樓市火熱 深挖“潛伏”二線地產(chǎn)股

每經(jīng)記者  肖艷  李智

        房地產(chǎn)市場已經(jīng)從“小陽春”步入“炎炎夏日”，樓市成交量日益上升。不過，比房地產(chǎn)市場更火的是房地產(chǎn)股票，不少地產(chǎn)股股價較去年的最低點反彈超過2倍。而《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在本輪反彈的地產(chǎn)股中，傳統(tǒng)上機構(gòu)喜好的一線龍頭地產(chǎn)股并未受到市場過多的追捧，而有重組概念或?qū)儆趨^(qū)域地產(chǎn)龍頭的二線地產(chǎn)股卻漲勢凌厲。

        本報記者從前期漲幅較小的二線地產(chǎn)股中挑選了6家有增長潛力的公司，為您投資提供參考。  

二線地產(chǎn)股漲勢喜人

        今年以來，地產(chǎn)市場逐步回暖，5月份各大城市成交量繼續(xù)同比上升，申銀萬國近日報告指出，2009年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)供不應求的狀態(tài)。

        然而，比房地產(chǎn)市場更火爆的是房地產(chǎn)股票。本輪反彈以來，上證指數(shù)與去年最低點相比上漲了55.43%，而地產(chǎn)指數(shù)與去年最低點相比上漲了128.29%。在地產(chǎn)股中，有借殼、重組概念和區(qū)域龍頭概念的二線地產(chǎn)股漲勢尤其突出。從2008年9月18日地產(chǎn)指數(shù)最低點截至昨日收盤，共有陽光城、博盈投資等16家地產(chǎn)企業(yè)漲幅超過200%，而萬科的同期漲幅只有107.17%。

        據(jù)統(tǒng)計，同期漲幅前十名的地產(chǎn)股中，6只地產(chǎn)股有重組概念。其中，博盈投資于2007年年底收購北京金浩華置業(yè)有限公司20%的股權，跨入北京的房地產(chǎn)市場；大連金牛于今年5月21日收到證監(jiān)會批復，核準公司向中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司發(fā)行股份購買相關資產(chǎn)，公司將在重組后轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)企業(yè)；信達地產(chǎn)于2008年12月借殼ST天橋，目前重組已基本完成；首開股份由首開集團借道天鴻寶業(yè)，在2007年實現(xiàn)了上市。

        值得注意的是，昨天剛剛恢復上市的三家轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)公司的股票上市首日暴漲。順發(fā)恒業(yè)（000631，收盤價10.3元）昨日上漲1255.3%。萬方地產(chǎn)（000638，收盤價18.42元）昨日上漲560.2%。ST中潤（000506，收盤價8.6元）昨日上漲93.69%。市場人士分析，三家停牌已久的公司通過轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)重組，某種程度上也說明了政策對地產(chǎn)企業(yè)借殼上市的支持。

        除了重組概念股，二線地產(chǎn)股近期也是漲勢喜人，陽光城、中炬高新、中國寶安、萬業(yè)企業(yè)、合肥城建等個股近期都出現(xiàn)了較大幅度上漲。以合肥城建為例，公司是一家安徽本地地產(chǎn)開發(fā)商，致力于舊城改造的合肥市城市改造工程公司，先后開發(fā)建設了包括大型市場、居住小區(qū)和組團、高層建筑在內(nèi)的多種項目形態(tài)。公司在合肥的土地儲備樓面價較低，成長性良好。合肥城建股價與最低點相比，漲幅已達204%。

        交易所信息顯示，近期地產(chǎn)股的上漲，閃現(xiàn)著機構(gòu)的活躍身影，首開股份、銀泰股份、泛海建設等二線地產(chǎn)股近期都有機構(gòu)大舉介入的跡象。

掃描6家“低調(diào)”區(qū)域地產(chǎn)龍頭

蘇州高新：新區(qū)拿地具有突出優(yōu)勢

        蘇州高新的實際控制人是蘇州市人民政府高新區(qū)管委會，第一大股東是蘇州高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展集團總公司。公司擁有十幾年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營能力，在蘇州具有明顯的本土優(yōu)勢，旗下三家房地產(chǎn)企業(yè)

（新港公司、新創(chuàng)公司、永新公司）

均為蘇州市房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，且在區(qū)域已建立較強的品牌影響力。

        基礎設施經(jīng)營業(yè)是公司重點培育的第二支柱產(chǎn)業(yè)，包括污水處理、自來水供應、旅游等，具有區(qū)域性壟斷經(jīng)營的特點，總體盈利狀況良好?；A設施經(jīng)營業(yè)對公司整體發(fā)展發(fā)揮著重要作用，且受經(jīng)濟危機影響相對較小。

