高房?jī)r(jià)誘發(fā)炒地潮 瑞安叫?！凹t證”

每經(jīng)記者  夏子航  發(fā)自瑞安

        一個(gè)成交量達(dá)300億元的交易市場(chǎng)，出現(xiàn)在浙江溫州的縣級(jí)市瑞安，商品是代表安置留地（又稱“返回地”，指政府依法征收農(nóng)民集體土地后，按征收面積的一定比例返回給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的國(guó)有土地）建房指標(biāo)的“紅證”。

        有當(dāng)?shù)厝诵稳莩促u“紅證”的手段和炒股差不多，低買高賣，也有人把這稱為擊鼓傳花一般的  “游戲”，玩的時(shí)候都開心，但鼓點(diǎn)到誰(shuí)的手中停下來(lái)，誰(shuí)就“倒了霉”。

        最終，一紙禁令叫停了日趨狂亂的鼓點(diǎn)。10月28日，瑞安市相關(guān)部門下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱  《意見(jiàn)》），嚴(yán)禁村集體組織發(fā)放的指標(biāo)“紅證”上市流通。11月2日，瑞安房管局與工商、稅務(wù)及執(zhí)法大隊(duì)聯(lián)合整治房屋中介。

        “很簡(jiǎn)單，現(xiàn)在不再下發(fā)‘紅證’了，就算有‘返回地’的資金交易，但政府不再發(fā)放證明新持有人權(quán)責(zé)的‘紅證’了，這項(xiàng)交易自然會(huì)逐漸冷下來(lái)。”一位不愿具名的瑞安當(dāng)?shù)毓賳T向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出。

        在整個(gè)炒作“紅證”利益鏈條背后，是高房?jī)r(jià)和暴利的雙重作用。如何“善后”，是當(dāng)?shù)卣媾R的首要問(wèn)題。

現(xiàn)場(chǎng)：大力整治遏制炒作

        11月3日中午，記者來(lái)到瑞安市炒賣“返回地”的“圣地”——上望。

        這里看起來(lái)是再普通不過(guò)的城鄉(xiāng)接合部，人力三輪車在混亂的人流與車流中穿行。“看到房屋介紹所了吧。”人力三輪車師傅向記者指出，從這往前500米的道路兩邊，密密麻麻地分布著將近60家房屋介紹所。這些介紹所清一色地坐落在當(dāng)?shù)鼐用褡约覙欠康?樓門面里，大門上都標(biāo)著  “地基轉(zhuǎn)讓”、“返回地轉(zhuǎn)讓”和“指標(biāo)轉(zhuǎn)讓”等字樣。中介所大多僅有一間門面大小，陳設(shè)簡(jiǎn)陋，墻上懸掛幾幅地塊位置和房屋效果圖就是主要的信息。

        這些房屋介紹所主要經(jīng)營(yíng)  “地基轉(zhuǎn)讓”、“返回地轉(zhuǎn)讓”和“指標(biāo)轉(zhuǎn)讓”，針對(duì)的都是安置留地。

        前幾個(gè)月，這些房屋介紹所門前停滿了高檔轎車，屋后還有專供“炒家”休息的場(chǎng)地，場(chǎng)面頗為“壯觀”。

        “如今車子和人都少了一大半。”三輪車師傅看了看路邊的私家車說(shuō)，“幾天前還不是這樣。以前這里的四車道兩邊幾乎都停滿了車，每到這里就會(huì)堵車，瑞安有錢人開著私家車到這炒地基都成一道風(fēng)景了。”

        “紅證風(fēng)潮”的轉(zhuǎn)折是10月28日瑞安市政府下發(fā)的  《意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》提出要加強(qiáng)安置留地用地審批管理，要求各村于今年11月30日前將安置留地安置對(duì)象名單上報(bào)國(guó)土資源部門審核備案，逾期不上報(bào)的，按閑置土地處置，并嚴(yán)禁村集體組織發(fā)放的指標(biāo)“紅證”上市流通，嚴(yán)禁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員、公職人員等參與安置留地建房指標(biāo)買賣，不聽(tīng)勸阻的，有關(guān)部門將嚴(yán)肅追究相關(guān)責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任。

