解題保利發(fā)展上半年：量質并舉，穩(wěn)健底色

在中國房地產(chǎn)市場的高質量發(fā)展階段，保利發(fā)展以其長期主義戰(zhàn)略脫穎而出，實現(xiàn)了社會責任與企業(yè)價值的雙重增長。

8月19日，保利發(fā)展公布的2024年半年度報告顯示，上半年營業(yè)總收入達到1392億元，同比增長1.6%，簽約金額1733.36億元，穩(wěn)居行業(yè)首位，市占率提升至3.68%。其中38個核心城市市占率提升0.3個百分點至7.1%。

財務結構維度，截至報告期末，保利發(fā)展現(xiàn)金余額1464億元，占總資產(chǎn)仍在10%以上。扣除預收款的資產(chǎn)負債率為65.67%、凈負債率66.18%。

這一系列成績的背后，主要得益于保利發(fā)展多維度的共同發(fā)力。對內，保利發(fā)展苦練“內功”，使其資產(chǎn)負債結構持續(xù)優(yōu)化；對外，保利發(fā)展對市場節(jié)奏的精準把控和對產(chǎn)品品質的不懈追求，使得保利發(fā)展整體市場占有率以及核心城市市場占有率進一步提升。

展望未來，保利發(fā)展提到將繼續(xù)探索行業(yè)發(fā)展新路徑，為人民的幸福生活貢獻更多的力量，有望在下半年實現(xiàn)更加穩(wěn)健和可持續(xù)的發(fā)展。

收入平穩(wěn)增長，簽約金額再次領跑行業(yè)

房地產(chǎn)行業(yè)深度調整之下，房企業(yè)績表現(xiàn)分化。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年國內商品房銷售面積和銷售金額同比均出現(xiàn)兩位數(shù)的下滑。

面對市場的快速下行，保利發(fā)展積極調整銷售策略，把握二季度以來政策頻出、客戶來訪熱情高漲的市場窗口，一方面積極加大推貨力度，二季度推貨1254億元，環(huán)比增長181%。

另一方面，保利發(fā)展根據(jù)政策熱點，加強綜合去化舉措。二季度三個主要節(jié)假日（清明節(jié)、勞動節(jié)、端午節(jié)）日均認購近20億，同比增長23%。二季度共實現(xiàn)銷售金額1104億元，環(huán)比增長75%，有力扭轉了下滑的趨勢，環(huán)比增速較TOP 100房企高出約40個百分點。

2024年上半年城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)分化加劇，在這一背景下，穩(wěn)守核心城市即意味著確定性。從區(qū)域業(yè)務布局上看，保利發(fā)展對于周期性恢復動能更強的熱點城市，以及經(jīng)濟基礎扎實、人口凈流入較多的核心城市，深入“因城施策”的頂層基調，審時量度地實行“一地一策”，深化新拓項目的差異性亮點，拉開有效市占競爭幅度。

練好“內功”，財務結構保持持續(xù)穩(wěn)健

在行業(yè)調整期，企業(yè)的安全比發(fā)展更重要。2024年上半年，保利發(fā)展謹守財務制度，強化了財務安全管控。作為龍頭房企，保利發(fā)展在保持經(jīng)營現(xiàn)金流為正的前提下實現(xiàn)了資源補充和債務結構優(yōu)化，在快速動態(tài)變化的市場中確保安全和發(fā)展的平衡。

在行業(yè)利潤率普遍下行的情況下，保利發(fā)展積極推動供采改革，通過引入優(yōu)質供方、穩(wěn)住產(chǎn)品品質和供應鏈、達到綜合成本最優(yōu)化；適配產(chǎn)品系需求，強化集采統(tǒng)籌管理，在全國范圍內擴大集采范圍，實現(xiàn)規(guī)模化降本增效；將降本降費落實到流程機制，實現(xiàn)精細管理、提高效益。

報告期內，保利發(fā)展除地價外直投成本較計劃降低0.69%。同時，持續(xù)加強各項費用管控，管理費用率較去年同期下降0.15個百分點，部分對沖了利潤率下行的影響。

不僅如此，保利的綜合融資成本也出現(xiàn)了明顯改善。新增融資的平均成本較2023年下降21個基點至2.93%。截至6月底，保利發(fā)展有息負債總額3735億元，綜合成本降低至3.31%，較年初下降25個基點。

此外，在充?，F(xiàn)金資源和健康債務結構的支持下，2024年上半年保利發(fā)展現(xiàn)金余額1464億元，占總資產(chǎn)10%以上?？鄢A收款的資產(chǎn)負債率為65.67%、凈負債率為66.18%、現(xiàn)金短債比為1.22，各項指標均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標準。

半年報數(shù)據(jù)提到，保利發(fā)展一年內到期有息負債占比19.82%，較年初下降0.99個百分點；三年以上到期的有息負債占比33.12%，較年初提升1.52個百分點；直接融資比重提升1.52個百分點至17.82%。截至今年上半年，保利發(fā)展已獲批注冊100億元公司債券、推出95億元向特定對象發(fā)行可轉換公司債券方案，為進一步優(yōu)化債務結構打下基礎。

