降價、流拍、違約，“全球最貴房價” 跌落神壇！但香港政府更加強(qiáng)硬…

每經(jīng)編輯 王嘉琦    

香港鰂魚涌“怪獸大廈”，曾是變形金剛拍攝地（圖片來源：東方IC）

過去幾年，全球房價普遍上漲，從溫哥華、墨爾本、到美國加州和英國倫敦，而香港一直是表現(xiàn)最搶眼的市場之一。

但到了2018年底，香港樓市已出現(xiàn)放緩跡象，甚至有了“泡沫破滅”的擔(dān)憂。

10月份，香港房地產(chǎn)市場出現(xiàn)29個月來的首次下跌。到了11月，香港新屋銷售已跌至2016年一季度以來的最低水平。同時，11月，住宅成交量僅2635套，相較2017年同期下滑54%。

此外，還發(fā)生了黃金地段的土地流拍、購房者違約。

面對這種情況，有人希望香港特區(qū)政府出手救市。但12月10日，香港特區(qū)行政長官林鄭月娥出席論壇時表示，幻想政府會出招救市“可以停止了”。

而且，現(xiàn)在看來，特區(qū)政府不僅不救市，還要大幅增加土地供應(yīng)。

林鄭月娥：考慮大幅增加土地供應(yīng)

據(jù)中國新聞網(wǎng)、新華社報道，12月31日，香港土地供應(yīng)專責(zé)小組向香港特區(qū)行政長官林鄭月娥提交一份逾百頁的最終報告，建議特區(qū)政府優(yōu)先研究及推展8個獲得主流民意支持的土地供應(yīng)選項，預(yù)計共可提供3235公頃土地。

2018年4月至9月，專責(zé)小組舉辦公眾參與活動，廣邀社會各界就土地供應(yīng)選項及其他土地供應(yīng)議題發(fā)表意見。期間收到超過29000份問卷、68300份透過其他不同渠道提交的意見，并通過隨機(jī)抽樣的電話調(diào)查成功訪問3011名市民。

報告顯示，在這些選項中，棕地獲得的支持度最高，問卷支持度為87%、電話調(diào)查支持度為79%；中長期選項中，發(fā)展東大嶼都會問卷支持度為62%、電話調(diào)查支持度為58%。

棕地泛指香港新界一些因農(nóng)業(yè)活動衰落而改作其他用途的前農(nóng)地，常見用途包括露天貯物、停車場、回收場等；

東大嶼都會涉及在香港島及大嶼山之間的中部水域拓展土地面積逾1000公頃的人工島。

報告指出，發(fā)展東大嶼都會人工島計劃是突破現(xiàn)有各類土地長期短缺困局的主要關(guān)鍵。

專責(zé)小組主席黃遠(yuǎn)輝表示，任何一個選項都會牽涉環(huán)境、工程技術(shù)、成本以及落實時間表等不同挑戰(zhàn)，但目前香港的土地供應(yīng)短缺屬“迫在眉睫”，因此必須迎難而上、多管齊下，全速落實所有可行方案。

香港鰂魚涌“怪獸大廈”，曾是變形金剛拍攝地（圖片來源：東方IC）

林鄭月娥表示，專責(zé)小組指出香港實際需要的新增土地將遠(yuǎn)高于政府早前預(yù)計的1200公頃，再加上市民對建立土地儲備的認(rèn)同和改善居住條件的清晰訴求，特區(qū)政府必須多管齊下，大幅增加土地供應(yīng)。政府制定了新房屋政策，包括增加公營房屋比例、為不同收入群組建立置業(yè)階梯、把資助出售房屋定價與市價脫鉤、改撥私人房屋用地作公營房屋用途等。

林鄭月娥還表示，下一階段工作是集合相關(guān)政策局和部門的力量，全速覓地造地。

土地供應(yīng)不足 致香港房價長期上漲

的確，即便過去幾個月香港樓市轉(zhuǎn)涼，一些地產(chǎn)商和投資者在“幻想”政府救市，但政府依然認(rèn)為，房價太高成為了香港的困境。

自開埠后，香港經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，成功躋身“亞洲四小龍”，2017年人均GDP高達(dá)5.77萬美元，是全球最富裕的地區(qū)之一。然而，經(jīng)濟(jì)高度繁榮，住房卻面臨困境。

恒大研究院副院長、首席房地產(chǎn)行業(yè)研究員夏磊此前的報告顯示，香港市民居住條件較差，人均住房僅16平米；房價持續(xù)多年上漲，市民買房背負(fù)巨大壓力。

