太原官宣試點(diǎn)！對(duì)物業(yè)不滿意就換！業(yè)主自治細(xì)則也來了，房管局全程負(fù)責(zé)

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“因物業(yè)服務(wù)人履約不到位、侵占業(yè)主利益，業(yè)主大會(huì)按照法定程序解聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在限定期限內(nèi)退出小區(qū)，不得以債權(quán)債務(wù)糾紛未解決為由拒絕退出。”

近日，山西太原市房管局發(fā)布一則公告，規(guī)范了住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的退出辦法。當(dāng)?shù)孛襟w認(rèn)為，這是太原市在給物業(yè)“定規(guī)矩”，業(yè)主可以請走不給力的物業(yè)公司。

公告明確，太原市住宅小區(qū)的原物業(yè)服務(wù)人退出后，經(jīng)業(yè)主共同決定可以進(jìn)行業(yè)主自治，也可以采用協(xié)議或招投標(biāo)方式選聘新的物業(yè)服務(wù)人。

1月8日，太原市房管局物業(yè)管理科一位人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，新辦法從2024年12月30日實(shí)施，試行兩年。

昆明市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長唐曉林接受每經(jīng)記者采訪時(shí)指出，此文件是一個(gè)地方主管部門的規(guī)范性文件，對(duì)企業(yè)行為管理也具有約束效力。如果合同到期，有業(yè)主大會(huì)合法的不續(xù)聘決議及業(yè)主大會(huì)對(duì)合同期限內(nèi)的合法解聘決議，企業(yè)應(yīng)依法移交并依法退出小區(qū)的管理。這個(gè)要求是合法且合理的。

不滿意物業(yè)服務(wù)？換！

據(jù)太原市房管局出臺(tái)的《太原市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），業(yè)主或業(yè)委會(huì)與新的物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的、物業(yè)服務(wù)期限屆滿后雙方均表示不再續(xù)約的、一方提前六十天通知決定解除物業(yè)服務(wù)合同的等，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)該在限定期限內(nèi)退出小區(qū)。

原物業(yè)服務(wù)人在作出解約決定或接到解聘通知后，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜接工作，包括將相關(guān)財(cái)物資料交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者指定的人，與新的物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。

業(yè)主及業(yè)主大會(huì)在作出解聘決定或接到解約通知后，應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)至雙方約定的退出時(shí)間，原物業(yè)服務(wù)人不得以任何理由拒絕辦理交接和履行退出義務(wù)。

太原市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)人退出住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

《辦法》明確，此舉是為了規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)市場秩序，維護(hù)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，做好住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)有序承接、退出，“業(yè)主大會(huì)應(yīng)從保持項(xiàng)目管理的穩(wěn)定性和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，慎用辭退權(quán)，保證廣大業(yè)主的正常生活秩序”。

對(duì)于太原市出臺(tái)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出辦法，華東一家規(guī)模物業(yè)企業(yè)內(nèi)部人士認(rèn)為，一直以來，住宅小區(qū)可以通過召開業(yè)務(wù)會(huì)選聘物業(yè)公司，市場選擇權(quán)已逐漸交換給消費(fèi)者本身。

“物業(yè)行業(yè)相關(guān)管理政策會(huì)越來越規(guī)范完善，各地也在試水如何能夠更好地規(guī)范市場參與主體，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。”該物企內(nèi)部人士表示，物業(yè)管理行業(yè)未來的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)越來越清晰和市場化，而市場化的結(jié)果必然會(huì)形成優(yōu)勝劣汰局面。

唐曉林表示，其他一些省市不一定有專門的發(fā)文，但他們在一些地方性法規(guī)對(duì)依法退出也有一些明確規(guī)定，目的都是平穩(wěn)退出和交接。物業(yè)公司依法退出交接，其實(shí)在2009年‌《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中已有明確規(guī)定，不是一個(gè)新的東西。

“太原出臺(tái)這個(gè)文件，有利于物業(yè)管理進(jìn)入退出正常秩序的建立，有利于減少進(jìn)入退出的矛盾糾紛，有利于物業(yè)管理工作的正常開展，是一件好事，應(yīng)予支持！”唐曉林認(rèn)為。

物業(yè)主動(dòng)撤場也有規(guī)范

中物智庫高級(jí)研究員宋子謙在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，物業(yè)服務(wù)相關(guān)的投訴，一直是各地政府最為頭疼的問題，因此近些年各地在密集出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)物業(yè)行業(yè)進(jìn)行整治。太原市對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出辦法進(jìn)行規(guī)范之前的幾個(gè)月，石家莊、泉州等地，也曾出臺(tái)類似管理辦法的征求意見稿。

“物業(yè)管理權(quán)大換手時(shí)代實(shí)際已經(jīng)來到，而在物業(yè)管理權(quán)換手過程中的各類流程和矛盾，亟待相關(guān)政策進(jìn)行規(guī)范，進(jìn)而保障各方權(quán)益。”宋子謙認(rèn)為。

每經(jīng)記者在采訪中注意到，在太原市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的退出方面，除了住宅小區(qū)解聘物業(yè)公司，也有物業(yè)公司因?yàn)槭召M(fèi)難而主動(dòng)撤場的情況。

太原市杏花嶺區(qū)敦化坊北小區(qū)內(nèi)部張貼的一則《物業(yè)撤場公告》顯示，山西建投城市運(yùn)營集團(tuán)有限公司自2020年12月接管小區(qū)，因物業(yè)人力、物力成本增加，業(yè)主長期拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)催繳困難，導(dǎo)致公司虧損嚴(yán)重，以致難以為繼。鑒于項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營困難現(xiàn)狀，公司決定于2025年1月1日起正式退出小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作。《物業(yè)撤場公告》落款為2024年12月25日。

根據(jù)“是否繼續(xù)享受物業(yè)服務(wù)并繳納應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)”的民調(diào)查結(jié)果，敦化坊北小區(qū)超過三分之二業(yè)主簽字表決，且大多數(shù)主表示不愿意繳納應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)，也不再需要物業(yè)服務(wù)。

每經(jīng)記者聯(lián)系上該公司旗下的山西建誠物業(yè)管理有限公司，一位工作人員表示，敦化坊北小區(qū)的物業(yè)項(xiàng)目公司的確由于出現(xiàn)虧損而撤場。

對(duì)此，《辦法》也明確，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)作出解約（解聘）決定后，應(yīng)當(dāng)將擬解除合同原因、退出時(shí)間、同意承擔(dān)的違約責(zé)任以書面形式通知對(duì)方，并在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示，公示時(shí)間應(yīng)不少于七個(gè)工作日。

接到書面通知后，雙方應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)就物業(yè)服務(wù)人退出項(xiàng)目管理的時(shí)間、交接等事宜進(jìn)行協(xié)商，形成交接方案。

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