首單市政基礎設施REITs上市受熱捧，險資加大公募REITs配置力度

每經記者 李蕾    每經編輯 趙云    

上周的公募REITs市場可謂相當熱鬧。

《每日經濟新聞》獲悉，2月17日，首單市政基礎設施REITs——國泰君安濟南供熱REIT正式在上交所上市，開盤即現30%漲停。此后，該產品連續(xù)四天都發(fā)布了臨時停牌和風險提示公告，顯示出市場和投資者的高度熱捧。

不僅如此，還有包括中金印力消費REIT、華安百聯消費REIT等在內的多只產品，上周都因最近20個交易日收盤價累計漲跌幅超過20%而發(fā)布了風險提示公告，引發(fā)行業(yè)熱議。

從二級市場的表現來看，截至上周五，中證REITs（收盤）指數為865.23，環(huán)比上漲1.23%；中證REITs全收益指數收于1064.08，環(huán)比上漲1.23%，延續(xù)了上漲趨勢。

具體產品方面，根據Wind數據，全市場已經上市的61只公募REITs中，環(huán)比上漲的達到41只。除去剛剛上市的國泰君安濟南供熱REIT，領跑市場的產品分別是中金山高集團高速公路REIT、華夏中國交建高速REIT和中金重慶兩江REIT。環(huán)比下跌的產品則為20只，跌幅最大的三只產品分別是華泰南京建鄴REIT、華安外高橋REIT和華夏北京保障房REIT。

行業(yè)方面，上周長期資金入市獲得進展。2月17日，中國人壽公告擬參與設立合伙企業(yè)聚焦基礎設施公募REITs投資，認繳出資總額為52.37億元，其中國壽認繳出資額為35億元，國壽資本為管理人。萬科A也公告稱，下屬子公司與中信金石、新華保險、大家保險共同設立“萬新金石（廈門）住房租賃基金”，總規(guī)模16億元。

公募REITs二級市場持續(xù)火熱，首單市政基礎設施REITs上市受熱捧

Wind數據顯示，上周中證REITs（收盤）指數收于865.23，環(huán)比上漲1.23%；中證REITs全收益指數收于1064.08，環(huán)比上漲1.23%。

從不同類型的產品來看，上周產權類REITs上漲0.5%，經營權類REITs上漲6.0%。所有REITs子板塊中，市政、交通基礎設施板塊REITs較優(yōu)，保障房、水利設施板塊REITs回調。

從REITs從持有項目的行業(yè)類型來看，國金證券數據顯示，上周產業(yè)園區(qū)類上漲0.49%、倉儲物流類下跌0.34%、生態(tài)環(huán)保類上漲0.40%、高速公路類上漲3.44%、能源類上漲0.48%、保租房類下跌0.63%、消費類上漲1.67%；周度收益表現由高到低排序依次為：高速公路類>消費類>產業(yè)園區(qū)類>能源類>生態(tài)環(huán)保類>倉儲物流類>保租房類。

具體產品方面，根據Wind數據，全市場已經上市的61只公募REITs中，環(huán)比上漲的達到41只。除去剛剛上市的國泰君安濟南供熱REIT，領跑市場的產品分別是中金山高集團高速公路REIT、華夏中國交建高速REIT和中金重慶兩江REIT，環(huán)比漲幅分別為7.95%、6.22%和6.11%。

環(huán)比下跌的產品則為20只，跌幅最大的三只產品分別是華泰南京建鄴REIT、華安外高橋REIT和華夏北京保障房REIT，周內漲跌幅分別為-3.55%、-3.19%和-3.10%。

流動性方面，上周REITs總體成交活躍度下降。

據天風證券，REITs周內總成交額為7.68億元，環(huán)比前一周下降7.6%；產權和經營權成交額分別為3.99億元和3.69億元，環(huán)比前一周分別變化了-23.7%和19.8%。細分來看，園區(qū)基礎設施、能源基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房、市政環(huán)保、交通基礎設施、消費基礎設施類REITs上周的成交額分別為1.65億元、0.89億元、0.98億元、0.83億元、0.42億元、2.38億元和0.53億元，環(huán)比分別變化了-26.4%、20.6%、-18.3%、-4.6%、21.9%、19.2%、-42.3%。其中周內成交額最大的REITs類型是交通基礎設施，占比31.0%。

長期資金入市又有進展，險資加大公募REITs配置力度

上周還有多項行業(yè)動態(tài)也值得關注。

2月17日晚間，中國人壽發(fā)布公告稱，該公司、北京首景投資、財信人壽擬與國壽置業(yè)、北京朗佳私募以及創(chuàng)弛企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）訂立合伙協議，成立北京平準基礎設施不動產投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）（最終名稱以工商登記信息為準）。全體合伙人認繳出資總額為52.37億元，其中中國人壽認繳出資額為35億元。

值得一提的是，該基金原則上只進行基礎設施公募REITs投資，覆蓋的產品包括產權類的基礎設施公募REITs、特許經營權類或經營收益權類及其他類的基礎設施公募REITs，重點覆蓋京津冀、雄安新區(qū)、長三角、粵港澳大灣區(qū)、海南自貿區(qū)以及其他具有投資價值的區(qū)域。

除此之外，萬科A也在近日公告稱，下屬子公司萬聚盈通、深圳萬科與中信金石、新華人壽、大家人壽共同設立“萬新金石（廈門）住房租賃基金”。該基金的認繳總規(guī)模為16億元，專項用于收購公司的下屬子公司廈門萬驛康持有的廈門佳德宏石置業(yè)有限公司100%股權，該公司持有廈門泊寓院兒·海灣社區(qū)資產。執(zhí)行事務合伙人為中信金石基金管理有限公司。

國信證券對此指出，險資加大對公募REITs配置力度，既符合國家戰(zhàn)略導向，又與自身追求長期穩(wěn)健投資收益的投資目標相匹配。當前，保險和券商資金為REITs流通盤主要定價資金，增量險資入場將提升REITs市場穩(wěn)定性，增強市場活躍度，推動REITs市場的持續(xù)擴大和產品創(chuàng)新。

一級市場方面，公開資料顯示，截至2月21日，仍在交易所受理階段的REITs產品共有9只，處于已通過待上市狀態(tài)的REITs共有6只。

就在上周，中銀中外運倉儲物流REIT獲上交所問詢。中信建投分析，監(jiān)管重點關注整租方的運營情況、關聯交易的定價依據、競爭性物業(yè)的影響以及項目估值的合理性等方面。尤其是估值方面，需分析同類物業(yè)對本項目的影響以及出租率、租金增長率的合理性。