上海規(guī)定農(nóng)村用地可建單位租賃房

　　自2006年起，上海張江高科技園區(qū)試水人才公寓，為園區(qū)引進(jìn)人才提供“只租不售”的過渡住房。截至目前，張江投入使用的各種人才公寓已達(dá)8處，共計(jì)3168套，現(xiàn)已入住9596人次。
　　
　　然而，在人才公寓的建設(shè)與使用過程中，也有不少麻煩：公寓的用地規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、稅收標(biāo)準(zhǔn)等，都沒有統(tǒng)一的“說法”，實(shí)際操作中難免磕磕碰碰。
　　
　　如今，這些問題似乎有了解決途徑。
　　
　　日前，上海市政府下發(fā)了《關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見》（下稱《試行意見》），對(duì)人才公寓、職工宿舍和來滬務(wù)工人員宿舍等單位租賃房作了明確規(guī)定。
　　
　　解決外來人口住房難
　　
　　“單位租賃房的建設(shè)和使用，是上海住房保障體系的一個(gè)重要組成部分，也是為了滿足部分‘過渡性居住需求’。”上海市住房保障房屋管理局有關(guān)人士表示。
　　
　　近年來，上海市先后出臺(tái)了一系列政策，著力構(gòu)建分層次、多渠道、成系統(tǒng)的住房保障體系，包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等。然而，在上海，有超過1/4的常住人口無緣現(xiàn)行的保障體系。根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2008年上海常住人口達(dá)1888.46萬人，其中外來常住人口為517.42萬人，占到全市常住人口的27%。“他們大多為各單位引進(jìn)的人才或來滬務(wù)工人員，極少數(shù)有能力進(jìn)入市場(chǎng)購買商品住房，同時(shí)也不可能像戶籍人口一樣享受住房保障政策。”
　　
　　如此龐大的群體的居住問題，成了擺在上海市政府面前的不可忽視的社會(huì)問題。“幫助大量外來常住人口解決階段性居住需求，既有利于完善房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)；也有利于引進(jìn)、留住各類人才和務(wù)工人員。”上海住房保障房屋管理局人士告訴記者。
　　
　　在上海市委書記俞正聲的明確要求下，有關(guān)行政管理部門組成專題調(diào)研隊(duì)伍，兵分幾路進(jìn)行考察調(diào)研，總結(jié)部分國企、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，研究制訂了《試行意見》，明確提出按照“政府引導(dǎo)、規(guī)范運(yùn)作，只租不售、封閉運(yùn)行”的基本要求，經(jīng)辦理相關(guān)建設(shè)工程審批手續(xù)，全市企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)管理主體、高校、部隊(duì)及其他單位可以利用自用土地建設(shè)或者以舊建筑拆除重建、改建的方式建設(shè)單位租賃房，提供給本單位職工或園區(qū)內(nèi)企業(yè)符合條件的引進(jìn)人才、來滬務(wù)工人員短期租住。
　　
　　農(nóng)村用地可建租賃房
　　
　　《試行意見》規(guī)范了單位租賃房的建設(shè)與使用管理。“以前人才公寓項(xiàng)目在報(bào)批報(bào)建過程中按照住宅類標(biāo)準(zhǔn)審批，對(duì)容積率、朝向等要求都比較高，比如要符合‘每天日照1小時(shí)以上’，甚至還要配備車位。”不少人才公寓建設(shè)者抱怨道。“單位租賃房其實(shí)更接近宿舍，而不是住宅。”上海住房保障房屋管理局人士認(rèn)為，在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上，應(yīng)當(dāng)遵循2006年2月施行的建設(shè)部《宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》，不同于商品住宅的建設(shè)。如閔行區(qū)的“藍(lán)領(lǐng)公寓”就主要為宿舍，輔以少量的成套公寓。房屋的建筑面積為40—50平方米，每間租住人數(shù)不超過8人。
　　
