每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-12-04 23:19:15
◎12月1日至3日,杭州、南京、寧波等城市的商業(yè)銀行陸續(xù)上調(diào)首套和二套房貸利率,部分城市首套房貸利率最低升至3.1%。此次調(diào)整與近期市場(chǎng)回暖及銀行成本壓力增大有關(guān)。如南京首套房貸利率現(xiàn)為3.0%,杭州為3.1%。業(yè)內(nèi)人士分析,房貸利率上調(diào)對(duì)購(gòu)房者決策影響有限,但有助于銀行維持理想息差,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。豪宅市場(chǎng)的率先復(fù)蘇正帶動(dòng)整體樓市逐步企穩(wěn)。然而,專家提醒,上調(diào)利率需謹(jǐn)慎,以免對(duì)市場(chǎng)造成負(fù)面影響。
每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤
“新增貸款基本都在回調(diào),成交量很大。很難想象(在南京)一個(gè)成交價(jià)最高超8萬(wàn)元/平方米的豪宅盤(pán),能硬生生賣(mài)成流量盤(pán)。”
12月3日,江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事、南京樓市資深評(píng)論員陳誠(chéng)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)提到。
“從之前的2.9%上調(diào)到3.0%,12月1日開(kāi)始又上調(diào)到3.1%。”談起近期杭州商貸利率變化,某大型地產(chǎn)公司工作人員張經(jīng)理感嘆。
近期,有消息稱,杭州、南京、寧波等地商業(yè)銀行紛紛上調(diào)首套、二套房商業(yè)貸款利率。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì),目前浙江、江蘇多地以及廣州、佛山、福州、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、武漢、青島等城市均上調(diào)了首套、二套房貸利率下限,部分城市首套房貸利率最低水平已上調(diào)至3.1%。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,近期包括存量房貸利率下調(diào)和銀行降低房貸利率在內(nèi)的調(diào)整,很大程度上與輿論倒逼有關(guān)。目前,這些城市房貸市場(chǎng)已經(jīng)企穩(wěn),交易量有所擴(kuò)大。對(duì)于銀行而言,隨著市場(chǎng)的穩(wěn)定,他們認(rèn)為有必要將房貸利率恢復(fù)到正常狀態(tài),設(shè)定一個(gè)合理下限。
頻創(chuàng)“2字頭”新低的房貸利率,又開(kāi)始調(diào)頭向上。
每經(jīng)記者注意到,在南京,部分商業(yè)銀行支行的客戶熱線已更新為“你好,要買(mǎi)房,到XX行”等定制廣告語(yǔ)。南京某大型商業(yè)銀行工作人員告訴記者,12月他們執(zhí)行的首套房房貸利率為3.0%,二套房3.2%。
雖然二套房房貸利率稍高,但在實(shí)際成交過(guò)程中,一線中介人員會(huì)主動(dòng)想辦法幫購(gòu)房者降低購(gòu)房成本。
杭州某大型中介工作人員俞經(jīng)理表示,現(xiàn)在杭州首套房房貸利率為3.1%,如果購(gòu)房者名下有房子,我們可以幫忙掛牌出售,賣(mài)舊買(mǎi)新也算首套,利率是3.1%。
“都在往上調(diào)了,雖然調(diào)的幅度不大。”在俞經(jīng)理看來(lái),今后房貸利率可能不再會(huì)下降到之前水平。
陳誠(chéng)在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示,目前來(lái)看,等待利率再次回調(diào)的客戶很少,因?yàn)槔噬险{(diào)的幅度不大,對(duì)于購(gòu)房者決策影響有限。相反,一些已經(jīng)認(rèn)購(gòu)的客戶,會(huì)擔(dān)心利率持續(xù)回調(diào),從而選擇加速簽約,辦理貸款。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為,當(dāng)前部分城市房貸利率上調(diào)跟近期當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)好轉(zhuǎn)有一定關(guān)系,但房貸利率的波動(dòng)調(diào)整或?qū)κ袌?chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響,在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)下,政策仍需要釋放更加穩(wěn)定的預(yù)期。
