2009-07-07 02:14:06
陳真誠(chéng)進(jìn)一步認(rèn)為,這是地方政府?dāng)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)有水分的結(jié)果;相較于地方政府的數(shù)據(jù),銀行的數(shù)據(jù)相對(duì)可靠。
每經(jīng)記者 朱小雯 發(fā)自北京
分析師:
前5月銷(xiāo)售僅3000億左右
此前,統(tǒng)計(jì)局公布1~5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為24644萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)25.5%。商品房銷(xiāo)售額11389億元,同比增長(zhǎng)45.3%。其中,商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)49%,辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)11.6%和27.9%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源17523億元,個(gè)人按揭貸款1983億元。
隨后,著名房產(chǎn)分析師陳真誠(chéng)提出,由于一手房和二手房,普通住宅和非普通住宅,商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓的首付比例不一樣,因此,取平均值,用按揭貸款數(shù)據(jù)除以0.7,基本上可得出,1~5月,全國(guó)房地產(chǎn)通過(guò)按揭銷(xiāo)售的房地產(chǎn)實(shí)際總量可能約為2832.86億元。而這與統(tǒng)計(jì)局公布的1~5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額11389億元相差很大。
陳真誠(chéng)進(jìn)一步認(rèn)為,這是地方政府?dāng)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)有水分的結(jié)果;相較于地方政府的數(shù)據(jù),銀行的數(shù)據(jù)相對(duì)可靠。換言之,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房實(shí)際銷(xiāo)售量實(shí)很可能只有3000億元左右。
統(tǒng)計(jì)局發(fā)文:
對(duì)方分析很不科學(xué)
就在上周五,統(tǒng)計(jì)局發(fā)布署名為郭同欣的文章,稱(chēng)使用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中按揭貸款除以0.7,簡(jiǎn)單地推算出“商品房銷(xiāo)售額”,并以此否定統(tǒng)計(jì)局的商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù),“是很不科學(xué)的”。
該文首先指出商品房銷(xiāo)售額不完全由按揭貸款決定,我國(guó)居民平均實(shí)際首付款比例可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于規(guī)定的比例。
其次,按揭貸款主要用于購(gòu)買(mǎi)普通商品住宅,因此用整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售額與主要用于住宅銷(xiāo)售的個(gè)人按揭貸款做比較是不科學(xué)的。同時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中的按揭貸款一般小于商業(yè)銀行發(fā)放給購(gòu)房者的按揭貸款數(shù)量。
另外,近幾年按揭貸款占商品房銷(xiāo)售額和企業(yè)資金來(lái)源的比率是相對(duì)穩(wěn)定的。如果今年1~5月份的商品房銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有造假嫌疑,那么銷(xiāo)售火爆的2006年和2007年的商品房銷(xiāo)售也是不正確的。
并且,如果1~5月我國(guó)商品房銷(xiāo)售額只有2832億元,如果按照每平方米均價(jià)5000元計(jì)算,每套房子100平方米計(jì)算,每月每?。ㄊ校┲讳N(xiāo)售3660套住房。這樣的結(jié)論也是難以置信的。
該文強(qiáng)調(diào),統(tǒng)計(jì)局現(xiàn)行商品房銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)是對(duì)8萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按月調(diào)查的結(jié)果,其中有7000多家企業(yè)是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)直接上報(bào)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。
分析師回?fù)簦?br />
“數(shù)據(jù)回暖”另有原因
陳真誠(chéng)昨天對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》回應(yīng)稱(chēng),首先今年的住宅房地產(chǎn)銷(xiāo)售中,主要是首付20%的銷(xiāo)售,很少達(dá)到30%及以上的,因此按揭貸款數(shù)據(jù)除以0.7有其科學(xué)性。
其次,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓的按揭貸款比例是一樣的。這種情況,在全國(guó)基本上是一樣的,是銀行規(guī)定,足以說(shuō)明“一般情況下,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓的購(gòu)買(mǎi)無(wú)法通過(guò)個(gè)人按揭貸款來(lái)取得”之說(shuō)是不真實(shí)的。
而且,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中的按揭貸款一般小于商業(yè)銀行發(fā)放給購(gòu)房者的按揭貸款數(shù)量,“但這個(gè)量很有限??傮w來(lái)看,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房銷(xiāo)售量,應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有11389億元。因?yàn)椋?1389億元與2832.86億元之間的差距實(shí)在太大了。”即便再進(jìn)行修正,也難以抹平之間存在的天量差距。
陳真誠(chéng)再次表示,在一些地區(qū),房地產(chǎn)的實(shí)際銷(xiāo)售形勢(shì)并沒(méi)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所表現(xiàn)的那樣樂(lè)觀。目前的房地產(chǎn),客觀上一定程度上是“數(shù)據(jù)回暖”。而“數(shù)據(jù)回暖”的原因,很可能是數(shù)據(jù)造假的結(jié)果。
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