新城控股經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)6年為正 代建發(fā)力或成業(yè)績新突圍點

文/史現(xiàn)

“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略下，行業(yè)示范房企之一的新城控股在今年上半年交出了穩(wěn)健的業(yè)績“答卷”。

近日，新城控股（601155，SH）發(fā)布今年上半年的業(yè)績報告，公司累計完成合同銷售金額235.54億元，銷售面積326.22萬平方米，實現(xiàn)全口徑資金回籠247億元，資金回籠率105%。

公司堅定“穩(wěn)運營、守價值、謀發(fā)展”的經(jīng)營方針，高流項目保障供貨，低流項目以銷定投，推進銷售回籠，以穩(wěn)定的現(xiàn)金流保交付、保開業(yè)、穩(wěn)運營。

報告期內(nèi)，新城控股在深圳、南京、蘇州等城市密集交付超過5.7萬套商品房，從“好房子”到“好生活”，積極兌現(xiàn)產(chǎn)品力。

新城控股方面表示，下半年，公司仍將“保交付”工作作為運營管理的重中之重，一如既往地踐行企業(yè)主體責任，確保全年保交付任務高質(zhì)量完成，將“品質(zhì)生活”帶到每位業(yè)主眼前。

多條業(yè)務賽道帶來穩(wěn)健收益

報告期內(nèi)，新城控股一方面持續(xù)提升產(chǎn)品品質(zhì)，一方面優(yōu)化商業(yè)的全周期能力。兩大業(yè)務協(xié)同發(fā)展，相互促進，鞏固核心競爭力。

上半年，公司累計實現(xiàn)營業(yè)收入339.04億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤13.18億元，結(jié)算面積共計494.12萬平方米，結(jié)算金額562.59億元（含合聯(lián)營項目）。61個子項目得到竣工交付，竣工面積達到690.31萬平方米（含合聯(lián)營項目）。

經(jīng)過多年發(fā)展，吾悅廣場已成為一張市場名片，是新城商業(yè)版圖的重要載體。報告期內(nèi)，太原吾悅廣場、合肥壩上吾悅廣場、平潭吾悅廣場、云浮云城吾悅廣場、滑縣吾悅廣場、泰安泰汶吾悅廣場等6座吾悅廣場順利開業(yè)。

在持續(xù)深度運營之下，商管業(yè)務對新城控股業(yè)績的貢獻度不斷提升，也成為推動公司在行業(yè)低迷中率先企穩(wěn)的重要力量。今年上半年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入為62.12億元，同比增長約19.44%，已完成全年目標的一半；實現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入58.04億元，占公司營業(yè)收入的17%；物業(yè)出租及管理業(yè)務毛利41.91億元，占公司總毛利由去年同期的43%提升至57%；物業(yè)出租及管理毛利率達72%。

截至報告期末，公司實現(xiàn)137個大中城市、201個綜合體項目的布局，吾悅廣場開業(yè)面積達1527.98萬平方米，出租率達97.24%。“輕重并舉”的商業(yè)模式已彰顯成效，并帶來長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

值得一提的是，新城控股還充分發(fā)揮協(xié)同效應和資源優(yōu)勢，成立了房地產(chǎn)代建、代管業(yè)務平臺“新城建管”，持續(xù)拓寬發(fā)展賽道。

依托母公司新城控股多年來的品質(zhì)開發(fā)經(jīng)驗，整合公司開發(fā)系統(tǒng)多職能的專業(yè)能力，從前期定位到后期建造管理，涵蓋住宅、商業(yè)、酒店、辦公等多元業(yè)態(tài)，新城建管將為委托方提供一站式全流程品質(zhì)代建服務。

2024年是新城建管組織實體化元年，背靠母公司31年發(fā)展沉淀的能力體系、資源平臺與人才矩陣，新城建管構(gòu)建起獨特的“商住協(xié)同、多元整合”的開發(fā)建設(shè)運營管理核心優(yōu)勢。