“整體來(lái)看,當(dāng)前房貸利率上調(diào)現(xiàn)象主要還是發(fā)生在少部分城市,銀行和業(yè)主預(yù)期發(fā)生積極變化。”陳文靜向每經(jīng)記者表示,近兩年隨著LPR多次下調(diào),商貸利率來(lái)到歷史低位,銀行凈息差不斷承壓,出于經(jīng)營(yíng)成本的考量,適度上調(diào)房貸利率有助于銀行維持更理想的息差水平。
從地域分布來(lái)看,李宇嘉指出,此次房貸利率上調(diào)主要集中在廣州、南京、杭州等地區(qū)。這些城市之前面臨房?jī)r(jià)下跌壓力大,穩(wěn)樓市任務(wù)艱巨。社會(huì)輿論對(duì)銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)有所質(zhì)疑,這種輿論壓力也在一定程度上推動(dòng)了銀行調(diào)整房貸利率。
對(duì)于房貸利率未來(lái)趨勢(shì)及影響,陳誠(chéng)分析認(rèn)為,樓市復(fù)蘇一定是從一線城市開(kāi)始的,從而帶動(dòng)二三線城市跟進(jìn)。而從城市角度來(lái)看,市場(chǎng)筑底反彈也一定是從頂流板塊、從豪宅開(kāi)始,進(jìn)而影響次級(jí)板塊,影響普通住宅。豪宅熱銷(xiāo),除了對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)定有極大作用外,對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)信心的提振也有非常重要的影響。
在陳誠(chéng)看來(lái),一些房?jī)r(jià)已經(jīng)筑底企穩(wěn)的城市,跟進(jìn)回調(diào)房貸利率的可能性比較大,而一些房?jī)r(jià)尚未調(diào)整到位的城市,不會(huì)輕易做出調(diào)整。
不過(guò),李宇嘉認(rèn)為,房貸利率上調(diào)在全國(guó)范圍內(nèi)可能會(huì)成為普遍現(xiàn)象,但不是所有銀行都會(huì)采取這一措施。他解釋說(shuō),銀行普遍面臨成本壓力,尤其是國(guó)有銀行,利潤(rùn)考核非常嚴(yán)格,加之資金成本約束,不愿意參與惡性競(jìng)爭(zhēng)。
未來(lái)房貸利率走勢(shì)判斷,李宇嘉進(jìn)一步分析認(rèn)為,影響銀行房貸利率下限調(diào)整的因素,包括存款利率調(diào)整、政策利率(LPR和公開(kāi)市場(chǎng)操作利率)調(diào)整、存款準(zhǔn)備金率調(diào)整。這些決定貸款利率的因素發(fā)生變化了,房貸利率自然也會(huì)調(diào)整。但不管如何,要告別單純的內(nèi)卷式價(jià)格惡性競(jìng)爭(zhēng)了。
某商業(yè)銀行管理層在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示,部分銀行選擇通過(guò)適當(dāng)上調(diào)房貸利率的方式來(lái)緩解自身壓力,這也是抓住了當(dāng)前地產(chǎn)銷(xiāo)售端有所回暖的有利環(huán)境。不過(guò)在市場(chǎng)利率總體趨于下行的背景下,上調(diào)的做法很容易引起市場(chǎng)關(guān)注,極易對(duì)本有所修復(fù)的市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊,需要給予特別關(guān)注。
“從中長(zhǎng)期來(lái)看,無(wú)論是專項(xiàng)資金補(bǔ)貼,還是上調(diào)房貸利率,都是權(quán)宜之計(jì),很難有持續(xù)性。銀行最終還是要從經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性、增加優(yōu)質(zhì)客戶黏性角度出發(fā),主動(dòng)摒棄規(guī)模信仰,放棄買(mǎi)貸款、買(mǎi)客戶的粗放思維,要更加注重精細(xì)化管理,注重商業(yè)可持續(xù)性。同時(shí),金融管理部門(mén)也應(yīng)做好引導(dǎo),避免資產(chǎn)投放領(lǐng)域持續(xù)內(nèi)卷,破壞市場(chǎng)秩序。”上述管理層強(qiáng)調(diào)。
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