樓市“止跌回穩(wěn)”觀察︱上海二手房11月前12天成交破萬套創(chuàng)紀錄，新房市場供求雙降

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

上海二手房成交量再創(chuàng)年內(nèi)新紀錄。

據(jù)安居客統(tǒng)計，11月前12天，上海二手房成交總量就達到10514套，創(chuàng)下今年內(nèi)二手房最快破萬套的新紀錄。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)顯示，11月13日，上海二手房成交套數(shù)為811套。截至當日，11月二手房成交總套數(shù)達到11325套。

新房方面，經(jīng)歷了10月份成交量連續(xù)上漲的火熱行情后，11月開局出現(xiàn)回調(diào)。上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周（11月4—10日），新建商品住宅供應(yīng)面積為6.79萬平方米，環(huán)比減少40.08%；成交面積11.19萬平方米，環(huán)比減少58.04%。

上海閔行區(qū)和浦東新區(qū)多家樓盤的營銷人士11月13日向《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）表示，近期，來訪量和市場熱度相比10月略有下降，將采取積極策略應(yīng)對市場變動。

“國家三部門11月13日推出優(yōu)化稅收政策，加大住房交易環(huán)節(jié)的契稅優(yōu)惠力度，購房者置業(yè)成本進一步降低，將對市場止跌回穩(wěn)有積極作用。”上海當?shù)匾晃粻I銷人士告訴每經(jīng)記者。

新房供求雙雙下滑

受供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，11月開局，上海新房市場交量出現(xiàn)下滑。

閔行區(qū)江月路地鐵站附近的大華星樾是“9·29滬七條”出臺后的銷售紅盤，兩次開盤分別在10月15日和11月3日，均出現(xiàn)當日售罄的情況。

11月13日，每經(jīng)記者在大華星樾項目現(xiàn)場看到，營銷大廳的沙盤里掛出多個“售罄”標牌。據(jù)該項目一位置業(yè)顧問介紹，上兩次推售的251套精裝修洋房均已沒有房源，“因為距離別墅部分上市的時間還早，這個月前來看房的人減少了，來的大多是前期買過房的簽約客戶”。

上海市閔行區(qū)大華星樾項目銷售現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

浦東新區(qū)臨港新片區(qū)一家樓盤的負責人也向每經(jīng)記者表示，10月份市場熱度比較高，自家項目接待人數(shù)有所上升，而11月份以來市場熱度有所下降，來訪量回到了今年七八月份的水平。

據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計，上周上海新建商品住宅成交面積11.19萬平方米，環(huán)比減少58.04%。排在第一位的浦東新區(qū)成交面積2.32萬平方米，環(huán)比減少32.95%；閔行區(qū)的成交面積為1.61萬平方米，排在第二位。此外，寶山區(qū)的成交面積為1.50萬平方米，黃浦區(qū)的成交面積則不到2000平方米。

從成交前十榜單來看，高價房比例大幅減少，中低價位產(chǎn)品占比提升。由于上周中低價位產(chǎn)品成交相對較多，成交均價降低至63428元/平方米，環(huán)比下跌22.16%。

對此，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向每經(jīng)記者表示，經(jīng)過一次脈沖式?jīng)_高后，上海新房供應(yīng)量連續(xù)下降兩周，上周供應(yīng)面積為6.79萬平方米，環(huán)比減少40.08%。新房供應(yīng)不順暢阻礙了成交的正常發(fā)揮，也對后續(xù)成交產(chǎn)生較大限制。尤其是當前不少樓盤單次投放量低于3萬平方米，說明房企對銷售的信心略顯不足。

浦東新區(qū)張江金茂府是沔新路附近一處在售新盤，該項目一位負責人向每經(jīng)記者介紹，計劃在11月15日加推135套洋房及疊墅房源，戶型在92—216平方米。在持續(xù)舉行推盤活動的方式下，項目11月份每周的來訪量約在300組，每周末仍有上百組看房客戶。

“來訪量維持了10月份水平，但簽約情況預(yù)計比10月要好。價格方面，三次開盤有輕微漲幅，一方面是滿足到前期購房業(yè)主的購買預(yù)期，另一方面是新推房源在小區(qū)位置不同的原因。”該項目負責人表示。

值得一提的是，與上述外環(huán)的項目相比，上海內(nèi)環(huán)豪宅市場依舊表現(xiàn)強勁。

11月3日，上海徐匯區(qū)的中海領(lǐng)邸·玖章四批次認購結(jié)束，552套新房，均價132456元/平方米，收到1556組購房者認購，認購率達281%，刷新今年新盤認購數(shù)紀錄。該項目將于11月15日開盤銷售。

二手房12天成交破萬套

相比新房市場的降溫，上海二手房成交再次提速。

安居客統(tǒng)計顯示，在11月的前12天，上海二手房成交量就達10514套；11月前10天，上海二手房共成交8885套，日均成交889套，創(chuàng)年內(nèi)新高。

此前的紀錄在今年6月份，在“5·27滬九條”新政影響下，當時上海二手房成交量在13天突破一萬套。

來源：安居客

同時，上海二手房連續(xù)四個周末日的成交量均突破1000套。其中，11月9 日成交1219套，11月10日成交1080套，使得年內(nèi)二手房的日成交量突破1000套大關(guān)的次數(shù)達到15次。而此前，“5·27滬九條”新政后的6月有6次，“9·29滬七條”后的10月為9次。

從區(qū)域來看，進入11月以來，上海無論在中心城區(qū)還是外環(huán)周邊，二手房交易活躍度都大幅提升。

上周，上海二手房成交共6219套（含商業(yè)），日均成交888套，環(huán)比前一周的5912套上漲5.2%。不過，最近五周中有四周的成交總量超過6000套。安居客方面預(yù)測，若按此趨勢，11月上海二手房市場或?qū)⒊?0月24376套的成交量紀錄。

來源：安居客

“近期，上海二手房成交依舊保持相對高位運行，連續(xù)兩個周末日的簽約在千套以上，交易活躍進一步釋放置換需求，說明市場的預(yù)期沒有再度向下。”盧文曦分析認為。

據(jù)每經(jīng)記者了解，此輪上海二手房市場行情中，面積段在70—90平方米、總價在300萬元以下的房源成交量增加明顯，樓市新政對剛需購房群體的刺激效果明顯。

上海鏈家研究院報告顯示，10月上海共成交二手房2.2萬套，成交金額717億元，套均總價325萬元/套，成交均價39179元/平方米。其中，外環(huán)以外區(qū)域的成交量明顯增加，特別在郊環(huán)以外的成交量環(huán)比增長83%。從板塊來看，五大新城表現(xiàn)亮眼。

面積段方面，70—90平方米的剛需戶型成交占比增加，占比27.7%；50—70平方米的成交占比增加0.5個百分點，其余面積段占比減少?？們r段方面，300萬元以下的成交占比增加至63.7%。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