上市遇機(jī)構(gòu)熱捧 世聯(lián)地產(chǎn)將成蘇寧第二？

每經(jīng)記者  王炯業(yè)

        新股上市后連續(xù)幾天受到機(jī)構(gòu)熱捧的情況是比較罕見(jiàn)的，但2004年上市的蘇寧電器（002024，收盤(pán)價(jià)14.53元）就是一家。新股IPO開(kāi)閘后，世聯(lián)地產(chǎn)（002285，收盤(pán)價(jià)29.20元），這家中小板企業(yè)也受到熱捧。投資者不禁好奇，世聯(lián)地產(chǎn)到底有什么魅力，機(jī)構(gòu)是否計(jì)劃復(fù)制第二個(gè)蘇寧電器？

相似點(diǎn)1：

弱市中都受機(jī)構(gòu)熱捧

        2009年8月28日是世聯(lián)地產(chǎn)上市的首日，當(dāng)天大盤(pán)大跌2.91%，從大盤(pán)回調(diào)至最低點(diǎn)算起，累計(jì)跌幅已超過(guò)20%。

        在弱市中上市，可以說(shuō)世聯(lián)地產(chǎn)是生不逢時(shí)，然而機(jī)構(gòu)投資者并有因?yàn)榇蟊P(pán)的受挫而“拋棄”世聯(lián)地產(chǎn)。

        據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，上市短短4天，滬深龍虎榜顯示的前五大營(yíng)業(yè)部席位中，機(jī)構(gòu)凈買(mǎi)入5203萬(wàn)元。其中，8月28日，2家機(jī)構(gòu)買(mǎi)入3261萬(wàn)元；次日1家機(jī)構(gòu)買(mǎi)入943萬(wàn)元，一家機(jī)構(gòu)賣(mài)出1121萬(wàn)元；9月1日2家機(jī)構(gòu)再度瘋狂買(mǎi)入2959萬(wàn)元；9月2日1家機(jī)構(gòu)買(mǎi)入514萬(wàn)元，2家機(jī)構(gòu)賣(mài)出1353萬(wàn)元。

        也許投資者還記得，2004年A股市場(chǎng)處于漫漫熊市之時(shí)，蘇寧電器在上市首日（7月21日）暴漲100%以上，當(dāng)天有四大機(jī)構(gòu)專(zhuān)用席位現(xiàn)身蘇寧電器，而且皆為買(mǎi)入，招商證券（機(jī)構(gòu)專(zhuān)用席位1）買(mǎi)入3860萬(wàn)元，招商證券（機(jī)構(gòu)專(zhuān)用席位2）買(mǎi)入3031萬(wàn)元，華安證券（機(jī)構(gòu)專(zhuān)用席位）買(mǎi)入2245萬(wàn)元，國(guó)信證券  （機(jī)構(gòu)專(zhuān)用席位）買(mǎi)入2219萬(wàn)元。

        在那時(shí)的市場(chǎng)背景下，機(jī)構(gòu)資金的動(dòng)向讓投資者不得不重新審視蘇寧電器的投資價(jià)值。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)天共成交63414萬(wàn)元，其中買(mǎi)入金額達(dá)11355萬(wàn)元，占到了當(dāng)日該股總成交金額的近兩成。如果按照當(dāng)日成交均價(jià)31.07元計(jì)算，四大機(jī)構(gòu)席位共計(jì)買(mǎi)入365.54萬(wàn)股，占該股流通股本的14.62%。

        之后，蘇寧電器更是讓機(jī)構(gòu)喜歡到了“瘋狂”，基金在蘇寧電器的持股占其流通股的比例，從來(lái)就沒(méi)有低于45％。

相似點(diǎn)2：

業(yè)內(nèi)第一家A股上市公司

        除了上市之初都受了機(jī)構(gòu)熱捧外，蘇寧電器和世聯(lián)地產(chǎn)還存在其他相似之處。

        蘇寧電器發(fā)行價(jià)為16.33元，是首家直接登陸A股市場(chǎng)的家電零售公司。世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)行價(jià)為19.68元，是首家直接登陸A股市場(chǎng)的地產(chǎn)中介公司。

        華泰證券地產(chǎn)分析師張馳飛告訴記者，IPO成功后，世聯(lián)地產(chǎn)成為A股首家房地產(chǎn)中介類(lèi)公司。公司采用“咨詢(xún)+實(shí)施”的業(yè)務(wù)模式，“核心業(yè)務(wù)”是顧問(wèn)策劃和代理銷(xiāo)售。

        張馳飛解釋道，顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)包括為地方政府或土地運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供政策建議等顧問(wèn)服務(wù)，為開(kāi)發(fā)商提供市場(chǎng)進(jìn)入戰(zhàn)略、土地競(jìng)投策略等顧問(wèn)服務(wù)；提供代理銷(xiāo)售+顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)及為機(jī)構(gòu)或個(gè)人提供房屋租賃服務(wù)等三大業(yè)務(wù)。

        資料顯示，世聯(lián)地產(chǎn)三大業(yè)務(wù)在2009年上半年對(duì)凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)比分別為代理銷(xiāo)售64%、顧問(wèn)策劃22%、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)14%，其核心收入來(lái)自顧問(wèn)策劃和代理銷(xiāo)售。

相似點(diǎn)3：

可復(fù)制式“核心業(yè)務(wù)”

