記者實(shí)地探訪！成都寬窄巷子旁，申萬宏源證券這處房產(chǎn)正在掛牌出售，溢價(jià)率高達(dá)753%

每經(jīng)記者 陳晨    每經(jīng)編輯 彭水萍

緊鄰成都著名的旅游景點(diǎn)寬窄巷子，位于成都青羊區(qū)槐樹街林蔭道一側(cè)的標(biāo)志性房產(chǎn)正待出售。這棟房產(chǎn)的“主人”正是知名券商申萬宏源證券，其掛牌售價(jià)約3800萬元，整體溢價(jià)率高達(dá)753%。

圖片來源：每經(jīng)記者 陳晨 攝

值得一提的是，此處也是原申萬宏源證券成都槐樹街證券營業(yè)部的舊址，目前已是大樓緊閉。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場采訪了解到，該營業(yè)部已于今年4月末至5月初期間遷至新址，并更名為申萬宏源證券成都天府四街證券營業(yè)部。

對于此次搬遷和房產(chǎn)出售的原因，記者現(xiàn)場撥通了該營業(yè)部留存的電話，相關(guān)工作人員表示，出于公司戰(zhàn)略發(fā)展的考慮，我們決定遷址，因此這棟房產(chǎn)也隨之被出售。另外，申萬宏源證券相關(guān)人士也向記者解釋稱：“這個(gè)就是常規(guī)的老房產(chǎn)處置，沒有什么特殊情況。” 

申萬宏源證券擬整體轉(zhuǎn)讓一棟舊樓

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從西南聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所獲悉，“成都市青羊區(qū)槐樹街2號3棟房產(chǎn)”轉(zhuǎn)讓底價(jià)與評估價(jià)都為3792.98萬元，保證金為569萬元，報(bào)名截止時(shí)間為7月9日。據(jù)記者查詢，該房產(chǎn)緊鄰寬窄巷子景區(qū)，步行僅需七八百米。

記者注意到，本次轉(zhuǎn)讓標(biāo)的系知名券商申萬宏源證券單獨(dú)持有，將按照現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓。具體而言，擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)包括三項(xiàng)：一處面積為4664.73平方米的營業(yè)用房（物業(yè)類型：辦公），一處面積為102.53平方米的一樓門面（物業(yè)類型：商鋪），以及8個(gè)車位的使用權(quán)。

記者進(jìn)一步了解到，前述辦公樓及商鋪合計(jì)建筑面積為4767.26平方米，房屋用途性質(zhì)為辦公，框架結(jié)構(gòu)，建成于1998年12月，為外購取得，共計(jì)八層，配備一樓梯和一電梯。各樓層均進(jìn)行了簡單裝修，擁有大堂，大堂地面為地磚；公共部分的地面也為地磚，墻面為刷白，部分墻面為瓷磚，并配有吊頂。 

此外，本次房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還包括地下停車場車位8個(gè)，位于地下B1層，建筑面積158.00平方米。根據(jù)申萬宏源證券與成都華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1998年7月簽訂的《地下停車場車位使用權(quán)屬協(xié)議書》，申萬宏源證券對這8個(gè)地下車位有永久性使用權(quán)，其權(quán)屬隨辦公樓產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。目前相關(guān)車位處于閑置狀態(tài)且車位無產(chǎn)權(quán)證。 

相關(guān)評估報(bào)告稱，申萬宏源證券公司提供的資料表明以上房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、車位使用權(quán)均歸公司所有，無產(chǎn)權(quán)糾紛。同時(shí)，以上房地產(chǎn)、車位使用權(quán)于評估基準(zhǔn)日未設(shè)立抵押/擔(dān)保，也無經(jīng)濟(jì)糾紛。 

整體增值率高達(dá)753% 

盡管前述房產(chǎn)在今年6月才在西南聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)站正式掛牌出售，但記者注意到，申萬宏源證券其實(shí)早在去年10月就已有了相關(guān)打算。據(jù)2023年10月9日的申萬宏源證券第45期會(huì)議紀(jì)要顯示，申萬宏源證券當(dāng)時(shí)就已計(jì)劃進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 

