西安灃東自貿(mào)園，4億起拍經(jīng)營(yíng)權(quán)

每經(jīng)記者 張靜  張文瑜    西安    每經(jīng)編輯 賀娟娟

地方政府投建并運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對(duì)外出售長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)，其實(shí)并不多見(jiàn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，西咸新區(qū)公共資源交易中心于近期披露一份交易公告，西安灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園一期20年經(jīng)營(yíng)權(quán)，公開(kāi)競(jìng)價(jià)拍賣(mài)，起拍價(jià)格約4.2億元。

灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園是陜西第一個(gè)建成的自貿(mào)主題產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，2017年8月正式開(kāi)園，由灃東新城旗下平臺(tái)公司運(yùn)營(yíng)，承擔(dān)著探索自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)與服務(wù)貿(mào)易創(chuàng)新試點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)責(zé)任，為何會(huì)向第三方轉(zhuǎn)讓?zhuān)以谶\(yùn)營(yíng)7年后出售經(jīng)營(yíng)權(quán)？

對(duì)此，灃東新城管委會(huì)黨委辦公室相關(guān)人士回應(yīng)稱(chēng)，是為了探索園區(qū)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，提升園區(qū)經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平，更好地做好企業(yè)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

但記者注意到，灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園一期轉(zhuǎn)讓背后，其實(shí)折射出產(chǎn)業(yè)園多年的經(jīng)營(yíng)沉疴：運(yùn)營(yíng)方的經(jīng)營(yíng)債務(wù)壓力，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商困境，配套不完善，產(chǎn)業(yè)定位不清晰等。

4億起拍一期經(jīng)營(yíng)權(quán)

據(jù)西咸公共資源交易中心公告信息披露，西安灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園（一期）20年經(jīng)營(yíng)權(quán)，以網(wǎng)上公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式，在全國(guó)公共資源交易平臺(tái)（陜西省·西咸新區(qū)）進(jìn)行處置。

以上轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的起拍價(jià)為41975.65萬(wàn)元，設(shè)置的加價(jià)幅度為每次10萬(wàn)元或10萬(wàn)元的整數(shù)倍，網(wǎng)上競(jìng)價(jià)時(shí)間為2025年3月24日。

公開(kāi)資料顯示，灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園2017年8月正式開(kāi)園，園區(qū)以服務(wù)貿(mào)易、自貿(mào)區(qū)金融服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、大健康為重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域，旨在擴(kuò)大服務(wù)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和提升影響力。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，該產(chǎn)業(yè)園位于灃東新城征和四路以北，太平路以東，灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園共分三期，其中一期擬出售經(jīng)營(yíng)權(quán)的部分已投入使用，二期招商進(jìn)行中，三期尚未完工交付。

其中，根據(jù)上述公告信息披露，灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園（一期）占地面積37,414.29㎡，總投資約64,500.00萬(wàn)元。項(xiàng)目共建設(shè)10棟辦公樓，規(guī)劃總建筑面積62,019.91平方米，其中地上建筑面積59,279.05平方米。地下建筑面積2740.86平方米，停車(chē)位共601個(gè)。

來(lái)源：西咸新區(qū)公共資源交易中心

轉(zhuǎn)讓競(jìng)拍的20年經(jīng)營(yíng)權(quán)，具體資產(chǎn)包括辦公建筑面積35,005.47平方米，可作為辦公用房使用；商業(yè)建筑面積8,296.64平方米，可作為商業(yè)用房使用。產(chǎn)業(yè)圈（一期）各廣告位及（一期）物業(yè)（經(jīng)營(yíng)權(quán)）。

受讓方獲取經(jīng)營(yíng)權(quán)后，其收益途徑包括獲取房屋租金及押金利息的收益，同時(shí)承擔(dān)房屋租賃管理費(fèi)、維修費(fèi)、全部物業(yè)管理服務(wù)成本及相關(guān)稅費(fèi)。

