地產(chǎn)存量時代房企轉(zhuǎn)型謀變，布局康養(yǎng)賽道能否制造全新“盈利點(diǎn)”？

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入持續(xù)調(diào)整期，房企開始尋找新的發(fā)展賽道以謀求轉(zhuǎn)型。

在眾多賽道中，康養(yǎng)行業(yè)成為房企紛紛涉足并發(fā)力的方向之一。部分房企中從事康養(yǎng)業(yè)務(wù)的相關(guān)人士近日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）采訪時表示，房企從事康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)屬于水到渠成的事，因?yàn)椴簧俜科筮@幾年積累下來較多存量資產(chǎn)需要盤活。與此同時，從事康養(yǎng)業(yè)務(wù)，更加考驗(yàn)房企的運(yùn)營能力。

記者注意到，近年來，部分房企的康養(yǎng)資產(chǎn)規(guī)模迅速增加。在聯(lián)投置業(yè)副總經(jīng)理、悠樂商業(yè)執(zhí)行董事龐穎看來，以前做地產(chǎn)更多是考慮怎樣賺錢、項(xiàng)目利潤率如何，但進(jìn)入存量時代后，房企會從城市功能升級方面去思考，會在原先的居住空間上做加法，而康養(yǎng)與地產(chǎn)有很強(qiáng)的鏈接性，這也是不少房企選擇布局康養(yǎng)領(lǐng)域的重要原因。

中海企業(yè)集團(tuán)康養(yǎng)公司總經(jīng)理郭鑫則表示，目前康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)正變成一個綜合服務(wù)行業(yè)，其發(fā)展應(yīng)該是土地、資金、人才和科技四位一體，但土地供給不均衡、資金及人才缺乏是康養(yǎng)行業(yè)發(fā)展面臨的難點(diǎn)。

房企紛紛布局康養(yǎng)領(lǐng)域

事實(shí)上，房企涉足康養(yǎng)領(lǐng)域可以追溯到十幾年前。

以保利發(fā)展為例，其從2008年就開始盯上了康養(yǎng)業(yè)務(wù)，當(dāng)年即成立健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究小組，并于4年后在“北京西山林語”項(xiàng)目落地了首個醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)北京和熹會。至此，保利發(fā)展也正式進(jìn)軍康養(yǎng)行業(yè)。

再如綠地集團(tuán)，于2017年成立綠地康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，并正式發(fā)布康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，其主打的康養(yǎng)產(chǎn)品為“康養(yǎng)居”；首開集團(tuán)2015年與民營企業(yè)寸草春暉合作，籌建了首開寸草公司亞運(yùn)村養(yǎng)老院；而遠(yuǎn)洋集團(tuán)早在2012年便成立了遠(yuǎn)洋養(yǎng)老，并創(chuàng)立“椿萱茂”健康養(yǎng)老服務(wù)品牌。

據(jù)記者梳理，目前已有萬科、綠地、融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、融僑、復(fù)星、保利等數(shù)十家房企面局康養(yǎng)領(lǐng)域。尤其是近幾年，康養(yǎng)行業(yè)更是迎來快速發(fā)展期。

保利旗下康養(yǎng)品牌“和熹會” 來源： “保利北京和熹會”微信公眾號

“去年我們成立的悠樂商業(yè)管理公司，已經(jīng)有78萬平方米的在管面積，就是原來存下來的資產(chǎn)。原先賣不掉的房子運(yùn)營都非常難，而且很多是在郊區(qū)，但這是我們必須解決的問題。”

龐穎表示，以前房企更多的是考慮做空間，現(xiàn)在更多地則是考慮怎樣去做社區(qū)運(yùn)營，即怎樣把空間利用起來。社區(qū)運(yùn)營可以細(xì)分成很多種，比如康養(yǎng)運(yùn)營、文旅運(yùn)營、商業(yè)運(yùn)營等，不同企業(yè)可以尋找自己的小切口。

中海旗下康養(yǎng)品牌“中海錦年” 來源：“中海錦年康養(yǎng)”微信公眾號

郭鑫也表達(dá)了類似觀點(diǎn)：“當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，下一階段的轉(zhuǎn)變之一，就是從普通住宅向功能性住宅轉(zhuǎn)移，住宅要附加更多健康管理功能，包括康養(yǎng)地產(chǎn)、康養(yǎng)機(jī)構(gòu)都屬于康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。”

據(jù)郭鑫介紹，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段，已經(jīng)形成多個細(xì)分賽道。比如55歲至70歲的人群，第一需求是旅居，第二需求是高端醫(yī)療保健品及抗衰老，第三需求是老年教育，第四需求是傳統(tǒng)的適老化改造。而75歲以上人群的主要需求則是醫(yī)療康復(fù)，以及尋求康養(yǎng)機(jī)構(gòu)的照護(hù)。針對不同客戶的需求，都有較大的潛力可以挖掘。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，如果把養(yǎng)老及旅游納入康養(yǎng)市場范疇，則目前我國康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的市場規(guī)模在十萬億元以上。

