開(kāi)發(fā)商“地王爭(zhēng)霸”產(chǎn)品創(chuàng)新抵御地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        分析師認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)并不僅取決于所處的城市和自身的財(cái)務(wù)狀況，更取決于產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力：有些地塊價(jià)格雖高，但可以開(kāi)發(fā)出適合市場(chǎng)的產(chǎn)品，與一些低端項(xiàng)目相比，風(fēng)險(xiǎn)要小。

        在今年全國(guó)各地地王招拍掛現(xiàn)場(chǎng)，總是能夠看到前地王開(kāi)發(fā)商的身影。隨著新地王的誕生，老地王曾經(jīng)高價(jià)買(mǎi)地的疑慮，似乎頓時(shí)煙消云散。在“房?jī)r(jià)總是會(huì)上漲”的預(yù)期下，開(kāi)發(fā)商你追我趕，將地價(jià)拉出了一條向上的曲線(xiàn)。

        在地王效應(yīng)影響下，地王所在區(qū)域房?jī)r(jià)走出普漲行情。專(zhuān)家指出，開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地后，不能單靠這種效應(yīng)來(lái)拉升房?jī)r(jià)，要抵御高地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，必須要拿出創(chuàng)新性的產(chǎn)品。

龍湖、金地

推動(dòng)上海郊區(qū)樓板價(jià)破萬(wàn)

        2007年底，上海青浦趙巷特色居住區(qū)8號(hào)地塊被初進(jìn)上海的龍湖地產(chǎn)以15.4億元的掛牌價(jià)格摘得，樓板價(jià)達(dá)10672元/平方米，將上海郊區(qū)土地成交樓板價(jià)首次推上了萬(wàn)元大關(guān)。媒體當(dāng)時(shí)評(píng)論稱(chēng)，龍湖是在“以一種瘋狂的方式拿地”。

        繼龍湖后，今年8月，金地集團(tuán)以30.48億元的總價(jià)、近14500元/平方米的樓板價(jià)拿下上海青浦趙巷10號(hào)居住用地，成為上海新地王。金地在競(jìng)拍時(shí)，第二輪報(bào)價(jià)比首輪的21.023億元高出9億元，直接把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手逼退了場(chǎng)。

        金地和龍湖高價(jià)買(mǎi)地，直接刺激了房地產(chǎn)商布局上海。8月底，華潤(rùn)置地以35.22億元購(gòu)入上海嘉定南翔鎮(zhèn)地塊，每平方米樓面價(jià)約7500元，創(chuàng)區(qū)內(nèi)新高。

        兩家地產(chǎn)巨頭聯(lián)手造地王，也直接推動(dòng)上海郊區(qū)房?jī)r(jià)上漲。

        在金地30.48億元拍地后的一周，上海區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)先的幾乎全部是郊區(qū)板塊。其中，金山區(qū)成交均價(jià)上漲90.38％，成交量大漲64.52％；嘉定區(qū)成交均價(jià)首次破萬(wàn)，達(dá)10776元/平方米；松江區(qū)成交均價(jià)上漲14.32％；崇明縣均價(jià)上漲33.76％。

志成、中海

沒(méi)有最貴只有更貴

        熟悉樓市的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，國(guó)內(nèi)樓市的土地價(jià)格和房屋售價(jià)并不是直線(xiàn)上漲的，而是盤(pán)旋式上升的。上海長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)的兩幅先后成交的地塊，便反映了土地價(jià)格的上述規(guī)律。

        2007年9月26日，經(jīng)過(guò)2個(gè)多小時(shí)、440輪叫價(jià)的鏖戰(zhàn)，名不見(jiàn)經(jīng)傳的上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司以11.04億元的價(jià)格從眾多競(jìng)爭(zhēng)者手中搶下了  “普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊”。11.04億元的摘牌價(jià)，高出3.14億元底價(jià)2.5倍多，折合樓板價(jià)約1.64萬(wàn)元/平方米。

        2008年，國(guó)內(nèi)樓市急轉(zhuǎn)直下，志成企業(yè)以損失超過(guò)3000萬(wàn)元土地保證金的代價(jià)退地。這幅地最后被志成系的另一家企業(yè)上海贏華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以約7.64億元購(gòu)得。這個(gè)價(jià)格與最初相比，下降了近1/3。

        開(kāi)發(fā)商退地的案例并沒(méi)有嚇跑后來(lái)者。

        今年9月10日，中海地產(chǎn)以總價(jià)70.06億元競(jìng)得上海長(zhǎng)風(fēng)地塊，問(wèn)鼎新任全國(guó)地王。該地塊溢價(jià)率達(dá)129%，平均樓面地價(jià)達(dá)2.2萬(wàn)/平方米。新地王的誕生，讓當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者信心倍增，周邊二手房普遍跳價(jià)，幅度高達(dá)500~1000元/平方米。