在守護基本盤的同時，保利發(fā)展也通過消化存量、優(yōu)化增量等方式，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負債結構，筑牢企業(yè)發(fā)展安全防線。

截至上半年，保利發(fā)展土地儲備計容建面7140萬平方米，核心38城面積儲備占比約7成，資源結構不斷優(yōu)化。

在增量方面，上半年保利發(fā)展共拓展項目12個，均位于38個核心城市，總計容面積116萬方，總地價126億元，權益地價109億元。其中，上半年獲取的項目中，3個項目已經(jīng)首開，北京星宸和煦項目、西安天瓚項目、天津西棠和煦二期項目首開認購近20億。

向“新質生產(chǎn)力的基礎設施服務商”轉型

今年4月，保利發(fā)展在發(fā)布不動產(chǎn)行業(yè)白皮書提到，“未來，房企要積極向‘新質生產(chǎn)力的基礎設施服務商’轉型，從區(qū)域布局、產(chǎn)品業(yè)態(tài)到供應鏈技術創(chuàng)新、服務輸出等方方面面，為新質生產(chǎn)力提供硬件支撐和軟件服務，持續(xù)助推社會經(jīng)濟的高質量發(fā)展。”

此外，早在2021年保利發(fā)展就提出房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)“五化”趨勢（即去金融化、制造業(yè)化、極致專業(yè)化、功能民生化、競爭格局加劇分化），因此房企應加快探索新的發(fā)展模式，保持穩(wěn)健的財務風格，聚焦擅長的領域和市場，緊抓結構性機會。

基于此，保利發(fā)展提出“人文社區(qū)”的品牌概念，堅持打造品質時代的理想人居。保利發(fā)展認為，未來的理想社區(qū)是由空間性、社會性、情感性構成的共同體，應當“以人為本，以文化為尺度，以空間為載體”。

細化到產(chǎn)品品質升級方面，保利發(fā)展根據(jù)不同地區(qū)人文特色打造的“天-悅-和”三大產(chǎn)品系，可滿足不同客戶的差異化需求。

圍繞向客戶提供“好產(chǎn)品、好服務、好生活”的核心目標，保利發(fā)展在2024年持續(xù)增強經(jīng)營管理內功，樹立“發(fā)展之樹”體系化建設體系。

通過打造項目全生命周期的管理鏈路，深化產(chǎn)品品牌服務標準化、投資定位一體化等，進一步提升了開發(fā)效率。半年報顯示，自2023年至今，保利發(fā)展新獲取項目中，有超過75%的項目打造為“天悅和”產(chǎn)品系項目，產(chǎn)品品牌勢能逐步顯現(xiàn)。

需要指出的是，產(chǎn)品系項目以“所見即所得”全維實景呈現(xiàn)，打造了保利的產(chǎn)品品牌標識，綜合產(chǎn)品力位列全國前三，多家機構測評品牌傳播力全國領先。

此外，保利發(fā)展持續(xù)完善多維度竣工、交付風險防范機制，以節(jié)點前置、業(yè)主開放、強化監(jiān)督等方式全力保障高品質交付，上半年交付7.3萬套。

從“好產(chǎn)品”到“好服務”，保利發(fā)展正著力延伸服務內容和擴大服務外延，城市消費與服務需求持續(xù)擴大，正開啟多個新賽道。比如：圍繞居住社區(qū)，對服務內容進行延伸，包括為業(yè)主提供家裝家居、房屋交易租賃等增值服務，發(fā)展商業(yè)、養(yǎng)老、托幼等業(yè)務。再比如：從社區(qū)走向城市，圍繞不動產(chǎn)的各類業(yè)態(tài)，擴大服務外延。探索公共服務、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商旅、會展和體育等服務及消費，挖掘市場價值。

不僅如此，保利發(fā)展也致力于通過科技賦能實現(xiàn)升級發(fā)展。據(jù)悉，保利發(fā)展聚焦可再生能源利用、社區(qū)低能耗技術、PC建筑及精裝、建筑信息模型（BIM）正向設計、社區(qū)智慧管理五大關鍵技術，推動“低碳智慧人居產(chǎn)業(yè)鏈”建設。

此外，保利發(fā)展積極響應國家綠色低碳政策，全面推動綠色建筑和低碳環(huán)保技術應用。截至2023年末，綠色建筑認證總面積1721.71萬平方米，新建項目綠色建筑標準應用率100%。

可以預料，在資源端把握布局核心城市，在銷售端秉持為客戶建“好房子”，在兩大高確定性戰(zhàn)略規(guī)劃指引下，結合公司多年管理經(jīng)驗沉淀出“總部+城市平臺”“扁平”的兩級管理架構，保利發(fā)展有望穿越新的地產(chǎn)周期，實現(xiàn)長期可持續(xù)的發(fā)展。

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