　　另外，原先管理部門認(rèn)為人才公寓對(duì)外租賃，類似于酒店或賓館的商業(yè)化服務(wù)，因此均按商用標(biāo)準(zhǔn)收取水電等費(fèi)用。入住者的生活成本成倍上升。同時(shí)，根據(jù)相關(guān)政策，人才公寓的房租收入需繳納5.5%的營業(yè)稅、12%的房產(chǎn)稅，企業(yè)根據(jù)盈利情況還要繳納企業(yè)所得稅，累計(jì)稅負(fù)較高，開發(fā)公司的積極性受到一定影響。對(duì)此，新出臺(tái)的《試行意見》明確規(guī)定：經(jīng)市有關(guān)行政主管部門認(rèn)定的單位租賃房項(xiàng)目的水、電、煤等公用事業(yè)建設(shè)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，參照居住類房屋標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；對(duì)按照政府規(guī)定價(jià)格向規(guī)定對(duì)象出租單位租賃房所取得的租金收入，按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行稅收優(yōu)惠。
　　
　　為加大政策支持力度，充分挖掘土地資源潛力，《試行意見》還規(guī)定，在單位自用土地不足的情況下，區(qū)、縣政府可以統(tǒng)籌安排利用產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整土地、農(nóng)村集體存量建設(shè)用地等其他兩類土地用于建設(shè)單位租賃房。經(jīng)審核批準(zhǔn)用于建設(shè)租賃房的單位自用土地和農(nóng)村集體建設(shè)用地，其用地性質(zhì)、土地權(quán)屬保持不變。“這一規(guī)定算得上是在實(shí)踐基礎(chǔ)上的創(chuàng)新之舉。”有業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)說。
　　
　　《試行意見》創(chuàng)造性地將農(nóng)村集體存量建設(shè)用地納入建設(shè)單位租賃房的范圍，既彌補(bǔ)了周邊工業(yè)園區(qū)的土地緊張的缺陷，又可以確保村民增收。同時(shí)，城市邊緣的農(nóng)村通常是外來人口集中聚集地，而單位租賃房的集中建設(shè)與管理，也有利于上海加強(qiáng)對(duì)外來人口的管理。
　　
　　提高利用率實(shí)行退出制
　　
　　為了防止出現(xiàn)變相違規(guī)建設(shè)福利房、解困房的情況，《試行意見》從制度設(shè)計(jì)源頭上著手，做了相應(yīng)的限制性規(guī)定，以實(shí)現(xiàn)單位租賃房與市場(chǎng)化商品住房的有效隔離。除在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上與一般商品住宅有所不同外，在權(quán)屬登記上，規(guī)定該房屋登記為職工（集體）宿舍，不得分割辦理小產(chǎn)權(quán)證；且除隨同單位資產(chǎn)整體處置外，單位租賃房不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、單獨(dú)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。單位租賃房辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，也不得改變?cè)赓U用途。在供應(yīng)對(duì)象上，限定提供給本單位或本園區(qū)企業(yè)內(nèi)簽訂勞動(dòng)合同的職工、引進(jìn)人才或來滬務(wù)工人員租住。在租賃期限上，規(guī)定一般不超過3年；其中，由來滬務(wù)工人員承租的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其勞動(dòng)合同中的用工期限約定租期。
　　
　　單位租賃房主要用于解決本單位職工的過渡性居住問題，從租金上來說通常比市場(chǎng)價(jià)略低。如閔行“藍(lán)領(lǐng)公寓”月租金一般人均為200元至400元，張江人才公寓在500元到1500元之間，符合相關(guān)條件的入住者每月還可獲200元補(bǔ)貼。上海寶鋼自建的單身職工公寓在確定租金時(shí)，測(cè)算出不包含利潤的宿舍租金盈虧平衡點(diǎn)為單人間每人每月880元，雙人間528元。
　　
　　為提高有限房源的利用率，租賃房實(shí)行一定的退出機(jī)制。以張江為例，將租金補(bǔ)貼的時(shí)限確定在3年。寶鋼則采取逐年提高租金的方法，第一年按盈虧平衡租金的70%收取，第二年100%，第三年130%，以后每年在上一年收費(fèi)基礎(chǔ)上遞增30%，第四年收費(fèi)基本達(dá)到周邊市場(chǎng)化租賃房租金標(biāo)準(zhǔn)，越長期居住，成本越高。“這就從機(jī)制上保證了單位租賃房只用于滿足職工過渡性居住需求。”