停擺28年的珠海巨人大廈終于要?jiǎng)庸?，土地使用?quán)還剩18年

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

停擺28年，史玉柱的傷心地——巨人大廈終于有了新進(jìn)展。

近日，珠海市公布“巨人大廈改造提升及公共停車場(chǎng)項(xiàng)目”等四個(gè)重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目備案信息，總投資55.48億元，均由正方集團(tuán)實(shí)施。其中，巨人大廈改造備受矚目。

這座珠海知名建筑1992年規(guī)劃，1997年停工，至今已停擺28年。2021年，珠海正方盛世投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱正方盛世）拍下該項(xiàng)目。

上述備案信息顯示，巨人大廈改造總投資16.67億元，計(jì)容建筑面積157400平方米，新增1537個(gè)公共停車位，項(xiàng)目將于今年10月正式開工，預(yù)計(jì)2029年12月完工。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近兩年，珠海已盤活多個(gè)停擺項(xiàng)目，包括中城建大廈（原珠海1088）、恒天國際大廈等，其中不少項(xiàng)目都是因?yàn)樵_發(fā)商資金鏈斷裂而成為爛尾樓。

只剩18年土地使用權(quán)

1992年，史玉柱在珠海創(chuàng)立巨人集團(tuán)，迅速崛起后計(jì)劃建造18層的集團(tuán)總部——巨人大廈。后來，項(xiàng)目不斷加碼至78層，預(yù)算也從2億元飆升至12億元。

1997年，項(xiàng)目停工，僅完成地下3層和地上2層的巨人大廈，淪為珠海市中心的“傷疤”。復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系與高額土地出讓金欠款，讓該大廈成為“燙手山芋”。

公開資料顯示，巨人大廈位于珠海市香洲區(qū)銀樺路南側(cè)，用地面積約2.9萬平方米，使用年限為50年，土地用途為辦公，目前還剩約18年使用年限。

據(jù)此前珠海產(chǎn)權(quán)交易中心披露的項(xiàng)目進(jìn)展圖，巨人大廈四周設(shè)有圍擋，部分用作廢品回收站，部分空地作為駕校停車場(chǎng)。因長(zhǎng)期閑置及養(yǎng)護(hù)不足，地基基礎(chǔ)及承載構(gòu)件受損，房屋安全無法確保，未來能否在原基礎(chǔ)上續(xù)建存疑。

2019年，珠海市香洲區(qū)成立爛尾樓整治專項(xiàng)小組，區(qū)屬國企珠海正方集團(tuán)牽頭介入。面對(duì)19家權(quán)益人分散、土地權(quán)屬未過戶等難題，正方集團(tuán)耗時(shí)一年半完成權(quán)益梳理，聯(lián)合賽納置業(yè)（持股24%）和史玉柱關(guān)聯(lián)企業(yè)士安公司（持股25%），合資成立正方盛世，并于2021年以4.02億元拍下項(xiàng)目。

盡管巨人大廈迎來重生契機(jī)，但挑戰(zhàn)依舊嚴(yán)峻。項(xiàng)目剩余土地使用年限較短，且需自持60%的面積，這無疑給運(yùn)營(yíng)帶來了巨大壓力。正方盛世計(jì)劃將其改造為綜合體，新增1537個(gè)公共停車位，并整合物業(yè)租賃、充電樁等多元收益。

正方集團(tuán)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，公司現(xiàn)已積累更新項(xiàng)目約13個(gè)，總土地儲(chǔ)備約420萬平方米，總投資超220億元，較為核心的項(xiàng)目包括傳媒城市更新項(xiàng)目、巨人大廈項(xiàng)目、香洲北中央創(chuàng)新區(qū)等。

對(duì)于后續(xù)開發(fā)規(guī)劃及接手巨人大廈改造項(xiàng)目的戰(zhàn)略考量，2月17日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者撥通了正方集團(tuán)官網(wǎng)電話，但截至發(fā)稿未獲得相關(guān)答復(fù)。

“未來，巨人大廈項(xiàng)目將根據(jù)政府批復(fù)方案規(guī)劃重建。”珠海正方集團(tuán)官微曾提到。

“從全國目前盤活的各類型爛尾項(xiàng)目看，不少都是通過政策扶持、資金補(bǔ)助等方式推動(dòng)的；還有部分是引入專業(yè)機(jī)構(gòu)或企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)，另一些比較創(chuàng)新的，是通過資產(chǎn)證券化等盤活。”中國城市發(fā)展研究院農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)振興研究院常務(wù)副院長(zhǎng)袁帥向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

珠海盤活多個(gè)停擺項(xiàng)目

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，除了即將動(dòng)工的巨人大廈，珠海近兩年已盤活了多個(gè)爛尾項(xiàng)目，其中關(guān)注度較高的包括中城建大廈、恒天國際大廈等。

具體來看，中城建大廈（原珠海1088）于2013年開工建設(shè)，2017年上半年起停工爛尾。2022年7月，前海人壽保險(xiǎn)公司通過拍賣，以1.9億元競(jìng)得該項(xiàng)目，2024年更名為中城建大廈并復(fù)工。

恒天國際大廈前身為大洲大廈，改造前就已爛尾超15年。2011年，澳門恒和集團(tuán)接手后改名恒天國際大廈，2017年對(duì)外發(fā)售，但之后再次陷入停滯，項(xiàng)目在去年復(fù)工，目前低層部分的幕墻已基本裝好。

但珠海還有部分停工多年的樓盤項(xiàng)目，目前未有后續(xù)動(dòng)作。

如華融時(shí)代廣場(chǎng)，項(xiàng)目原名金山時(shí)代廣場(chǎng)，1992年動(dòng)工，1995年建到主樓5層后停工。2006年復(fù)工，2008年封頂后停工，2012年被盤活，2016年又因金山房產(chǎn)資金鏈斷裂和債務(wù)糾紛再次停工。

“地方的爛尾項(xiàng)目能否盤活，有無企業(yè)接盤，最核心因素有兩個(gè)方面：一是項(xiàng)目本身的價(jià)值潛力，包括地理位置是否優(yōu)越，若處于城市核心地段、交通樞紐附近或配套設(shè)施完善的區(qū)域，其土地價(jià)值高，對(duì)潛在接盤企業(yè)吸引力大；二是接盤后的盈利預(yù)期，接盤企業(yè)會(huì)綜合評(píng)估市場(chǎng)需求、同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)狀況以及未來銷售或運(yùn)營(yíng)收益。若所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，項(xiàng)目有獨(dú)特賣點(diǎn)，能實(shí)現(xiàn)較好盈利，企業(yè)才愿意投入資金和資源進(jìn)行盤活。”2月17日上午，中國礦業(yè)大學(xué)（北京）管理學(xué)院碩士生企業(yè)導(dǎo)師支培元向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者如是表示。