解題保利發(fā)展上半年：量質(zhì)并舉，穩(wěn)健底色

在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展階段，保利發(fā)展以其長(zhǎng)期主義戰(zhàn)略脫穎而出，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)責(zé)任與企業(yè)價(jià)值的雙重增長(zhǎng)。

8月19日，保利發(fā)展公布的2024年半年度報(bào)告顯示，上半年?duì)I業(yè)總收入達(dá)到1392億元，同比增長(zhǎng)1.6%，簽約金額1733.36億元，穩(wěn)居行業(yè)首位，市占率提升至3.68%。其中38個(gè)核心城市市占率提升0.3個(gè)百分點(diǎn)至7.1%。

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)維度，截至報(bào)告期末，保利發(fā)展現(xiàn)金余額1464億元，占總資產(chǎn)仍在10%以上。扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.67%、凈負(fù)債率66.18%。

這一系列成績(jī)的背后，主要得益于保利發(fā)展多維度的共同發(fā)力。對(duì)內(nèi)，保利發(fā)展苦練“內(nèi)功”，使其資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化；對(duì)外，保利發(fā)展對(duì)市場(chǎng)節(jié)奏的精準(zhǔn)把控和對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的不懈追求，使得保利發(fā)展整體市場(chǎng)占有率以及核心城市市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提升。

展望未來(lái)，保利發(fā)展提到將繼續(xù)探索行業(yè)發(fā)展新路徑，為人民的幸福生活貢獻(xiàn)更多的力量，有望在下半年實(shí)現(xiàn)更加穩(wěn)健和可持續(xù)的發(fā)展。

收入平穩(wěn)增長(zhǎng)，簽約金額再次領(lǐng)跑行業(yè)

房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整之下，房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)分化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年上半年國(guó)內(nèi)商品房銷售面積和銷售金額同比均出現(xiàn)兩位數(shù)的下滑。

面對(duì)市場(chǎng)的快速下行，保利發(fā)展積極調(diào)整銷售策略，把握二季度以來(lái)政策頻出、客戶來(lái)訪熱情高漲的市場(chǎng)窗口，一方面積極加大推貨力度，二季度推貨1254億元，環(huán)比增長(zhǎng)181%。

另一方面，保利發(fā)展根據(jù)政策熱點(diǎn)，加強(qiáng)綜合去化舉措。二季度三個(gè)主要節(jié)假日（清明節(jié)、勞動(dòng)節(jié)、端午節(jié)）日均認(rèn)購(gòu)近20億，同比增長(zhǎng)23%。二季度共實(shí)現(xiàn)銷售金額1104億元，環(huán)比增長(zhǎng)75%，有力扭轉(zhuǎn)了下滑的趨勢(shì)，環(huán)比增速較TOP 100房企高出約40個(gè)百分點(diǎn)。

2024年上半年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)分化加劇，在這一背景下，穩(wěn)守核心城市即意味著確定性。從區(qū)域業(yè)務(wù)布局上看，保利發(fā)展對(duì)于周期性恢復(fù)動(dòng)能更強(qiáng)的熱點(diǎn)城市，以及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)、人口凈流入較多的核心城市，深入“因城施策”的頂層基調(diào)，審時(shí)量度地實(shí)行“一地一策”，深化新拓項(xiàng)目的差異性亮點(diǎn)，拉開(kāi)有效市占競(jìng)爭(zhēng)幅度。

練好“內(nèi)功”，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)保持持續(xù)穩(wěn)健

在行業(yè)調(diào)整期，企業(yè)的安全比發(fā)展更重要。2024年上半年，保利發(fā)展謹(jǐn)守財(cái)務(wù)制度，強(qiáng)化了財(cái)務(wù)安全管控。作為龍頭房企，保利發(fā)展在保持經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正的前提下實(shí)現(xiàn)了資源補(bǔ)充和債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，在快速動(dòng)態(tài)變化的市場(chǎng)中確保安全和發(fā)展的平衡。

