直擊股東大會(huì) | 輕紡城：博物館項(xiàng)目是文商旅產(chǎn)融合的新穎綜合體；專業(yè)市場(chǎng)首層效應(yīng)越來(lái)越明顯

每經(jīng)記者 黃海    每經(jīng)編輯 魏官紅    

12月26日下午，輕紡城（600790.SH，股價(jià)3.89元，市值57.02億元）在紹興市柯橋區(qū)召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì)，審議此前披露的博物館項(xiàng)目及委托經(jīng)營(yíng)議案。

12月10日，輕紡城公告稱，公司擬在柯橋區(qū)以公開(kāi)競(jìng)買方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，投資建設(shè)紡織博物館文化街區(qū)項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資9.17億元，資金來(lái)源為公司自籌30%，銀行貸款70%，建設(shè)期約36個(gè)月。

不過(guò)，自12月11日開(kāi)始，投資者交流平臺(tái)上陸續(xù)出現(xiàn)針對(duì)該計(jì)劃的反對(duì)聲音。至投票當(dāng)日，有持股百萬(wàn)元市值的投資者投出反對(duì)票，并在公眾平臺(tái)分享投票情況。據(jù)12月26日晚間公告，擬投資建設(shè)博物館項(xiàng)目獲得審議通過(guò)，最終有4568.17萬(wàn)票選擇反對(duì)該議案，占比6.09%。

提及外界對(duì)該項(xiàng)目的理解，在臨時(shí)股東大會(huì)上，輕紡城董事長(zhǎng)潘建華認(rèn)為外界存在一定的誤讀，并解釋稱：“我們不能把所謂的博物館看成傳統(tǒng)的博物館，我們是一個(gè)活生生的商業(yè)。”

“總體來(lái)講，這個(gè)項(xiàng)目是有前瞻性的，我們做了充分的可行性研究，（希望外界）不要被外面的各種觀點(diǎn)影響。博物館項(xiàng)目還有一個(gè)賦能，我們希望把紡織文化，把對(duì)紡織、對(duì)布的話語(yǔ)權(quán)牢牢掌握在中國(guó)輕紡城的手上。”

輕紡城 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃海 攝

談博物館項(xiàng)目：對(duì)傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)是賦能而不是替代

“沒(méi)有今天的投入，就不可能有明天的產(chǎn)出，也不可能有所謂的成長(zhǎng)性利好??這個(gè)項(xiàng)目看上去是博物館，實(shí)際上是一個(gè)文商旅產(chǎn)融合在一起的綜合體，是現(xiàn)在最新穎的經(jīng)營(yíng)模式。”臨時(shí)股東大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，潘建華以成都太古里等知名街區(qū)作類比，闡釋紡織博物館文化街區(qū)項(xiàng)目的定位。

輕紡城此前披露的公告稱，博物館項(xiàng)目主要是為彌補(bǔ)專業(yè)市場(chǎng)文化配套不足，打造市場(chǎng)及紡織行業(yè)全方位展示與經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，探索符合新消費(fèi)理念與趨勢(shì)的紡織產(chǎn)業(yè)綜合集成服務(wù)商經(jīng)營(yíng)模式。

據(jù)了解，博物館項(xiàng)目主要包括場(chǎng)館區(qū)和商業(yè)區(qū)兩部分，投資額分別為5.93億元和3.24億元。

其中，總投資3.24億元的商業(yè)部分業(yè)態(tài)包括零售類及餐飲類店鋪、主力店、生活方式店鋪及高端餐飲、商貿(mào)展示。根據(jù)商業(yè)區(qū)塊可行性分析，投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)需要36個(gè)月的建設(shè)期和5.79年的投資回收期。

文化場(chǎng)館部分，業(yè)態(tài)功能包括紡織工業(yè)文化館、紡織時(shí)尚設(shè)計(jì)館、紡織綠色生態(tài)館、紡織未來(lái)科技館、時(shí)尚秀場(chǎng)等。