1986-2017年，港島、九龍、新界的私人房屋均價分別上漲20倍、20倍和14倍，年均增長10%、10%和9%。

據(jù)Numbeo網(wǎng)站2018年11月數(shù)據(jù)，香港城區(qū)平均房價2.88萬美元/平方米，郊區(qū)平均房價1.85萬美元/平方米，房價收入比達(dá)到47.81倍，絕對房價與房價收入比均位居國際大都市前列。

在房地產(chǎn)行業(yè)有這么一句話：房地產(chǎn)周期，“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。

夏磊認(rèn)為，土地供應(yīng)不足，為高房價埋下伏筆。因重視生態(tài)保護(hù)、樓市維穩(wěn)等原因，香港土地供給不足，2002-2010年，年均僅出讓住宅用地5公頃。人口持續(xù)增長背景下，土地供給過少，疊加金融環(huán)境寬松，造成香港房價持續(xù)上漲。

香港重視生態(tài)保護(hù)，依據(jù)1976年制定的《郊野公園條例》，占地37%的郊野公園無法開發(fā)。由于可開發(fā)土地有限，政府新增土地供應(yīng)主要來自填海造地與土地征收。但2005年以來填海造地大幅減少，而土地征收耗時較長，導(dǎo)致政府可出讓土地資源較少。

土地出讓減少，加劇供給不足。1984年《中英聯(lián)合聲明》要求香港回歸前每年批地不超過50公頃，政策初衷在于防止英國超售土地，但客觀上限制了土地供給；2003-2010年，特區(qū)政府為維護(hù)樓市穩(wěn)定大幅減少土地出讓，年均僅供應(yīng)住宅用地5.37公頃。

目前，特區(qū)政府就是要解決土地供應(yīng)問題。據(jù)新華社表示，林鄭月娥稱，只要有足夠土地供應(yīng)，政府有信心和決心解決長久困擾市民的房屋問題，為社會重燃希望。

香港樓市拐點已到？

加大土地供應(yīng)，有利于解決高房價問題。但過去幾個月，香港樓市已經(jīng)明顯降溫了。

中原城市領(lǐng)先指數(shù)(Centa-City Leading Index)顯示，去年10月，香港房地產(chǎn)市場出現(xiàn)29個月來的首次下跌。到了11月，房價環(huán)比再次下跌3.43%。連續(xù)兩個月下跌，已經(jīng)是2016年以來持續(xù)時間最長的下跌。從8月份的峰值來看，房價已經(jīng)下跌了約5%。

成交量方面，據(jù)香港土地注冊處數(shù)據(jù)，香港11月住宅銷售額260億港元，較2017年同期538億港元下降51.6%。11月份住宅銷售量2635套，2017年同期為5694套，同比下降54%。

而且，在這個寸土寸金的地方，甚至還出現(xiàn)了土地流拍、豪宅虧本甩賣、以及違約的情況。

去年10月16日，香港地政署公布，香港山頂文輝道12號豪宅地皮因出價未達(dá)要求，宣布流標(biāo)。這是香港山頂昂貴地段少數(shù)大型官地，地段優(yōu)質(zhì)。

據(jù)中國證券報報道，10月22日，沙田九肚山一處房產(chǎn)以1300萬港元的價格成交，賣家持有該房產(chǎn)將近四年，此時成交賬面虧損6萬港元，但算上稅款及傭金支出，虧損約68萬港元，為區(qū)內(nèi)首宗“流血”出售案例。

此外，數(shù)據(jù)顯示，從年初到10月底，香港新房交易中，已發(fā)生36起個人買家違約案例，而2007年全年僅有9起，數(shù)量增長了3倍。

一般認(rèn)為，香港樓市降溫和美聯(lián)儲加息密不可分。香港于1983年10月實施聯(lián)系匯率制度，維持美元兌港元匯率7.8：1左右。

2009年以后，美國實行量化寬松政策，貨幣供應(yīng)量大幅增長，香港為維持港元匯率穩(wěn)定，市場利率長期保持低位。

隨著美聯(lián)儲加息，2018年二季度以來，金管局多次出手買入港元，以穩(wěn)定匯率，導(dǎo)致了購房者貸款成本的上升。正在供樓的市民，不少都已經(jīng)感受到加息帶來的額外負(fù)擔(dān)。

2018年的最后幾個月，香港樓市似乎走到了是短暫回掉還是泡沫破滅的路口。面對房價大跌的風(fēng)險和剛需住房者的壓力，有人樂觀，有人悲觀。10年寬松過去了，香港房價怎么走，2019年或許是個分水嶺。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合新華社、中國新聞網(wǎng)、中國證券報、澤平宏觀（微信號：zepinghongguan）等