記者注意到，灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園開(kāi)園運(yùn)營(yíng)7年，目前出租招商率并不高，據(jù)披露，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的（一期），實(shí)際辦公用房面積可出租35,005.47㎡，商業(yè)用房可出租面積為8,296.64㎡，目前入駐僅39家企業(yè)。

目前，灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園（一期）網(wǎng)上公開(kāi)競(jìng)價(jià)已結(jié)束，對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓結(jié)果，灃東新城管委會(huì)黨委辦公室相關(guān)人士告訴記者，“據(jù)西安灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園反饋，交易進(jìn)行中，具體結(jié)果以公示為準(zhǔn)。”

探索園區(qū)轉(zhuǎn)型

作為陜西第一個(gè)建成的自貿(mào)主題的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園曾被寄予厚望，其地處西咸新區(qū)灃東新城核心板塊，項(xiàng)目總占地215畝，總建筑面積33萬(wàn)平方米，總投資30億元，分三期開(kāi)發(fā)建設(shè)。

其中，一期項(xiàng)目總建筑面積約6.7萬(wàn)平方米，已于2017年8月開(kāi)園，此前引入了華山國(guó)際、西安國(guó)旅總部、法國(guó)安盛保險(xiǎn)、北京超圖、四維圖新、強(qiáng)森醫(yī)療等企業(yè)。

灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴每經(jīng)記者，這里主要招引服務(wù)類(lèi)企業(yè)，目前一期項(xiàng)目入住率基本在80%左右，此前最高入住率可達(dá)92%，“期間也有部分企業(yè)離開(kāi)，另外一些公共區(qū)域難以出租。”

二期占地面積約103畝，總投資17.17億元，由14棟多層，2棟15層高層，1棟2層會(huì)議中心組成。據(jù)上述負(fù)責(zé)人介紹，二期主要定位為科創(chuàng)類(lèi)企業(yè)，目前雖已建成，但仍有一些收尾工作尚在進(jìn)行，暫未正式開(kāi)園。不過(guò)，已有意向及實(shí)際入駐的企業(yè)占比約達(dá)70%。

三期項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)10棟商務(wù)辦公樓，據(jù)公開(kāi)信息，2024年2月該項(xiàng)目還在開(kāi)展綜合改造提升工作，且至今尚未啟動(dòng)裝修。后續(xù)運(yùn)營(yíng)方計(jì)劃將其分棟出售。

這意味著，在灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園的三期項(xiàng)目中，目前實(shí)際完整運(yùn)營(yíng)并產(chǎn)生收益的僅有一期項(xiàng)目，即此番出售經(jīng)營(yíng)權(quán)的標(biāo)的。

關(guān)于一期項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)出售的原因，上述相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示：“出售經(jīng)營(yíng)權(quán)是按照灃東管委會(huì)要求執(zhí)行，具體工作由我們落實(shí)。此次轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)有一定期限，產(chǎn)權(quán)依舊歸我們所有。”

灃東新城管委會(huì)黨委辦公室相關(guān)人士進(jìn)一步說(shuō)明，根據(jù)園區(qū)反饋，經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓是探索園區(qū)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的方式，目的是提升園區(qū)經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平、更好地做好企業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。“本質(zhì)上，是為了實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)更好地增值保值，運(yùn)營(yíng)公司這邊也在探索，想通過(guò)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作。”

暴露經(jīng)營(yíng)沉疴

事實(shí)上，除了探索轉(zhuǎn)型，一期項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的背后，實(shí)則折射出該產(chǎn)業(yè)園多年來(lái)積累的經(jīng)營(yíng)沉疴：運(yùn)營(yíng)方背負(fù)著經(jīng)營(yíng)債務(wù)壓力，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨招商困境，配套設(shè)施不完善，產(chǎn)業(yè)定位模糊不清等。