        公司地處蘇州，是新區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也是蘇州三大房地產(chǎn)開發(fā)主力企業(yè)之一，在蘇州新區(qū)拿地具有突出優(yōu)勢，其土地儲備占新區(qū)所有開發(fā)企業(yè)土地儲備的一半以上。

        蘇州高新區(qū)經(jīng)過16年發(fā)展，已經(jīng)由一個制造基地轉(zhuǎn)變成集高科技產(chǎn)業(yè)、金融商貿(mào)、休閑旅游及高品質(zhì)居住的現(xiàn)代化新城，商業(yè)地產(chǎn)的長期發(fā)展空間較大。如前所述，公司目前投資性房地產(chǎn)開發(fā)和租售收入在主營業(yè)務收入的比重還較小。隨著公司商業(yè)地產(chǎn)延伸戰(zhàn)略逐步推進，正開發(fā)及規(guī)劃的商業(yè)項目總面積將達到50萬平方米以上，公司房地產(chǎn)業(yè)將形成“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。

珠江實業(yè)：幾大項目盈利前景看好

        珠江實業(yè)是廣州市成立最早的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)之一，主營業(yè)務主要為房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)出租及管理，其中90%的主營業(yè)務收入來自于房地產(chǎn)開發(fā)。公司是廣州國有骨干房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，大股東為實力雄厚的廣州珠江實業(yè)集團。珠江實業(yè)還是廣州市國資委下屬唯一的地產(chǎn)類上市公司。

        珠江實業(yè)于2008年10月從控股股東全資子公司收購了S8地塊，收購價為15583萬元，樓面地價約3847.65元/平方米，若全部出售可貢獻0.479元每股收益。目前珠江實業(yè)手上的幾個大項目，都有不錯的盈利前景：

        珠江新岸項目的土地成本低廉，僅2368元/平方米，因此，項目的凈利潤率較高。2009年，預期該項目將結(jié)算2.9億元收入，對應的凈利潤為0.62億元，占公司2009年預期凈利潤的49.4%。

        珠江新城可貢獻稅后利潤1.26億元，折合每股收益為0.676元。珠江新城之于廣州，類似于陸家嘴之于上海，金融界之于北京。該項目計入容積率面積為8.781萬平方米，樓面地價約2181元/平方米，預計可帶來至少14億元的銷售收入，超過過去三年公司的收入總和。珠江新城項目的開發(fā)將大大提升公司業(yè)績。這個項目對業(yè)績的貢獻將體現(xiàn)在2009~2012年間。

        珠江花城項目開發(fā)持續(xù)性強，可貢獻稅后利潤1.72億元，折合每股收益為0.921元。

銀基發(fā)展：股價在同類公司中偏低

        近年來，沈陽房地產(chǎn)市場保持了健康、平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，作為當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)之一，銀基發(fā)展充分分享了沈陽房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大蛋糕。年報顯示，公司在2008年度實現(xiàn)營業(yè)收入6.49億元，實現(xiàn)凈利潤1.29億元。在2008年房地產(chǎn)行業(yè)的大背景下，銀基發(fā)展仍能取得0.11元的每股收益顯示了公司較強的盈利能力。

        北京首證指出，公司擁有豐富土地儲備和眾多在建項目。在擁有的土地中，40萬平方米是2000年利用增發(fā)募集資金進行土地一級開發(fā)得到的，成本優(yōu)勢明顯。值得注意的是，公司目前開發(fā)的渾北五里河項目位于沈陽目前唯一具規(guī)模的水系——渾河北岸，目前該地段周邊其他公司的項目售價有不斷升高的趨勢。五里河項目40萬平方米建設用地估值近百億元，其潛在的價值投資機會值得重點關注。此外，五里河東方威尼斯項目二期年內(nèi)將進入預售階段，會增加公司2009年營業(yè)收入和利潤。

        值得注意的是，公司目前股價在眾多房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中明顯較低，容易吸引市場資金的關注。公司一季報顯示，華夏優(yōu)勢增長新近購入464.68萬股成第四大流通股東，融通深證100與易方達深證100也有明顯的增倉行為。而素以穩(wěn)健投資風格著稱的社?；鸶窃殉钟校罅魍ü蓶|之中共有006、007和602三只社保基金。

京能置業(yè)：控股集團將鼎力支持

        京能置業(yè)主營業(yè)務定位于北京房地產(chǎn)開發(fā)，累計開發(fā)規(guī)模達百余萬平方米，目前公司儲備項目約180萬平方米，主要集中在北京、銀川、呼和浩特等城市，為公司的長遠發(fā)展奠定了良好的基礎。