在此次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，價(jià)格無疑是關(guān)鍵。根據(jù)評估報(bào)告，采用市場法評估結(jié)果作為最終結(jié)論，申萬宏源證券擬轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日（2023年10月31日）的含增值稅銷項(xiàng)稅評估價(jià)值高達(dá)3792.98萬元。

需要指出的是，市場法是采用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值，這種測算的資產(chǎn)價(jià)值通常將隨著市場交易價(jià)格的變化而變化。 

具體來看，營業(yè)用房的評估價(jià)值為3498.55萬元，一樓門面的評估價(jià)值為255.3萬元，兩者合計(jì)評估價(jià)值為3753.85萬元，增值率高達(dá)744.51%。此外，車位使用權(quán)的評估價(jià)值為39.13萬元。綜合計(jì)算，申萬宏源證券此次擬轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)總評估價(jià)值為3792.98萬元，增值率為753.32%。

評估報(bào)告指出，評估結(jié)論與賬面值變動(dòng)的主要原因?yàn)榇婪康禺a(chǎn)購置時(shí)間較早，隨著成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展，評估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場價(jià)值高于歷史年度購置成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)評估增值。 

記者進(jìn)一步了解到，以辦公用的營業(yè)用房為例，評估人員通過網(wǎng)上查詢和咨詢相關(guān)房地產(chǎn)租售機(jī)構(gòu)，選擇了結(jié)構(gòu)、用途和地理位置相近的三個(gè)比較實(shí)例（鉑金城、國貿(mào)大廈和倍特康派）進(jìn)行評估計(jì)算。經(jīng)計(jì)算，這三處房產(chǎn)的評估單價(jià)平均約為7500元，因此申萬宏源證券面積為4664.73平方米的營業(yè)用房評估價(jià)值達(dá)到了3498.55萬元。

營業(yè)部已于4月底搬遷新址 

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者今日探訪了成都市青羊區(qū)槐樹街2號3棟地點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，此處原本也是申萬宏源證券成都槐樹街的證券營業(yè)部辦公地，不過目前已是大門緊閉。此外，大門左下角還掛著一塊落款顯示1999年7月18日的裝修施工牌。記者向旁邊小區(qū)的保安詢問得知，該營業(yè)部已經(jīng)在一兩個(gè)月前搬遷，并且這棟樓目前正在網(wǎng)上出售。

圖片來源：每經(jīng)記者 陳晨 攝

正如前述所說，記者在該營業(yè)部門口發(fā)現(xiàn)張貼了一張落款日期為4月22日的補(bǔ)充公告。該公告顯示：我公司成都槐樹街證券營業(yè)部原計(jì)劃于2024年4月8日由四川省成都市青羊區(qū)槐樹街2號3棟2樓、5樓、7樓，搬遷至四川省成都市高新區(qū)天府四街199號長虹科技大廈3棟（C座）1層01、02號。由于變更換領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照及許可證工作延后，現(xiàn)擬定于2024年4月30日搬遷至新址，搬遷后營業(yè)部名稱變更為：申萬宏源證券有限公司成都天府四街證券營業(yè)部，屆時(shí)所有業(yè)務(wù)需至新址辦理。

圖片來源：每經(jīng)記者 陳晨 攝

記者現(xiàn)場致電了申萬宏源證券天府四街證券營業(yè)部，相關(guān)工作人員告訴記者：“原槐樹街營業(yè)部的客戶在登錄賬戶后會(huì)發(fā)現(xiàn)其服務(wù)點(diǎn)已更改為天府四街營業(yè)部，若需現(xiàn)場辦理業(yè)務(wù)，客戶可以選擇前往公司任意一家營業(yè)部，不僅限于天府四街營業(yè)部。” 

對于此次搬遷和房產(chǎn)出售的原因，前述工作人員以“公司戰(zhàn)略考慮”回應(yīng)，并且她還表示：“是因?yàn)槲覀儼嶙吡怂砸u樓。” 

另外，也有申萬宏源證券相關(guān)人士向記者表示，“這個(gè)就是常規(guī)的老房產(chǎn)處置，沒有什么特殊情況”。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳晨 攝