年報(bào)解讀 | 基礎(chǔ)物管扛大旗VS增值服務(wù)拖后腿！保利物業(yè)2024年成績單背后的行業(yè)變局

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

保利物業(yè)（HK06049，股價(jià)31.95港元，市值176.79億港元）仍保持增長趨勢(shì)。

3月31日，保利物業(yè)發(fā)布2024年度業(yè)績公告并召開業(yè)績發(fā)布會(huì)。年報(bào)顯示，2024年，保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入同比增加8.5%至163.4億元（人民幣，下同）；公司擁有人應(yīng)占年內(nèi)溢利約14.74億元，同比增加6.8%；毛利約為29.843億元，同比增加1.1%；毛利率約為18.26%；經(jīng)營活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額為23.02億元，同比下降4.7%；每股基本盈利約為2.683元，同比增加7.1%。

不過，若按照去年初保利物業(yè)管理層定下的“營收、利潤以及新拓單年合同的同比增速均不低于10%；基礎(chǔ)物管收入10%以上的增長，社區(qū)增值和非業(yè)主增值的收入保持穩(wěn)定”目標(biāo)來看，這份成績單并未達(dá)到預(yù)期。

對(duì)于2025年，保利物業(yè)管理層在業(yè)績會(huì)上表示，“希望在收入以及利潤都不低于5%的基礎(chǔ)上，去完成一些探索和創(chuàng)新，并且對(duì)長期的能力建設(shè)做一些深度的沉淀”“接下來在機(jī)體自身能力比較健康的情況下，也會(huì)積極關(guān)注收并購的機(jī)會(huì)”。

來源：保利物業(yè)2024年報(bào)

下降的增值服務(wù)

基礎(chǔ)物管收入增長拉動(dòng)了保利物業(yè)整體營收的上漲。

年報(bào)顯示，2024年，保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)總收入約163.4億元，同比增長約8.5%。其中，基礎(chǔ)物管服務(wù)收入約116.7億元，同比上升15%，這主要源于在管項(xiàng)目面積的擴(kuò)大及在管項(xiàng)目數(shù)量的增長。

但在基礎(chǔ)物管收入增長的同時(shí)，保利物業(yè)另外兩項(xiàng)業(yè)務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)，則同比連續(xù)兩年出現(xiàn)了下滑。

具體來看，非業(yè)主增值服務(wù)收入約19.6億元，同比下降約6.4%。對(duì)此，保利物業(yè)解釋稱，主要是由于案場協(xié)銷業(yè)務(wù)規(guī)模有所收縮，以及寫字樓租賃業(yè)務(wù)收入受市場供需動(dòng)態(tài)調(diào)整出現(xiàn)下降所致。反映到數(shù)據(jù)上，案場協(xié)銷業(yè)務(wù)、寫字樓租賃業(yè)務(wù)收入分別同比減少9.43%、19.41%。

來源：保利物業(yè)2024年報(bào)

但得益于工程維修業(yè)務(wù)的開拓及地產(chǎn)服務(wù)鏈條延伸，保利物業(yè)的其他非業(yè)主增值服務(wù)收入同比提升約9.0%，這也使得保利物業(yè)整體非業(yè)主增值服務(wù)收入下降幅度有所收窄。不過，每經(jīng)記者注意到，2024年中期，保利物業(yè)的其他非業(yè)主增值服務(wù)收入同比提升約為17.4個(gè)百分點(diǎn)，這也意味著保利物業(yè)該板塊業(yè)務(wù)收入正在快速下降。

隨之而來的則是，保利物業(yè)的非業(yè)主增值服務(wù)毛利大幅下降了19.75%。對(duì)此，公司管理層在業(yè)績會(huì)上坦言，這對(duì)2024年度的整個(gè)增長目標(biāo)形成了明顯的壓力，“未來一段時(shí)間，不排除仍然會(huì)受到行業(yè)波動(dòng)的影響”。

此外，2024年，保利物業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)收入約27.08億元，同比下降3.9%，主要是因?yàn)樯鐓^(qū)消費(fèi)景氣度波動(dòng)、市場競爭加劇等綜合因素導(dǎo)致；毛利相比2023年同期的10.8億元減少約0.73億元至約9.97億元，毛利率則下降了1.55個(gè)百分點(diǎn)至36.82%。