在行業(yè)利潤(rùn)率普遍下行的情況下，保利發(fā)展積極推動(dòng)供采改革，通過(guò)引入優(yōu)質(zhì)供方、穩(wěn)住產(chǎn)品品質(zhì)和供應(yīng)鏈、達(dá)到綜合成本最優(yōu)化；適配產(chǎn)品系需求，強(qiáng)化集采統(tǒng)籌管理，在全國(guó)范圍內(nèi)擴(kuò)大集采范圍，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；当驹鲂В粚⒔当窘蒂M(fèi)落實(shí)到流程機(jī)制，實(shí)現(xiàn)精細(xì)管理、提高效益。

報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展除地價(jià)外直投成本較計(jì)劃降低0.69%。同時(shí)，持續(xù)加強(qiáng)各項(xiàng)費(fèi)用管控，管理費(fèi)用率較去年同期下降0.15個(gè)百分點(diǎn)，部分對(duì)沖了利潤(rùn)率下行的影響。

不僅如此，保利的綜合融資成本也出現(xiàn)了明顯改善。新增融資的平均成本較2023年下降21個(gè)基點(diǎn)至2.93%。截至6月底，保利發(fā)展有息負(fù)債總額3735億元，綜合成本降低至3.31%，較年初下降25個(gè)基點(diǎn)。

此外，在充裕現(xiàn)金資源和健康債務(wù)結(jié)構(gòu)的支持下，2024年上半年保利發(fā)展現(xiàn)金余額1464億元，占總資產(chǎn)10%以上?？鄢A(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.67%、凈負(fù)債率為66.18%、現(xiàn)金短債比為1.22，各項(xiàng)指標(biāo)均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

半年報(bào)數(shù)據(jù)提到，保利發(fā)展一年內(nèi)到期有息負(fù)債占比19.82%，較年初下降0.99個(gè)百分點(diǎn)；三年以上到期的有息負(fù)債占比33.12%，較年初提升1.52個(gè)百分點(diǎn)；直接融資比重提升1.52個(gè)百分點(diǎn)至17.82%。截至今年上半年，保利發(fā)展已獲批注冊(cè)100億元公司債券、推出95億元向特定對(duì)象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券方案，為進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)打下基礎(chǔ)。

在守護(hù)基本盤的同時(shí)，保利發(fā)展也通過(guò)消化存量、優(yōu)化增量等方式，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，筑牢企業(yè)發(fā)展安全防線。

截至上半年，保利發(fā)展土地儲(chǔ)備計(jì)容建面7140萬(wàn)平方米，核心38城面積儲(chǔ)備占比約7成，資源結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

在增量方面，上半年保利發(fā)展共拓展項(xiàng)目12個(gè)，均位于38個(gè)核心城市，總計(jì)容面積116萬(wàn)方，總地價(jià)126億元，權(quán)益地價(jià)109億元。其中，上半年獲取的項(xiàng)目中，3個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)首開(kāi)，北京星宸和煦項(xiàng)目、西安天瓚項(xiàng)目、天津西棠和煦二期項(xiàng)目首開(kāi)認(rèn)購(gòu)近20億。

向“新質(zhì)生產(chǎn)力的基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)商”轉(zhuǎn)型

今年4月，保利發(fā)展在發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)提到，“未來(lái)，房企要積極向‘新質(zhì)生產(chǎn)力的基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)商’轉(zhuǎn)型，從區(qū)域布局、產(chǎn)品業(yè)態(tài)到供應(yīng)鏈技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)輸出等方方面面，為新質(zhì)生產(chǎn)力提供硬件支撐和軟件服務(wù)，持續(xù)助推社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。”

此外，早在2021年保利發(fā)展就提出房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)“五化”趨勢(shì)（即去金融化、制造業(yè)化、極致專業(yè)化、功能民生化、競(jìng)爭(zhēng)格局加劇分化），因此房企應(yīng)加快探索新的發(fā)展模式，保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)風(fēng)格，聚焦擅長(zhǎng)的領(lǐng)域和市場(chǎng)，緊抓結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