每經(jīng)記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，園區(qū)內(nèi)入駐的企業(yè)并不多，園區(qū)商業(yè)配套滯后，一期底商多處空置，三期規(guī)劃的長(zhǎng)隆鄰里中心仍在招商，難以滿足企業(yè)及員工多元化需求。

其披露的租賃情況一覽表顯示，2018年至今，一期入駐僅39家企業(yè)。并且從租賃到期日來(lái)推算，截至2025年4月，已有8家企業(yè)租賃到期。此外，有8家企業(yè)租賃到期日為今年，11家企業(yè)的到期日在2026年，8家企業(yè)的租賃截止日期為2027年。

無(wú)論是企業(yè)續(xù)租還是新企業(yè)的招引，都是擺在運(yùn)營(yíng)方面前的現(xiàn)實(shí)難題。

目前，灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園雖然定位了招商方向，但從一期已入駐企業(yè)來(lái)看，園區(qū)內(nèi)企業(yè)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型多元，缺乏主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及龍頭企業(yè)的虹吸效應(yīng)，未形成產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，隨著企業(yè)需求從單純的場(chǎng)地租賃逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)產(chǎn)業(yè)鏈配套、技術(shù)創(chuàng)新等綜合服務(wù)的追求，園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力亟待提升。

此外，運(yùn)營(yíng)方的經(jīng)營(yíng)債務(wù)壓力，或是此次出售重要因素之一。

灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)方為西安灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司。其控股股東為西安灃東車(chē)城園區(qū)管理合伙企業(yè)（有限合伙）（簡(jiǎn)稱(chēng)：車(chē)城園區(qū)管理公司），持股比例達(dá)93.75%，剩余6.25%的股權(quán)由西安灃東國(guó)際車(chē)城發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)：灃東車(chē)城發(fā)展公司）持有。

天眼查法律訴訟信息顯示，灃東車(chē)城發(fā)展公司已被西安市灞橋區(qū)人民法院列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額高達(dá)4273.84萬(wàn)元，其董事長(zhǎng)姚斌也被限制高消費(fèi)。

來(lái)源：天眼查

穿透股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，西安灃東控股有限公司分別持有車(chē)城園區(qū)管理公司、灃東車(chē)城發(fā)展公司49.9983%、34.2137%的股權(quán)。

根據(jù)〔2024〕渝87執(zhí)4854號(hào)文件顯示，西安灃東控股有限公司因訴訟官司被執(zhí)行金額達(dá) 225287728.0元。

此外，每經(jīng)記者留意到，公開(kāi)資料顯示，有投資者爆料稱(chēng)，“西安灃東文化投資發(fā)展有限公司西安灃東文投 2023 年債權(quán)項(xiàng)目”，以及西安灃東國(guó)際車(chē)城發(fā)展有限公司發(fā)行的定融產(chǎn)品 “西安灃東國(guó)際車(chē)城債權(quán)資產(chǎn)1-5 號(hào)”出現(xiàn)無(wú)法兌付的情況。值得注意的是，這兩則項(xiàng)目的擔(dān)保方均為西安灃東控股有限公司。

該爆料在一定程度上折射出灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園股東方的經(jīng)營(yíng)壓力。

針對(duì)上述被執(zhí)行以及擔(dān)保產(chǎn)品違約的消息，4月10日下午，西安灃東控股有限公司作出回應(yīng)：被執(zhí)行債務(wù)已于2025年4月1日全額兌付完畢；涉及的兩則擔(dān)保產(chǎn)品也已全部完成兌付，西安灃東控股有限公司的擔(dān)保責(zé)任就此終結(jié)。

出售一期經(jīng)營(yíng)權(quán)，一方面或能引入第三方運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，提高園區(qū)運(yùn)營(yíng)效率；另一方面通過(guò)資產(chǎn)盤(pán)活回籠資金，為二三期項(xiàng)目的收尾工作及后續(xù)開(kāi)發(fā)提供資金支持，推動(dòng)園區(qū)整體運(yùn)營(yíng)步入正軌，或許是當(dāng)下最為合適的選擇。