康養(yǎng)發(fā)展面臨諸多難點(diǎn)

本月中旬，每經(jīng)記者在海南陵水實(shí)地走訪時了解到，目前當(dāng)?shù)剌^為常見的康養(yǎng)項(xiàng)目有兩種：一種是酒店式康養(yǎng)，通常由一棟或者幾棟樓房組成，配上食堂等基礎(chǔ)設(shè)施和酒店式公寓就能運(yùn)行；另一種則傾向于復(fù)合型康養(yǎng)，一般包括醫(yī)療、溫泉、鄉(xiāng)村、運(yùn)動等多種復(fù)合元素。

而從價格來看，酒店式康養(yǎng)項(xiàng)目比較便宜，基礎(chǔ)配套也比較簡單。相較而言，復(fù)合型康養(yǎng)項(xiàng)目的價格更高，配套也更加完備，部分康養(yǎng)中心甚至配套了健康管理、養(yǎng)生康復(fù)、心靈療養(yǎng)等全流程療養(yǎng)服務(wù)。

在陵水一家康養(yǎng)酒店，店長閻女士告訴每經(jīng)記者，一般從8月底以后，就陸續(xù)有老年人組團(tuán)過來養(yǎng)老。“我們這種屬于酒店式康養(yǎng)，不配醫(yī)療團(tuán)隊(duì)，但對于打算長期在海南這邊養(yǎng)老的人來說，性價比是比較高的。”

記者在現(xiàn)場看到，該酒店式康養(yǎng)機(jī)構(gòu)由兩棟獨(dú)立大樓組成，在進(jìn)門一樓右側(cè)配備了一個老年活動中心，一樓靠內(nèi)側(cè)的位置配置了食堂，二樓則配置了幾臺麻將機(jī)和臺球桌。整體來看，該酒店式康養(yǎng)和酒店式公寓比較相似。

海南陵水某酒店式康養(yǎng)機(jī)構(gòu) 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

據(jù)介紹，該酒店式康養(yǎng)機(jī)構(gòu)平均單人開銷在4000~5500元/月，組團(tuán)的人數(shù)越多，居住時間越長，人均開銷也越低。

從店里張貼的價格表來看，如果是1~2人居住單人間，每月每人開銷約在5400元；如果是6人組團(tuán)，每月每人開銷約4000元。

“我們這里有兩棟樓，基礎(chǔ)設(shè)施主要包括麻將、鋼琴、桌球、KTV等，平常會配備10來名服務(wù)人員，除了固定開銷外，每月還有1000元的餐飲開銷，每日三餐，4素4葷。”據(jù)閻女士介紹，一般來海南養(yǎng)老的，北方組團(tuán)過來得比較多。

記者在走訪中了解到，除了這種規(guī)模較小的酒店式康養(yǎng)項(xiàng)目外，在海南還有不少集健康管理、康復(fù)療養(yǎng)、休閑度假等多功能于一體的康養(yǎng)度假基地，一般包括中西餐廳、大堂吧、商務(wù)中心、精品店、茶餐廳和康樂中心等多種配套。

據(jù)海南東方市某康養(yǎng)基地宣傳資料，一般雙人療養(yǎng)15日的開銷在5040~5790元，雙人療養(yǎng)30日的開銷在8280~9780元?？叼B(yǎng)基地內(nèi)配備濱海慢行步道、濱海沙灘、休閑躺椅、兒童公園，以及各種游樂設(shè)備、各種健身器材等各種設(shè)施。

對于當(dāng)下康養(yǎng)行業(yè)發(fā)展存在的問題，陳育駿表示，目前康養(yǎng)行業(yè)正變成一個綜合服務(wù)行業(yè)，主要體現(xiàn)在三個維度：一是面對客戶的服務(wù)，第二是內(nèi)部運(yùn)營效率，三是需要考量如何與城市接軌。“從當(dāng)下視角來看，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)最需要提供的床位并不是活力老人的床位，缺口最大的反而是剛性需求的4000多萬的強(qiáng)護(hù)理人口。”

郭鑫提到，康養(yǎng)行業(yè)的發(fā)展應(yīng)該是土地、資金、人才和科技四位一體，但土地供給不均衡、資金及人才缺乏是康養(yǎng)行業(yè)發(fā)展面臨的難點(diǎn)，好在科技發(fā)展會加快彌補(bǔ)這些不足因素的影響。

在走訪過程中，有從業(yè)人士向每經(jīng)記者表示，在康養(yǎng)領(lǐng)域布局較深的除了房企外，還有不少險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)，包括泰康、太保、國壽、陽光等。“房企布局康養(yǎng)行業(yè)與盤活存量資產(chǎn)有一定關(guān)系；而險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)布局康養(yǎng)行業(yè)，主要是因?yàn)楸ｋU(xiǎn)資金的長周期特征與康養(yǎng)行業(yè)的穩(wěn)定性匹配性，可以幫助險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)整合養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