為地鐵讓路，西安曾經(jīng)的“萬人搖”紅盤全額退房加高息補(bǔ)償，這筆賬怎么算？

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

日前，一份關(guān)于西安曾經(jīng)的“萬人搖”網(wǎng)紅盤高科麓灣國(guó)際社區(qū)四期的退房方案在網(wǎng)上流傳。

方案顯示，受“地鐵5號(hào)線雁鳴湖站過境占地”影響，此前購(gòu)房合同中四期住宅的容積率3.1即將調(diào)整為3.75（暫定），因此根據(jù)合同約定進(jìn)行賠付及退房，并提出了兩種解決方案：

繼續(xù)履約的，業(yè)主可要求項(xiàng)目進(jìn)行賠償，最高不超過合同總價(jià)款的千分之一；

若需解除合同要求退房的，業(yè)主則根據(jù)合同解約并提前通知，15日內(nèi)退還全部房款，同時(shí)補(bǔ)償買房人自付款日期起的貸款利息，利率不低于同期貸款利率4.35%，出賣人按照全部房款的0.1%支付違約金。

7月17日，西安一業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)了該方案的真實(shí)性，“主要是針對(duì)去年交付幾棟尚未辦證的業(yè)主，1號(hào)樓、5號(hào)樓不受影響，可以正常出售。”

為地鐵讓路，開發(fā)商提出退房方案

方案顯示，此次退房的主要原因在于，受西安地鐵5號(hào)線雁鳴湖站過境占地影響，小區(qū)容積率由此前的3.1上升到3.75（暫定）。

按照規(guī)劃，雁鳴湖站是西安首個(gè)融合軌道交通站點(diǎn)與住房、配套商業(yè)綜合開發(fā)的項(xiàng)目，總建筑面積約6.6萬平方米，目前3棟租賃住房建筑群、配套商業(yè)主體已全面封頂。

“小區(qū)門口就是地鐵站。”負(fù)責(zé)該片區(qū)的貝殼找房經(jīng)紀(jì)人張磊（化名）告訴每經(jīng)記者。

與此同時(shí)，高德地圖也顯示，高科麓灣國(guó)際社區(qū)四期1號(hào)樓、5號(hào)樓是距離該地鐵站最近的兩棟。

針對(duì)此次調(diào)規(guī)，開發(fā)商給出了兩種解決方案：

第一種，對(duì)于解除合同的購(gòu)房者：購(gòu)房者根據(jù)合同解約并提前通知，15日內(nèi)退還全部房款，并按照4.35%的利息補(bǔ)償購(gòu)房者自付款日期起的貸款利息。與此同時(shí)，開發(fā)商按照全部房?jī)r(jià)款的0.1%向購(gòu)房者支付違約金。

若以2021年5月高科麓灣國(guó)際社區(qū)四期取證價(jià)計(jì)算，一套約105平方米的三室兩廳一衛(wèi)房源，總價(jià)130萬元左右，如果貸款100萬元，30年期，采取等額本息還款方式，則每個(gè)月的平均利息約2200元，目前還貸時(shí)間為36個(gè)月，利息為79200元；加上違約金總房款的0.1%，為1300元，那么購(gòu)房者退房的本金、賠償款共計(jì)約138萬元。

不過，選擇此種方案的購(gòu)房者需自行辦理提前還貸及房貸解押手續(xù)，方能退款，這對(duì)許多剛需群體來說有一定難度。

另一種針對(duì)不解除合同的購(gòu)房者：在業(yè)主提供相關(guān)證據(jù)證明損失后，開發(fā)商以最高不超過合同總價(jià)款的千分之一進(jìn)行賠償，據(jù)此來算，一套總價(jià)130萬元的房子，若不退房則最多能獲得1300元賠償。

“小區(qū)1號(hào)樓和5號(hào)樓2020年就已交房，業(yè)主也基本裝修完畢，其余樓棟則是在去年交房的。”張磊告訴每經(jīng)記者，目前小區(qū)能對(duì)外銷售的也是1號(hào)、5號(hào)樓，其他樓棟則因尚未辦理相關(guān)證件，不能對(duì)外進(jìn)行銷售。

對(duì)此，項(xiàng)目也與和銀行、住建局、公證處溝通后，明確退房流程，對(duì)毛坯房與已裝修房屋退房及賠償方案進(jìn)行了區(qū)分。

兩次“萬人搖”

高科麓灣國(guó)際四期曾是西安名副其實(shí)的“萬人搖”紅盤。

公開信息顯示，整個(gè)高科麓灣國(guó)際社區(qū)總用地面積562畝，住宅產(chǎn)品涵蓋高層、洋房、小高層等，2014年8月首次開盤均價(jià)5500元/平方米。

此次涉及的四期是從2019年開始對(duì)外銷售的，2021年3月11日、2021年5月6日分別推出528套、248套房源，均吸引了超萬組購(gòu)房者報(bào)名，中簽率僅5.10%、1.86%，成為當(dāng)年9個(gè)“萬人搖”項(xiàng)目成員。

然而，因項(xiàng)目規(guī)劃變更，交房所需“兩書一表”（即住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》）不齊全，至今項(xiàng)目仍是預(yù)交付，房產(chǎn)證仍未能辦理。

每經(jīng)記者查詢了解到，2022年7月，西安市自然資源與規(guī)劃局曾發(fā)布了一份《關(guān)于地鐵5號(hào)線雁鳴湖站地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目用地性質(zhì)調(diào)整及規(guī)劃條件公示》，原本的二類居住用地性質(zhì)變更，調(diào)整為城市軌道交通用地混合保障性住房用地。

而在此之前的2020年3月，該宗地還進(jìn)行過一次變更，由當(dāng)時(shí)的二類居住用地變更為軌道交通用地混合商業(yè)用地。

業(yè)主們?cè)谌嗣窬W(wǎng)政府留言板等多個(gè)渠道進(jìn)行了投訴，根據(jù)今年2月西安市灞橋區(qū)人民政府的回復(fù)：該項(xiàng)目因地鐵過境造成項(xiàng)目用地范圍發(fā)生變化，建設(shè)單位未完善土地規(guī)劃調(diào)整程序，暫不具備規(guī)劃驗(yàn)收要求，建設(shè)單位未申請(qǐng)辦理規(guī)劃驗(yàn)收手續(xù)。

7月17日，每經(jīng)記者以購(gòu)房者身份咨詢了項(xiàng)目工作人員，四期的交付和房產(chǎn)證問題，均是土地規(guī)劃調(diào)整暫未完成導(dǎo)致。

不過，對(duì)于此次退款方案，有業(yè)主擔(dān)心“退房會(huì)導(dǎo)致人財(cái)兩空”，而“賠的利息不能覆蓋房貸利息，賠的違約金連提前還款違約金都不夠”。

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