基于此，保利發(fā)展提出“人文社區(qū)”的品牌概念，堅(jiān)持打造品質(zhì)時(shí)代的理想人居。保利發(fā)展認(rèn)為，未來(lái)的理想社區(qū)是由空間性、社會(huì)性、情感性構(gòu)成的共同體，應(yīng)當(dāng)“以人為本，以文化為尺度，以空間為載體”。

細(xì)化到產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)方面，保利發(fā)展根據(jù)不同地區(qū)人文特色打造的“天-悅-和”三大產(chǎn)品系，可滿足不同客戶的差異化需求。

圍繞向客戶提供“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活”的核心目標(biāo)，保利發(fā)展在2024年持續(xù)增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)功，樹(shù)立“發(fā)展之樹(shù)”體系化建設(shè)體系。

通過(guò)打造項(xiàng)目全生命周期的管理鏈路，深化產(chǎn)品品牌服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、投資定位一體化等，進(jìn)一步提升了開(kāi)發(fā)效率。半年報(bào)顯示，自2023年至今，保利發(fā)展新獲取項(xiàng)目中，有超過(guò)75%的項(xiàng)目打造為“天悅和”產(chǎn)品系項(xiàng)目，產(chǎn)品品牌勢(shì)能逐步顯現(xiàn)。

需要指出的是，產(chǎn)品系項(xiàng)目以“所見(jiàn)即所得”全維實(shí)景呈現(xiàn)，打造了保利的產(chǎn)品品牌標(biāo)識(shí)，綜合產(chǎn)品力位列全國(guó)前三，多家機(jī)構(gòu)測(cè)評(píng)品牌傳播力全國(guó)領(lǐng)先。

此外，保利發(fā)展持續(xù)完善多維度竣工、交付風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，以節(jié)點(diǎn)前置、業(yè)主開(kāi)放、強(qiáng)化監(jiān)督等方式全力保障高品質(zhì)交付，上半年交付7.3萬(wàn)套。

從“好產(chǎn)品”到“好服務(wù)”，保利發(fā)展正著力延伸服務(wù)內(nèi)容和擴(kuò)大服務(wù)外延，城市消費(fèi)與服務(wù)需求持續(xù)擴(kuò)大，正開(kāi)啟多個(gè)新賽道。比如：圍繞居住社區(qū)，對(duì)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行延伸，包括為業(yè)主提供家裝家居、房屋交易租賃等增值服務(wù)，發(fā)展商業(yè)、養(yǎng)老、托幼等業(yè)務(wù)。再比如：從社區(qū)走向城市，圍繞不動(dòng)產(chǎn)的各類業(yè)態(tài)，擴(kuò)大服務(wù)外延。探索公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商旅、會(huì)展和體育等服務(wù)及消費(fèi)，挖掘市場(chǎng)價(jià)值。

不僅如此，保利發(fā)展也致力于通過(guò)科技賦能實(shí)現(xiàn)升級(jí)發(fā)展。據(jù)悉，保利發(fā)展聚焦可再生能源利用、社區(qū)低能耗技術(shù)、PC建筑及精裝、建筑信息模型（BIM）正向設(shè)計(jì)、社區(qū)智慧管理五大關(guān)鍵技術(shù)，推動(dòng)“低碳智慧人居產(chǎn)業(yè)鏈”建設(shè)。

此外，保利發(fā)展積極響應(yīng)國(guó)家綠色低碳政策，全面推動(dòng)綠色建筑和低碳環(huán)保技術(shù)應(yīng)用。截至2023年末，綠色建筑認(rèn)證總面積1721.71萬(wàn)平方米，新建項(xiàng)目綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用率100%。

可以預(yù)料，在資源端把握布局核心城市，在銷售端秉持為客戶建“好房子”，在兩大高確定性戰(zhàn)略規(guī)劃指引下，結(jié)合公司多年管理經(jīng)驗(yàn)沉淀出“總部+城市平臺(tái)”“扁平”的兩級(jí)管理架構(gòu)，保利發(fā)展有望穿越新的地產(chǎn)周期，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)的發(fā)展。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）