房企熱銷樓盤成本調查：房價降了品質會降嗎

每經記者  楊羚強  發(fā)自上海

        不久前，因住房出現質量問題，上海萬科金色雅筑的業(yè)主對萬科“節(jié)省”樓盤預算表示了強烈質疑，關于樓盤品質和售價關系的討論由此浮出水面。

        據中房指數院的研究，一季度樓市雖然回暖，成交量放大，但開發(fā)商的利潤率仍處于下跌狀態(tài)，且存貨壓力并沒有減輕。在不敢漲價的情況下，為了提高利潤率，一些開發(fā)商選擇了“控制成本”。但這樣是否會導致樓盤品質下降呢？

萬科：預算未花完惹來非議

        日前，萬科上海金色雅筑被業(yè)主質疑，樓盤出現質量問題，是因為萬科節(jié)約“預算”所致：萬科在2007年通過配股募集一部分資金，并計劃從中取出7億元投給金色雅筑，但最終只使用了其中6.61億元。

        對此萬科回應，金色雅筑項目不存在壓縮成本的問題。萬科表示，項目的實際總投資額約9.5億元，募集資金投入的7億元只是其中的一部分。金色雅筑項目于2008年12月竣工，截至年底時累計募集資金投入約6.6億元，按照正常的付款安排，竣工時尚有部分余款未支付，因此2008年年報中披露的募集資金使用中“累計投入金額”與“擬投入金額”之間存在差異。到目前為止，募集資金中剩余的4000萬元已經全部支付完畢。

        根據上述說法計算，金色雅筑實際每平方米的成本投入超過1萬元。

保利：限價房預算相對較低

        同樣被曝存在質量問題的保利西子灣，是保利在廣州開發(fā)的第一個限價房項目。保利地產地方公司總經理宋廣菊透露，西子灣限價房的利潤率只有3%。西子灣的銷售均價是6400元/平方米，很多人因此認為，西子灣的開發(fā)成本及各項稅費很可能達到6000元/平方米。

        但根據保利地產的年報，廣

        州西子灣項目的投資總額為9.64

        億元。據會計師對保利年報的解

        讀，按照總投入9.64億元計算，這個20萬平方米的住宅小區(qū)，每平方米成本不過4820元。

        與保利的一些口碑較好的項目相比，上述投入還存在不少差距。以保利葉上海為例，年報顯示計劃總投入達到了58.28億元，平均每平方米成本為8267.77元。相對中低端的上海保利西子灣，總投資預算也達到22.17億元，平均每平方米成本為5961.25元/平方米。

調查：售價高  投資未必高

        《每日經濟新聞》記者調查發(fā)現，近期一些熱銷的樓盤，盡管售價很高，但投資額卻與售價不相“匹配”。

        廣州樓市近期的簽約冠軍——保利心語，搜房網顯示的銷售均價為16000元/平方米，但保利年報顯示，該樓盤每平方米的計劃投資額僅4338.33元。和保利的情況類似，金地上海分公司近期熱銷的格林世界，售價為15000~18000元/平方米，但投資額只有4114.63元/平方米。

        全國工商聯(lián)房地產商會RECIO工作室的統(tǒng)計數據顯示，建安成本加前期安裝成本約占總成本的39.8%。按這個比例，一些售價上萬元的項目，包括綠化在內的建筑成本不到2000元/平方米。

        據大部分開發(fā)商的建筑工程項目經理介紹，以這樣的成本建房應該能滿足基本的安全標準，但是這樣的投入含量與開發(fā)商宣揚的樓盤高品質、高配置相比，顯然存在差距。

專家說法

投資額與品質無必然聯(lián)系

        單純從財務報表中顯示的項目投資額是否能判斷樓盤品質好壞？

        衛(wèi)明不動產智庫的負責人蔡為民說，理論上投資金額越高，項目的品質會越好。但由于年報中所列項目的投資總額還包括了土地成本、稅費等多項投入，因此總投資額的增加是否能提升樓盤品質，并不好說。

        五合國際智庫總經理鄒毅認為，不同開發(fā)商相同額度的資金投入，也會產生不同的品質。一些開發(fā)商開發(fā)和管理能力強，即便資金投入不高，依然能建出品質不錯的樓盤。但也有一些開發(fā)商，雖然投入不低，但管理混亂、費用支出很多。雖然投資預算很多，但開發(fā)出來的產品并不優(yōu)質。

        在他看來，即使是同一開發(fā)商旗下的樓盤，由于操作團隊不同，相同的資金投入下，也有可能開發(fā)出品質不同的產品。



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