        京能置業(yè)控股股東是北京市國資委下屬的特大型企業(yè)京能集團。長期以來，京能集團通過多種方式為京能置業(yè)提供了強有力的支撐。京能集團也公開表示，將對京能置業(yè)予以持續(xù)支持。因此可以預期，公司將全面整合地產(chǎn)業(yè)務，不斷擴大資本規(guī)模和開發(fā)規(guī)模。

        公司目前擁有3個房地產(chǎn)開發(fā)項目，可售面積約96萬平方米。其中，北京市棉花片區(qū)項目位于北京宣武門，靠近崇光百貨，可售面積約15萬平方米，預計在2010年開始計入公司收益。呼和浩特市項目建筑面積約14.5萬平方米，約80%為可售面積，目前已經(jīng)基本具備預售條件，今年約50%的面積可以達到結(jié)算條件。銀川項目占地650畝，容積率1.6，預計在六七月份開工，年底達到預售條件。興業(yè)證券表示，如果棉花片項目能夠順利銷售，將極大程度地推動公司今年的業(yè)績。

        興業(yè)證券在研報中預計，公司2009~2011年EPS為0.06元、0.35元和0.42元，由于公司較大的成長潛力以及棉花片區(qū)項目未來為公司帶來的確定收益，給予公司“推薦”評級。

云南城投：一二級土地聯(lián)動值得期待

        作為云南省國資委旗下重要的房地產(chǎn)業(yè)務平臺，云南城投在當?shù)赜忻黠@的區(qū)域性優(yōu)勢。3月份，昆明市的新建住宅價格環(huán)比漲幅達1.1%，居70個城市之首，作為本地龍頭的云南城投也受益匪淺。

        2008年度，云南城投主要靠房地產(chǎn)二級開發(fā)業(yè)務的結(jié)算體現(xiàn)業(yè)績，開、竣工面積為21.4萬平方米，實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售合同面積5.98萬平方米，銷售金額2.35億元。公司及其下屬子公司擁有的儲備土地面積合計為5.15萬平方米。

        在2009年中，環(huán)湖東路28平方公里土地一級開發(fā)項目是公司業(yè)績的主要來源，項目計劃總投資280億元，公司通過定向增發(fā)、商業(yè)貸款等方式已經(jīng)基本解決了資金需求。云南城投證券部工作人員表示，目前該項目正在積極準備中，公司將在今年內(nèi)力爭完成3000畝的土地出讓。

        國信證券分析師方焱認為，公司目前5萬平方米的土地儲備稍顯不足，但是隨著一級開發(fā)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槭斓睾?，公司很有可能拿下這部分土地進行二級開發(fā)。

        實際上，公司找到了最佳的土地儲備方式，不需要像其他公司以前一樣儲備土地，節(jié)約了巨大的成本。從這個意義上講，目前公司具有大量的可開發(fā)土地，未來的一二級聯(lián)動值得期待。方焱指出，公司去年開始有兩個項目也運作得很好，相信3~5年內(nèi)肯定會有較好的發(fā)展。

棲霞建設：可售房源比較充足

        去年底中央政府和南京市政府出臺一系列救市政策后，南京房地產(chǎn)市場明顯回暖，2009年前兩個月一手住宅成交套數(shù)達8202套，同比增長了31.5%。相關資料顯示，棲霞建設2009年1季度銷售強勁復蘇，銷售情況甚至好于2007年。公司通過產(chǎn)品差異化、精細化提高市場競爭力，逐漸發(fā)展成為長三角地區(qū)的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一。

        華泰證券分析師指出，棲霞建設在南京的主要項目包括東方天郡、棲園、上城風景和天泓山莊的尾盤，南京房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖帶來了公司樓盤銷售好轉(zhuǎn)，公司項目銷售狀態(tài)良好。

        同時，據(jù)華泰證券了解，蘇州、無錫等地市場也出現(xiàn)了成交量的上升，公司旗下的無錫瑜憬灣、蘇州楓情水岸等異地項目銷售情況也有所好轉(zhuǎn)。另外，具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的南京奧體B5項目也已經(jīng)動工，預計下半年可以上市銷售。如果南京等地房地產(chǎn)市場的成交量水平持續(xù)幾個月，公司存貨消化速度加快，2009年銷售額很可能較2008年有較大增長。

        面對并不明朗的市場前景，棲霞建設開始注意靈活掌握開發(fā)節(jié)奏。得益于可售房源比較充足，棲霞建設在項目開發(fā)上較靈活，當市場形勢持續(xù)轉(zhuǎn)好時，公司隨時可以增加新的開工面積。此外，公司方面還表示將在行業(yè)低迷期密切關注土地，適時增加一些具有良好發(fā)展前景的土地儲備。



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