政策“狂飆一日”，北京上海等多地今起已執(zhí)行公積金新政，有項(xiàng)目“開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)如同菜市場(chǎng)”？

每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

經(jīng)歷了政策狂歡的一日，反映到市場(chǎng)層面，先來(lái)看幾個(gè)地產(chǎn)從業(yè)人士的朋友圈：

“樓盤開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)如同菜市場(chǎng)”，這來(lái)自深圳某新盤置業(yè)顧問(wèn)。

“乘勢(shì)新政，占領(lǐng)先機(jī)”，這來(lái)自某位專家受邀去樓盤現(xiàn)場(chǎng)演講時(shí)的背景板照片內(nèi)容。

“只有3000億，相當(dāng)于最多只能消化3000萬(wàn)-5000萬(wàn)平方米，這個(gè)級(jí)別對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)相當(dāng)于大興安嶺著火，拿著水桶去滅火”，這來(lái)自某位地產(chǎn)行業(yè)分析師。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，有華南房企人士向記者表示，三大重磅利好力撐樓市，降首付、降利率、取消下限，公司將全面響應(yīng)，助力購(gòu)房者“換新”。

戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉端表示，盡管此番政策效力值得期待，但整體行業(yè)及市場(chǎng)深陷調(diào)整的狀態(tài)難以在短期內(nèi)獲得本質(zhì)性改變，價(jià)格下行的趨勢(shì)短期內(nèi)仍將延續(xù)。

北京上海等多地已執(zhí)行公積金新政

從目前的情況看，公積金貸款利率政策得到了各地最積極的反饋。

5月17日中午，中國(guó)人民銀行決定，自2024年5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有合肥、成都、蘇州、重慶、上海、廣州、北京、深圳等城市，以及江西、河南等省同步下調(diào)公積金貸款利率。

響應(yīng)最快的是河南，當(dāng)日下午，河南省省直機(jī)關(guān)住房資金管理中心及省內(nèi)多地相關(guān)部門就宣布下調(diào)公積金貸款利率。首套個(gè)人住房公積金貸款利率：5年期以下（含5年）由現(xiàn)行的2.6%下調(diào)至2.35%，5年期以上由現(xiàn)行的3.1%下調(diào)至2.85%。

第二套個(gè)人住房公積金貸款利率：5年期以下（含5年）由現(xiàn)行的3.025%下調(diào)至2.775%，5年期以上由現(xiàn)行的3.575%下調(diào)至3.325%。

據(jù)央廣網(wǎng)，北京已執(zhí)行個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)，據(jù)北京住房公積金管理中心工作人員介紹，貸款人無(wú)須另外申請(qǐng)，貸款利率會(huì)自動(dòng)下調(diào)，若貸款人不更改每月還款金額，則會(huì)自動(dòng)計(jì)算為多還本金，少還利息。

上海公積金發(fā)布關(guān)于調(diào)整本市個(gè)人住房公積金貸款利率的通知，自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別下調(diào)至2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別下調(diào)至2.775%和3.325%。

據(jù)央視新聞，2024年5月18日起，湖北全省17個(gè)市州已全部下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。5年以下（含5年）首套個(gè)人住房公積金貸款利率由2.6%下調(diào)為2.35%，5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率由3.1%下調(diào)為2.85%。

5年以下（含5年）第二套個(gè)人住房公積金貸款利率由3.025%下調(diào)為2.775%，5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率由3.575%下調(diào)為3.325%。

湖北住建還替貸款人算了一筆賬，例如，小張打算申請(qǐng)90萬(wàn)元貸款購(gòu)買首套住房，還款期限20年、等額本息還款方式，如果使用原來(lái)的3.1%利率計(jì)算，他每月需支付5036.55元。但使用下調(diào)后2.85%的利率，他的月供將減少至4924.07元，每月節(jié)約112.48元，20年總計(jì)可以節(jié)省26996.04元。

不過(guò)，對(duì)于2024年5月18日前已經(jīng)發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，2024年5月18日至2024年12月31日仍執(zhí)行原利率，自2025年1月1日起執(zhí)行下調(diào)后的利率標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于已經(jīng)受理且放款日為2024年5月18日（含）后的個(gè)人住房公積金貸款，執(zhí)行下調(diào)后的利率標(biāo)準(zhǔn)。

中指研究院報(bào)告指出，央行、金融監(jiān)管總局此次針對(duì)首付比例、房貸利率的調(diào)整，也是落實(shí)4·30政治局會(huì)議重要部署，是“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的具體措施，體現(xiàn)出監(jiān)管部門對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。

政策調(diào)整后，首付比例、房貸利率均將處于歷史低點(diǎn)，進(jìn)一步降低居民購(gòu)房的首付門檻及購(gòu)房成本，有望提振居民購(gòu)房意愿。若核心城市加快跟進(jìn)相關(guān)舉措，有望對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生更大的帶動(dòng)作用。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前，限制杠桿的必要性已經(jīng)下降了。當(dāng)前面臨的是信貸需求疲弱，加杠桿動(dòng)力減弱，這導(dǎo)致金融加速器效應(yīng)退化，修復(fù)杠桿動(dòng)力，首當(dāng)其沖的就是降低首付比例。

“而且，降首付與降利率結(jié)合起來(lái)，再加上房?jī)r(jià)下跌和后續(xù)可能降稅費(fèi)，月供負(fù)擔(dān)將大幅下降，房貸進(jìn)入可支付階段，即月供不會(huì)明顯影響居民其他消費(fèi)。”

專家建議“自上而下建立大體量資金”

對(duì)于昨日同樣備受關(guān)注的“支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為：

目前看，僅靠地方層面“以舊換新”、國(guó)企收購(gòu)，均是小打小鬧。因?yàn)?，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期濃重的情況下，加上國(guó)企債務(wù)和資金的壓力，參與意愿不足，收購(gòu)規(guī)模太小，無(wú)法起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。

要自上而下建立大體量的資金，注入國(guó)家信用：

一方面，發(fā)行超長(zhǎng)期國(guó)債，或者發(fā)行PSL，對(duì)國(guó)開(kāi)行注資、向商業(yè)銀行提供低成本資金，鼓勵(lì)他們直接收購(gòu)，或貸款給地方國(guó)企城投，由后者來(lái)收購(gòu)。這是解決供給端的問(wèn)題。

另一方面，組建普惠式住房銀行，給新市民提供超長(zhǎng)期限、超低利率的普惠貸款，購(gòu)買“國(guó)家隊(duì)”收購(gòu)的房源。

另外，建議全面修正對(duì)金融機(jī)構(gòu)、國(guó)企城投在此業(yè)務(wù)領(lǐng)域的業(yè)績(jī)考核，算大賬、算長(zhǎng)遠(yuǎn)賬。短期內(nèi)貸款收益不平衡，但長(zhǎng)期內(nèi)消費(fèi)和內(nèi)需的修復(fù)、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)軟著陸，帶來(lái)的社會(huì)收益是巨大的。

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國(guó)梅 攝