房產(chǎn)早參丨萬科對外擔(dān)保融資總額已超1000億元；鄭州下月起實施二手房交易資金監(jiān)管新規(guī)

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

丨2024年9月24日 星期二丨

NO.1 鄭州下月起實施二手房交易資金監(jiān)管新規(guī)

9月23日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布關(guān)于印發(fā)《鄭州市存量房交易結(jié)算資金管理辦法》的通知，自2024年10月1日起實施。根據(jù)通知，鄭州市正式實施存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管制度，由鄭州住房置業(yè)融資擔(dān)保有限責(zé)任公司擔(dān)任資金保證機(jī)構(gòu)。買賣雙方需將合同約定的房款（包括一次性付款、首付款、按揭貸款和其他形式的房款等）存入該公司的客戶交易結(jié)算資金專用銀行賬戶后，方可申請辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。除非交易當(dāng)事人另有約定，否則通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交的存量房交易資金必須全部納入資金監(jiān)管。

點(diǎn)評：此舉對顯然是為了防止交易中的資金風(fēng)險，尤其是在房地產(chǎn)市場波動較大的背景下，通過指定資金保證機(jī)構(gòu)，保障交易安全。這有助于提升市場透明度和購房者信心，但需關(guān)注制度執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的執(zhí)行成本增加和交易周期延長的問題。

NO.2 福建石獅取消土地出讓限價設(shè)定

近日，福建石獅市住建、自然資源等七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)石獅市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作方案》，有效期持續(xù)至2025年6月30日。在優(yōu)化土地供給方面，新政提出，取消土地出讓限價設(shè)定，房價不再設(shè)置最高價格限制。降低土地出讓參與條件，土地出讓前明確地塊教育劃片。優(yōu)化多子女家庭住房套數(shù)認(rèn)定方面，多子女家庭（二孩及以上）購買新建商品住房，認(rèn)定住房套數(shù)時予以核減1套家庭住房套數(shù)，不論該套房是否存在未結(jié)清貸款。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按核減后相應(yīng)的商業(yè)行個人住房貸款政策執(zhí)行。

點(diǎn)評：石獅取消土地限價和提高多子女家庭購房政策，反映了地方政府對促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的迫切需求。這些措施能夠在短期內(nèi)刺激市場活躍度，能暫時緩解庫存壓力，但長遠(yuǎn)來看可能推動地價上漲，增加購房成本。需要配套更細(xì)致的政策來控制風(fēng)險，避免短期政策造成長期隱憂。

NO.3 江西萍鄉(xiāng)取消公積金提取額度占用貸款額度規(guī)定

9月23日，江西萍鄉(xiāng)市住房公積金管理委員會辦公室發(fā)布《關(guān)于調(diào)整萍鄉(xiāng)市住房公積金管理政策的通知》，自2024年10月1日起執(zhí)行。文件提出，取消萍鄉(xiāng)市提取額度占用貸款額度的規(guī)定，繼續(xù)執(zhí)行“既提又貸”的政策。購房提取金額與貸款金額合計不得超過房屋總價。萍鄉(xiāng)市公積金管理中心解釋稱，繳存職工在萍鄉(xiāng)市行政區(qū)域內(nèi)新購住房的，在辦理購房提取后，仍可申請住房公積金貸款，實現(xiàn)“既提又貸”。享受“既提又貸”政策時，購房提取業(yè)務(wù)必須與住房公積金貸款業(yè)務(wù)同時申請辦理。同時，在按年一次性提取上一年度住房公積金償還個人住房商業(yè)貸款本息之和的基礎(chǔ)上，增加按月提取的業(yè)務(wù)模式。

點(diǎn)評：萍鄉(xiāng)市通過取消公積金提取額度占用貸款額度，執(zhí)行“既提又貸”政策，有助于提高購房者的資金使用效率和支付能力。這對剛需購房者尤其有利，減輕了購房壓力。然而，需要關(guān)注政策執(zhí)行中的審批流程和風(fēng)險管理，確保能夠平衡公積金池的流動性和安全性。

NO.4 萬科對外擔(dān)保融資總額已超1000億元

9月23日，萬科發(fā)布公告，披露了公司因融資新增擔(dān)保及已有擔(dān)保進(jìn)展情況。公告顯示，公司前期向工商銀行申請貸款10億元。萬科全資子公司深圳市萬眾育鴻運(yùn)營管理有限公司以持有的不動產(chǎn)資產(chǎn)提供相應(yīng)抵押擔(dān)保，萬科已完成提款，目前貸款余額3.9億元，期限共計5.5年。截至2024年8月31日，萬科擔(dān)保余額913.58億元，占公司2023年末經(jīng)審計歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重為36.43%。其中，公司及控股子公司為公司及其他控股子公司提供擔(dān)保余額912.50億元，公司及控股子公司對聯(lián)營公司及合營公司提供擔(dān)保余額1.08億元。公司無逾期擔(dān)保和涉及訴訟的擔(dān)保。本次擔(dān)保發(fā)生后，萬科對外擔(dān)?？傤~將為1008.36億元，占公司2023年末經(jīng)審計歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重將為40.21%。

點(diǎn)評：萬科的擔(dān)保融資總額已超千億元，體現(xiàn)出公司在當(dāng)前融資環(huán)境下的高杠桿運(yùn)營特征。盡管無逾期擔(dān)保和涉及訴訟的擔(dān)保情況，但高額擔(dān)保表明公司面臨較大的財務(wù)壓力，需警惕潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險。同時，高杠桿策略雖能短期內(nèi)優(yōu)化現(xiàn)金流，但長期來看，市場和政策環(huán)境的變化將對公司償債能力提出更高要求。

封面圖片來源：每經(jīng)制圖