        至少在表面上，炒作之風(fēng)一下被潑了冷水。

探秘：“大戶”掌控下的“漲跌規(guī)則”

        由于“紅證”交易被叫停，對(duì)于陌生面孔，當(dāng)?shù)胤课葜薪樗娜硕急憩F(xiàn)得很謹(jǐn)慎。記者經(jīng)輾轉(zhuǎn)找到一位愿意進(jìn)行溝通的老板，他告訴本報(bào)記者，這邊60余家房產(chǎn)中介交易的是所謂“紅證”，即“土地分配計(jì)劃使用證”，“這樣的紅證上也只有姓名、房屋面積大小和大致地塊的信息，其他都是未知的，而且房子還遠(yuǎn)未建起來(lái)。”

        據(jù)他介紹，“紅證”上的房?jī)r(jià)最早也就2000元/平方米，2009年2月時(shí)漲到4000元/平方米左右，10月時(shí)已接近8000元/平方米。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從他提供的一份“交易暫行細(xì)則”上面看到，炒賣“返回地”的客戶需滿足“押金5萬(wàn)元整”、“定金30萬(wàn)元以上”，并且在“5天交易期限內(nèi)”完成。

        “完全就是炒作，沒(méi)有基礎(chǔ)的炒作，想開價(jià)多少都行，只要有人接。”上述房產(chǎn)中介老板告訴記者，有時(shí)一單能賺2萬(wàn)～3萬(wàn)元，甚至4萬(wàn)～5萬(wàn)元，“當(dāng)然也有幾千塊的，反正基本都是短期買賣。”

        瑞安當(dāng)?shù)匾晃还賳T透露，實(shí)際上，“雖然參與資金很多，但由于人數(shù)眾多，資金仍較分散，個(gè)別‘大戶’仍能隱秘地掌控地基價(jià)格的階段漲跌，從而獲取更大利益。”

        “‘大戶’往往手上握有很多房源，他會(huì)在高價(jià)時(shí)出手大部分房源，然后留下一部分逐級(jí)降價(jià)賣出，從而造成小幅跌價(jià)的行情，等到行情落到一定的階段低點(diǎn)時(shí)，‘大戶’再選擇全部吃入。”上述官員解釋道。

        《瑞安市制止安置留地指標(biāo)炒賣有關(guān)情況》指出：“被炒賣的安置留地面積約600畝。”有不愿具名的權(quán)威人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，返回地炒作是不受法律保護(hù)的，卻有300億元資金逐漸加入這場(chǎng)瘋狂的炒賣中，“安置留地在短期被炒高，到后來(lái)，都有人借貸高利貸去玩，這遲早要出大問(wèn)題。”

溯源：高房?jī)r(jià)驅(qū)動(dòng)指標(biāo)炒賣

        11月2日，瑞安房管局與工商、稅務(wù)以及執(zhí)法大隊(duì)聯(lián)合赴上望整治房屋中介，主要采取的是要求整改拆除違法戶外措施的手段。“把廣告招牌都拆除，也是種警示和暗示，給他們心里造成影響。”瑞安房管局副局長(zhǎng)周豐表示。

        整治后炒作之風(fēng)似乎開始慢慢平息，人們開始思考驅(qū)動(dòng)資本瘋狂投機(jī)的根源究竟何在。

        瑞安房管局產(chǎn)權(quán)與市場(chǎng)管理科科長(zhǎng)吳年琥指出，瑞安新盤價(jià)格的暴漲先傳導(dǎo)至二手房，“最終帶動(dòng)了地基的爆炒，再吹大了一輪泡沫。”

        再往前追溯，瑞安市幾年前開始推行的安置留地政策意外地為瘋狂的投機(jī)種子提供了土壤。

        2003年，在  “推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)，解決失地農(nóng)民的生計(jì)問(wèn)題”思路下，瑞安市開始推行安置留地政策。

        “安置留地政策主要有兩種取向，一種是直接發(fā)錢，另一種就是返回土地，而瑞安主要實(shí)施的就是返回土地。”瑞安市一位官員在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)透露。