新城建管代建的天津武清品悅?cè)f瀾，憑借高品質(zhì)社區(qū)的專業(yè)營造經(jīng)驗，落地新城高端產(chǎn)品“品悅”系，推出天津武清區(qū)首個擁有架空層、3D空中花園、高定悅會所的現(xiàn)代化住區(qū)。在市場量價雙跌環(huán)境下，逆勢首開成功，既為委托方提供了充裕的現(xiàn)金流回款，又保障了委托方投資回報率。

截至報告期末，公司共有194個子項目在建，總建筑面積達3070.11萬平方米（含合聯(lián)營項目），已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積1916.44萬平方米（含合聯(lián)營項目），為后續(xù)業(yè)績提供充足保障。

新城控股堅持深耕長三角區(qū)域，并聚焦其他核心城市群，在全國最具經(jīng)濟活力和人口密度最高的地區(qū)布局，已形成以長三角、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)、長江中游、成渝等城市群為重點的布局體系。目前，公司在一二線城市約占總土地儲備的40%，長三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲備的19%，全國重點城市群相對優(yōu)良的土地儲備保障開發(fā)業(yè)務的穩(wěn)健性。

經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)六年為正

在雙輪驅(qū)動業(yè)務發(fā)展的同時，新城控股恪守穩(wěn)定安全的財務基本面，確保公司的現(xiàn)金流安全，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)六年為正，融資渠道通暢，債務結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

今年5月，新城控股2024年度第一期中期票據(jù)成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模13.6億元，總認購倍數(shù)超2.7倍，中誠信國際給予AAA評級；3年期票面利率3.2%，5年期票面利率3.4%，保持較低的融資成本。

中債信用增進投資股份有限公司為該筆中票提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保，這是新城控股繼成功發(fā)行四筆中債增全額擔保中票后，在2024年度再次得到民企債券融資支持工具的政策支持。

在政策支持和人民銀行指導下，按照交易商協(xié)會統(tǒng)一部署，中債增按照市場化、法治化原則，積極支持優(yōu)質(zhì)民營房企發(fā)債融資，釋放出積極明確信號。

公司融資渠道的持續(xù)通暢，得益于企業(yè)優(yōu)秀的信用體系。新城控股方面介紹，公司始終堅持底線思維，確保每一筆債務提前或到期償付。今年上半年，已如期償還境內(nèi)外公開市場債券19.70億元。

近年來公司逐步改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，持續(xù)壓降有息負債，不斷夯實穩(wěn)定安全的財務基本面。截至報告期末，公司期末融資余額為558億元，較年初壓降13億元；合聯(lián)營公司權(quán)益有息負債合計39.52億元，相比年初再次下降12.56億元。

此外，公司在各大銀行等金融機構(gòu)的資信情況良好，與國內(nèi)主要商業(yè)銀行繼續(xù)保持長期合作伙伴關(guān)系，截至報告期末，獲得各大銀行給予的集團授信總額度合計為1059億元，其中公司及子公司已使用授信275億元，公司可以在上述授信總額度內(nèi)開展融資，以支持業(yè)務的發(fā)展。

展望未來，面對行業(yè)發(fā)展與城市更新，新城控股將持續(xù)研習人居需求變化，為城市打造“好房子”、創(chuàng)造“好生活”。從建筑美學到禮序園林、從戶型設(shè)計到生活服務，將日復一日、堅定篤行，以穩(wěn)健的交付力給行業(yè)及業(yè)主帶來難能可貴的信心。

商管收入的穩(wěn)定提升，是新城控股穿越周期、用時間換空間的基本盤。下半年，吾悅廣場將繼續(xù)發(fā)力，推進深度運營策略在各業(yè)務領(lǐng)域的全面深化，推動商業(yè)革新。

“預計下半年公司還將新開工22個子項目，新開工建筑面積133.74萬平方米，其中，住宅項目53.12萬平方米，商業(yè)綜合體項目80.62萬平方米；計劃竣工115個子項目，實現(xiàn)竣工面積701.81萬平方米，其中，住宅項目349.49萬平方米，商業(yè)綜合體項目平方米352.32萬平方米。”新城控股在半年報中表示。

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