        那么第一家A股房地產(chǎn)中介企業(yè)到底如何定位？其發(fā)展空間又有多大呢？

        張馳飛告訴記者，大型地產(chǎn)公司都開(kāi)始把房地產(chǎn)做成  “消費(fèi)類(lèi)模式”，開(kāi)發(fā)由他們自己完成，銷(xiāo)售策劃等環(huán)節(jié)則選擇外包。這也是今后地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢(shì)，因此未來(lái)世聯(lián)地產(chǎn)的“核心業(yè)務(wù)”將大大受益于開(kāi)發(fā)商的這種經(jīng)營(yíng)策略。

        另一方面，世聯(lián)地產(chǎn)有點(diǎn)類(lèi)似于連鎖地產(chǎn)，“核心業(yè)務(wù)”最大的特點(diǎn)就是具有可復(fù)制性，只要公司能在一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，就可以充分利用公司知識(shí)管理與信息分享平臺(tái)。

        張馳飛表示，美國(guó)上市的易居（中國(guó)）克而瑞信息系統(tǒng)就是這樣的一個(gè)核心系統(tǒng)，它會(huì)把每個(gè)地區(qū)調(diào)研的資料匯總進(jìn)入這個(gè)系統(tǒng)，這樣按照流程一步步做下去，最后代理銷(xiāo)售的效率和規(guī)模得以大大提高。

        投資者不禁疑問(wèn)，這不就是蘇寧電器的復(fù)制模式嗎？每家店的模式一樣，只要多開(kāi)，控制成本，就可以獲得不凡的收入。

差異分析：

核心價(jià)值有待提升

        用華爾街的行話來(lái)說(shuō)，“tenbagger”是指價(jià)格可以上漲十倍的股票。蘇寧電器也許就是投資者要尋找的“tenbagger”，既然世聯(lián)地產(chǎn)的“核心業(yè)務(wù)”有如此美好的前景，那么它是否也具有成為  “tenbagger”的潛質(zhì)呢？

        公司表示，募集資金到位后，所投資的項(xiàng)目產(chǎn)生效益需要一定時(shí)間，難以在短期內(nèi)對(duì)公司盈利產(chǎn)生顯著貢獻(xiàn)。根據(jù)對(duì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的分析及公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，短期內(nèi)凈資產(chǎn)增長(zhǎng)幅度較快，可能導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率的下降。

        查閱了大量資料后，記者發(fā)現(xiàn)，蘇寧電器之所以能夠成為牛股，首先，它具有高增長(zhǎng)率，而高增長(zhǎng)率是建立在高毛利率基礎(chǔ)上的。2006年上半年蘇寧電器的空調(diào)的毛利率達(dá)26.49%，是國(guó)美電器的3倍，通訊的毛利率達(dá)29.48%，是國(guó)美電器的4倍。

        其次，蘇寧電器和國(guó)美電器在全國(guó)布局的時(shí)候，家電連鎖行業(yè)還未真正高速發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)并不太激烈。

        一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，世聯(lián)地產(chǎn)要在今后的競(jìng)爭(zhēng)中勝出，除了“核心業(yè)務(wù)”可復(fù)制模式外，還需要找到其核心價(jià)值，形成一定的壁壘，比如品牌優(yōu)勢(shì)，毛利率優(yōu)勢(shì)等，這樣才不會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰，路還是很長(zhǎng)的。

        不過(guò)，張馳飛表示，世聯(lián)地產(chǎn)為當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商和土地經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供咨詢(xún)策劃服務(wù)和代理銷(xiāo)售服務(wù)，更為有利的是，開(kāi)發(fā)商在異地?cái)U(kuò)張時(shí)，在消費(fèi)者之中建立起市場(chǎng)口碑需要一個(gè)比較長(zhǎng)的過(guò)程，而中介機(jī)構(gòu)所服務(wù)的對(duì)象就是開(kāi)發(fā)商，如果兩者過(guò)去有過(guò)成功的合作經(jīng)歷，未來(lái)很容易在新的城市開(kāi)展合作。

投資觀點(diǎn)

現(xiàn)在介入股價(jià)高了點(diǎn)

        “現(xiàn)在介入世聯(lián)地產(chǎn)股價(jià)的確高了點(diǎn)。”一位私募人士告訴記者。

        雖然在A股市場(chǎng)中沒(méi)有世聯(lián)地產(chǎn)同行業(yè)的企業(yè)，但記者注意到，與在其他市場(chǎng)上市的同行業(yè)企業(yè)相比，世聯(lián)地產(chǎn)股價(jià)并不低。

        受金融危機(jī)影響，在美國(guó)上市的易居中國(guó)每股收益0.48元，股價(jià)在20元左右，靜態(tài)市盈率為40倍左右；香港上市的合富輝煌每股收益虧損；富陽(yáng)控股每股收益也虧損；世聯(lián)地產(chǎn)2008年每股收益0.69元，世聯(lián)地產(chǎn)靜態(tài)市盈率40倍以上。記者還發(fā)現(xiàn)，在這四家企業(yè)中，2006年～2008年，世聯(lián)地產(chǎn)毛利率水平均低于另三家企業(yè)。

        上述私募人士指出，在看好其發(fā)展前景的同時(shí)，考量一家企業(yè)是否能夠成為“tenbagger”還需從管理層、品牌、核心競(jìng)爭(zhēng)力等各方面去衡量，如果能在低價(jià)位介入那就更好了。



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