        《瑞安市制止安置留地指標(biāo)炒賣有關(guān)情況》指出，截至目前，瑞安市安置留地面積約1500畝，一部分村通過(guò)“招拍掛”出讓以貨幣形式予以分配，另外一些村自行將商住安置留地建房指標(biāo)分配到戶。

        “最早是一些窮的村民家庭分到指標(biāo)后沒(méi)有建房經(jīng)濟(jì)能力，把指標(biāo)出售給富的村民，或者是幾家把較小的面積歸到一家頭上，開始了最早在村民內(nèi)部的流轉(zhuǎn)。”瑞安房管局副局長(zhǎng)周豐表示。

        知情人士透露，在2005年前后，指標(biāo)交易范圍擴(kuò)大，開始有非本村村民和城市居民參與購(gòu)買  “指標(biāo)”，“但量仍不大。2007年開始的房地產(chǎn)行情，特別是2009年開始的房?jī)r(jià)暴漲最終促成了炒地基的瘋狂。”

        瑞安市方面的初步調(diào)查也認(rèn)可上述看法，稱“隨著房?jī)r(jià)上漲，一些投機(jī)炒房人、中介機(jī)構(gòu)也開始參與安置留地建房指標(biāo)買賣之中，價(jià)格在短期內(nèi)被炒高，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。”

“堵”與“疏”之困

        對(duì)高房?jī)r(jià)的恐慌和暴利的誘惑最終使得越來(lái)越多的人卷入到這場(chǎng)龐大的“紅證”交易中來(lái)。

        “前期主要是有錢人在參與，后來(lái)賺錢效應(yīng)出來(lái)后，普通百姓就參與其中，越玩越大，問(wèn)題也就越積越深。”吳年琥表示。

        前期，瑞安相關(guān)主管部門采取的是“堵”的方式。周豐指出，8月20日瑞安多個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的通告》指出：1.安置留地指標(biāo)買賣不受法律保護(hù)；2.禁止房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)參與安置留地指標(biāo)炒賣；3.公職人員不得以任何形式參與炒賣安置留地指標(biāo)。“通告發(fā)布及相應(yīng)的措施落實(shí)以后，炒賣行為一度得到平息。”

        但溫州、瑞安的房?jī)r(jià)在國(guó)慶期間再度大漲，使得指標(biāo)炒賣在一定程度上“回潮”。

        10月28日瑞安市政府下發(fā)了上述《意見(jiàn)》，前述不愿具名的官員指出，“現(xiàn)在不再下發(fā)‘紅證’了，這項(xiàng)交易自然會(huì)逐漸冷下來(lái)。”

        周豐表示，瑞安方面正在對(duì)多少人、多少資金參與炒賣進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，“以分析其間的難點(diǎn)與困難，再研究解決問(wèn)題。”

        如何來(lái)做好炒地風(fēng)波的后續(xù)工作，接受采訪的房產(chǎn)中介以及政府部門官員大多表示難以作出判斷，“畢竟太多利益已牽涉其中，瑞安方面也要考慮老百姓的承受能力。”

        “疏”的方式是加快建成安置留地建房，屆時(shí)可以進(jìn)行正常的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，但由于多方利益沖突，實(shí)踐證明，發(fā)生炒賣的安置留地建房往往建不起來(lái)。改變‘返回地’分配方式也將是辦法之一，有官員透露，瑞安將  “基本不再采取土地返回的方式，而支持現(xiàn)金分配。”但這最終仍要視村民的愿望而定。

        “最有效的還是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范。”周豐表示，瑞安將增大和優(yōu)化住宅建設(shè)用地供應(yīng)、加快現(xiàn)有住宅用地項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、加強(qiáng)商品房銷售管理，以切實(shí)遏制投機(jī)性炒房。

        “政府肯定要管，但要從全局上來(lái)整治。此外，溫州巨大民間資本在制造業(yè)遇冷等特殊背景下的出處與引導(dǎo)，顯然更值得關(guān)注。”瑞安一位官員如此認(rèn)為。



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