在2024年初，保利物業(yè)管理層曾提出：2024年公司的營收、利潤等同比增速均不低于10%；2024年基礎(chǔ)物管收入可以取得10%以上的穩(wěn)健增長，社區(qū)增值和非業(yè)主增值的收入保持穩(wěn)定。

但從2024年的業(yè)績來看，除基礎(chǔ)物管收入外，其他目標(biāo)均未達(dá)標(biāo)。保利物業(yè)管理層表示，“2025年希望在收入以及利潤都不低于5%的基礎(chǔ)上，去完成一些探索和創(chuàng)新，并且對(duì)長期的能力建設(shè)做一些深度的沉淀”。

“關(guān)注收并購機(jī)會(huì)”

值得注意的是，保利物業(yè)在非住宅方面的市拓優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯。

2024年，保利物業(yè)在管項(xiàng)目2821個(gè)，在管面積從2023年的7.19億平方米，凈增8400萬平方米至8.03億平方米。其中來自關(guān)聯(lián)方的在管面積凈增約2400萬平方米，來自第三方的在管面積凈增6000萬平方米、單年合同金額約30.05億元。住宅業(yè)態(tài)在管面積凈增2500萬平方米，非住宅業(yè)態(tài)在管面積凈增5900萬平方米。

其中，關(guān)聯(lián)方交付項(xiàng)目貢獻(xiàn)的收入凈增7億元，同比增長11.76%；第三方拓展項(xiàng)目貢獻(xiàn)的收入凈增8億元，同比增長19.64%。

對(duì)此，保利物業(yè)表示，2024年公司市場拓展結(jié)構(gòu)取得多維度改善：核心50城的新拓展第三方項(xiàng)目單年合同額占比達(dá)到約79.5%；商業(yè)寫字樓、城鎮(zhèn)景區(qū)、高校及教研物業(yè)、軌道及交通物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)五大核心業(yè)態(tài)的新拓展單年合同金額同比提升約10.3個(gè)百分點(diǎn)至約75.9%；單年合同金額超千萬元的新拓展第三方項(xiàng)目達(dá)90個(gè)。

“物業(yè)行業(yè)的集中度正在加速提升，這種集中度可能不是面積、規(guī)模層面的，而是收入、利潤層面的。”中物智庫高級(jí)研究員宋子謙表示，頭部物業(yè)公司正在壟斷市場上的優(yōu)質(zhì)住宅、非住宅項(xiàng)目，創(chuàng)造越來越多的收入和利潤。而其他中小物業(yè)公司可能會(huì)管理著大量的普通項(xiàng)目，并持續(xù)受到收繳率差、利潤率低、投訴高的影響，進(jìn)而使得收入和利潤持續(xù)保持在低位。

來源：保利物業(yè)2024年報(bào)

在保利物業(yè)的收入構(gòu)成中，來自保利發(fā)展與第三方貢獻(xiàn)的收入占比差距，由2023年同期的17.8個(gè)百分點(diǎn)進(jìn)一步縮小至14.6個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，由保利發(fā)展帶來的收入達(dá)66.87億元，占比57.3%；而第三方貢獻(xiàn)的收入為49.87億元，占比42.7%。

但需要注意的是，僅就住宅物業(yè)收費(fèi)情況來看，保利物業(yè)的第三方拓展項(xiàng)目收費(fèi)依然較低。2024年保利物業(yè)在管住宅社區(qū)的平均物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)為2.41元/平方米·月，同比增加0.1元/平方米·月。其中來自保利發(fā)展收費(fèi)單價(jià)同樣增加了0.1元達(dá)到了2.51元/平方米·月；而第三方則僅增加了0.05元至1.87元/平方米·月。

“當(dāng)前市場的拓展已經(jīng)從單一的、市場信息獲得的競爭，逐步演變?yōu)槠髽I(yè)綜合能力的全方位競爭。對(duì)企業(yè)的服務(wù)力、產(chǎn)品力和品牌力，都提出了更高的要求。”保利物業(yè)管理層表示，在經(jīng)過了幾年的市場化沉淀以及自身內(nèi)功的建設(shè)，“接下來在機(jī)體自身能力比較健康的情況下，也會(huì)積極關(guān)注收并購的機(jī)會(huì)。不管是在細(xì)分領(lǐng)域，還是增值服務(wù)，我們都會(huì)用更加開放、更加積極的態(tài)度去引入團(tuán)隊(duì)和資源，形成更好的協(xié)同與合作”。

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