新的商業(yè)街區(qū)與傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)之間是否存在競(jìng)爭(zhēng)？對(duì)于該問(wèn)題，潘建華解釋稱，博物館項(xiàng)目實(shí)際上是對(duì)傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)的賦能，而非承接。博物館項(xiàng)目的商業(yè)與傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)是兩個(gè)不同的商業(yè)概念，并不是賣布的，而是做與賣布有關(guān)的生意，比如時(shí)尚、成衣、服裝定制等。

“未來(lái)科技發(fā)展中，一些具有想象的、未來(lái)感的、時(shí)尚化元素的切入就是給市場(chǎng)服務(wù)的，但這個(gè)街區(qū)并不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的所謂的租賃市場(chǎng)。”

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃海 攝

談傳統(tǒng)市場(chǎng)租金變化：首層效應(yīng)愈加明顯，一層商鋪?zhàn)饨鹗杖霑?huì)不斷增加

輕紡城成立于1993年，于1997年在上交所上市，被外界稱為“中國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)第一股”。

公司官網(wǎng)介紹稱，輕紡城以市場(chǎng)開(kāi)發(fā)租賃和服務(wù)管理為主業(yè)，下轄13個(gè)專業(yè)市場(chǎng)、3個(gè)物流園區(qū)。市場(chǎng)中包括中國(guó)輕紡城老市場(chǎng)、東升路市場(chǎng)、東市場(chǎng)、聯(lián)合市場(chǎng)、北市場(chǎng)、北聯(lián)市場(chǎng)、天匯廣場(chǎng)、坯布市場(chǎng)等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，占地面積49.6萬(wàn)平方米，建筑面積169萬(wàn)平方米，所屬營(yíng)業(yè)房2.5萬(wàn)余間，占中國(guó)輕紡城傳統(tǒng)交易區(qū)70%以上的份額。

數(shù)以萬(wàn)計(jì)的商鋪為輕紡城帶來(lái)了相對(duì)穩(wěn)定的營(yíng)收來(lái)源，公開(kāi)信息顯示，近十年里，輕紡城的年度營(yíng)收均在8億元、9億元的規(guī)模上下浮動(dòng)。

不過(guò)，從近兩年續(xù)簽的情況來(lái)看，輕紡城的商鋪續(xù)約均價(jià)出現(xiàn)下滑。記者注意到，輕紡城曾在2022年半年報(bào)及2024年半年報(bào)中披露過(guò)營(yíng)業(yè)房到期的續(xù)租收費(fèi)工作情況。

2022年上半年，輕紡城完成下屬市場(chǎng)1100余間到期營(yíng)業(yè)房的續(xù)租收費(fèi)工作，收繳租金約3.67億元，由此粗略估算，平均租金約為33.36萬(wàn)元；到了2024年上半年，公司完成東升路市場(chǎng)、東市場(chǎng)、北市場(chǎng)、華能商城3995間到期營(yíng)業(yè)房的續(xù)租收費(fèi)工作，收取租金約6.2億元，粗略估算，平均租金約為15.52萬(wàn)元。

對(duì)于該項(xiàng)目的數(shù)字變化，公司管理層回應(yīng)稱，不能單純以房間數(shù)和總租金數(shù)字進(jìn)行比較。“市場(chǎng)情況總體來(lái)看，首層效應(yīng)越來(lái)越明顯——就是一層的租金收入會(huì)不斷的增加，而二層、三層遞減。不能僅僅說(shuō)1000家或4000家來(lái)對(duì)比，因?yàn)楸旧淼淖饨饦?biāo)的不一樣。”

“嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，中國(guó)輕紡城市場(chǎng)情況在全國(guó)所有專業(yè)市場(chǎng)中，表現(xiàn)是比較好的。因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品是To B端的，而不是To C端的，同時(shí)我們的市場(chǎng)還是依附于我們強(qiáng)大的紡織產(chǎn)業(yè)。”公司管理層補(bǔ)充道。