富力、方興

你追我趕逐高地價(jià)

        相比前兩個(gè)案例，富力和中化方興所拍的廣渠門(mén)外10號(hào)和15號(hào)地塊的時(shí)間更接近。兩幅地王拍賣(mài)時(shí)間僅僅相差1個(gè)多月，但樓板價(jià)相差已達(dá)1000元/平方米。

        5月21日，富力在18家企業(yè)的虎口下，以3.4倍于底價(jià)的10.22億元啃下了廣渠門(mén)外10號(hào)這塊  “硬骨頭”，15140元/平方米的樓板價(jià)創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)北京的地價(jià)之最。拿下上述地塊時(shí)，富力也透露出了一些忐忑，一再?gòu)?qiáng)調(diào)高價(jià)拿地，是因?yàn)閷?duì)廣渠門(mén)外10號(hào)有著深厚感情。

        富力的忐忑，很快就被中化方興的豪邁一掃而盡。6月30日，中化方興以40.6億元的天價(jià)拍下了緊鄰的廣渠門(mén)外15號(hào)地塊，這個(gè)價(jià)格較掛牌起始價(jià)16.47億元高出了24.13億元，折合樓面地價(jià)約16000元/平方米，成為北京招拍掛以來(lái)的新地王。

        兩幅地王的誕生直接推動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)的上漲。兩幅土地之間的首城國(guó)際中心，今年7月之前的售價(jià)不過(guò)15000元/平方米，8月份已經(jīng)漲到18000元/平方米。距離兩幅地王稍遠(yuǎn)的禧福匯，價(jià)格更是由上半年的18000元/平方米漲到了24000元/平方米。

【專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)】

抗風(fēng)險(xiǎn)能力取決于產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力

　　上述幾幅地王的案例，似乎驗(yàn)證了此前開(kāi)發(fā)商的一個(gè)普遍觀(guān)點(diǎn)：房?jī)r(jià)總是會(huì)漲，只要能夠延期開(kāi)發(fā)，即便地價(jià)拍得再高也不怕。然而，業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地后，必須在產(chǎn)品上創(chuàng)新，才能將房子賣(mài)出去。

        方方地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)趙豫川提醒，并不是每個(gè)城市都擁有較大的樓市上漲空間，如南京、無(wú)錫等地的土地價(jià)格雖然比上海、杭州等城市低得多，但由于房?jī)r(jià)缺乏繼續(xù)上漲空間，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很大。

        方方房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)首席分析師胡宗亙認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)并不僅取決于所處的城市和自身的財(cái)務(wù)狀況，更取決于產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力：有些地塊價(jià)格雖高，但可以開(kāi)發(fā)出更適合市場(chǎng)的產(chǎn)品，與一些低端項(xiàng)目相比，風(fēng)險(xiǎn)要小。

        胡宗亙表示，大開(kāi)發(fā)商不懼高地價(jià)，因?yàn)槠涓?jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，能拿出市場(chǎng)需要的產(chǎn)品；而缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的小公司即使拿地價(jià)格不算高，也會(huì)陷入困境。如萬(wàn)科、中海等品牌開(kāi)發(fā)商由于擁有較高的品牌溢價(jià)能力，抗地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)能力較高。另外，這些公司的財(cái)務(wù)情況相對(duì)較好，不需要短平快開(kāi)發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小。相比之下，一些公司雖然購(gòu)買(mǎi)了價(jià)格相對(duì)較低的土地，但是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不足，無(wú)法賣(mài)出較高的價(jià)格，反而會(huì)遇到較高的風(fēng)險(xiǎn)。

        他舉例說(shuō)，綠城和仁恒集團(tuán)2007年同時(shí)在上海新江灣買(mǎi)地，綠城的樓板價(jià)僅12500元/平方米，而仁恒集團(tuán)的樓板價(jià)高達(dá)20000元/平方米。今年初，綠城將新江灣地塊賣(mài)給了九龍倉(cāng)，而仁恒集團(tuán)卻仍然持有土地準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)。原因就在于，仁恒集團(tuán)所購(gòu)的土地容積率只有1.2，比綠城新江灣地塊1.7的容積率低，因此擁有更多的產(chǎn)品創(chuàng)新空間。仁恒可以開(kāi)發(fā)出更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，提高售價(jià)，以應(yīng)對(duì)高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)。



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