000萬(wàn)元。

        陳晟：一些機(jī)構(gòu)已經(jīng)出手成批收購(gòu)別墅類物業(yè)，從這點(diǎn)可以看出它們心目中的價(jià)值判斷。相對(duì)其他類型的物業(yè)，高端物業(yè)受市場(chǎng)波動(dòng)影響小、抗跌性能強(qiáng)，這是機(jī)構(gòu)投資者投資的主要因素。

        朱兆榮：2009年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表明，明年的貨幣政策仍將保持較寬松的流動(dòng)性，而且明年又恰逢世博會(huì)，這對(duì)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。明年的商品住宅銷售應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題，主要的問(wèn)題是物業(yè)的價(jià)格會(huì)否上漲。從現(xiàn)在來(lái)看，明年總體的房?jī)r(jià)漲勢(shì)將趨于平緩，不會(huì)有今年這樣大的價(jià)格波動(dòng)。

延伸閱讀

豪宅的5條參考指標(biāo)

　　　　經(jīng)過(guò)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》房產(chǎn)周刊在12月10日和12月17日兩次對(duì)于上海豪宅的討論，2010年的上海豪宅標(biāo)準(zhǔn)也逐步浮出水面。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，稀缺性依然是體現(xiàn)豪宅價(jià)值的最重要標(biāo)準(zhǔn)，而寬闊的面積，長(zhǎng)期的保值能力，也是豪宅必須具備的特點(diǎn)。我們大致總結(jié)了5條標(biāo)準(zhǔn)，僅供讀者參考。

        標(biāo)準(zhǔn)一：稀缺的資源性。無(wú)論是0.2以下的容積率，還是獨(dú)特的景觀，這類稀缺的資源，幾乎是任何豪宅所必須具備的。

        標(biāo)準(zhǔn)二：較大的面積。如果說(shuō)，2007年很多高端人群對(duì)300平方米以上的住宅面積已經(jīng)能感到滿意。那么到了2010年，這個(gè)面積段的房屋已經(jīng)無(wú)法被稱作豪宅。500平方米、800平方米乃至1000平方米的住宅面積正在成為人們對(duì)豪宅的新衡量條件。

        標(biāo)準(zhǔn)三：足夠的層高。隨著時(shí)代的發(fā)展，高端人群對(duì)層高的要求較以往有所不同。他們認(rèn)為只有較高的層高，才能體現(xiàn)出高端住宅的豪華和奢侈，體現(xiàn)出房子本身的莊嚴(yán)感覺(jué)。事實(shí)上很多高端別墅的客廳都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了挑高設(shè)計(jì)。

        標(biāo)準(zhǔn)四：優(yōu)質(zhì)的建材。無(wú)論是外立面的貼磚，還是門、廳等使用的材料，或者是豪宅內(nèi)部所使用的裝修用料，都會(huì)被嚴(yán)格要求。

        標(biāo)準(zhǔn)五：良好的物業(yè)配套。高端客群對(duì)家政服務(wù)方面的需求尤其挑剔，帶有桑拿淋浴、按摩、健身、酒吧、中餐等多種服務(wù)會(huì)所，具有24小時(shí)隨叫隨到家政服務(wù)的物業(yè)管理，是很多業(yè)內(nèi)人士所提到的豪宅標(biāo)準(zhǔn)。

嘉賓：

上海嘉城兆業(yè)房地產(chǎn)有限公司副總裁  周國(guó)平

中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)  陳  晟

第一太平戴維斯項(xiàng)目市場(chǎng)開發(fā)部董事  朱兆榮



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