房產(chǎn)早參｜北京調(diào)整住房限購政策；上海推出商品住房“以舊換新”活動

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

｜2024年5月6日 星期一｜

NO.1 住宅去化周期超36個月的城市暫停新增用地出讓

自然資源部近日發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》提出，商品住宅去化周期超過36個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

點(diǎn)評：這是房地產(chǎn)市場供需調(diào)控的重要手段，體現(xiàn)了國家宏觀調(diào)控的精細(xì)化和市場化。對去化周期超36個月的城市限制新增用地出讓能夠防止土地供應(yīng)過剩與房屋庫存積壓，有助于均衡市場供需，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。同時，通過優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，盤活存量，更有助于推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。短期內(nèi)，這可能會對土地市場及相關(guān)房企構(gòu)成壓力，但從長遠(yuǎn)來看，有助于行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

NO.2 北京調(diào)整住房限購政策

4月30日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》，提出在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購一套住房。這也意味著，北京自2011年起執(zhí)行了13年的住房限購政策，迎來首次調(diào)整。通知提出，本市戶籍居民家庭（含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭），已在京擁有2套住房的；本市戶籍成年單身人士，已在京擁有1套住房的；連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，已在京擁有1套住房的，可以在五環(huán)外新購買1套商品住房。

點(diǎn)評：該政策的調(diào)整反映了政府對住房市場寬松政策的逐步嘗試，以兼顧市場流動性和居民改善型需求。此舉可能會帶動相關(guān)區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)以及提升區(qū)域價值。長期效果需要進(jìn)一步觀察，但在短期內(nèi)，此政策有望提振京城房地產(chǎn)市場的成交量。

NO.3 成都計劃今年供應(yīng)商品住房14.7萬套

4月30日，成都市發(fā)布2024年住房發(fā)展年度計劃，2024年，成都計劃供應(yīng)商品住房14.7萬套，約1936萬平方米，新增商品住房用地供應(yīng)1.15萬畝，預(yù)計融資需求2006億元。供需總量實現(xiàn)動態(tài)平衡，結(jié)構(gòu)更趨合理，以人定房，以房定地，以房定錢，以需定建。2024年計劃建設(shè)籌集配售型保障性住房不少于5000套（間），供應(yīng)保障性住房用地約422畝，預(yù)計項目融資需求62.7億元；新增籌集保障性租賃住房3萬套（間），配租1.5萬套（間）；發(fā)放租賃補(bǔ)貼8000戶，梯度化住房保障體系更加健全，住房保障水平進(jìn)一步提升。

點(diǎn)評：這體現(xiàn)了政府在房地產(chǎn)市場供需調(diào)節(jié)上的積極作為。計劃中強(qiáng)調(diào)“以人定房，以房定地，以房定錢”的供應(yīng)機(jī)制，體現(xiàn)出了治理層對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整的決心，但這也意味著房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金籌集壓力增大，如何平衡好市場供需、保障房建設(shè)及資金籌集之間的關(guān)系，將是未來成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展的難點(diǎn)。

NO.4 上海推出商品住房“以舊換新”活動

5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會聯(lián)合倡議，在上海全市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動。首批參加倡議的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家。首批參加倡議的項目30余個，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區(qū)域。據(jù)悉，參加“以舊換新”活動的房企承諾，在一定期限內(nèi)，舊房未成功出售的，購房居民可以無條件“退房退款”；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承諾，對購房居民的舊房“全城推、優(yōu)先賣”。

點(diǎn)評：“以舊換新”活動旨在激活當(dāng)前市場中的存量資產(chǎn)，并以政策導(dǎo)向提振市場信心。參與此項活動的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過提供優(yōu)先售舊房的服務(wù)，可促進(jìn)二手房市場交易，進(jìn)一步帶動新房市場活躍度。然而，這也可能是一種短期內(nèi)的市場刺激措施，其持續(xù)性和對市場深遠(yuǎn)影響還需進(jìn)一步觀察。

NO.5 前4月百強(qiáng)房企業(yè)績降幅收窄

中指院數(shù)據(jù)顯示，1-4月，百強(qiáng)房企銷售總額為12464.4億元，同比降幅較3月有所收窄。其中，銷售額超百億元房企共28家，銷售額均值320億元。但房企間的業(yè)績差距逐漸拉大，除了保利發(fā)展獨(dú)自奔向千億外，“800億元+”房企只有中海地產(chǎn)一家，“700億元+”房企則有萬科、綠城中國和華潤置地三家。

點(diǎn)評：市場有所回暖但分化加劇。頭部企業(yè)通過深耕關(guān)鍵城市和調(diào)整財務(wù)策略，能夠在市場中保持競爭力，而其他房企則面臨更大的壓力。這一趨勢要求房企不僅要優(yōu)化產(chǎn)品與服務(wù)，還要加強(qiáng)財務(wù)管理和風(fēng)險控制能力。從產(chǎn)業(yè)層面看，這種分化也可能導(dǎo)致資源更多地向優(yōu)勢企業(yè)集中，進(jìn)而影響行業(yè)整體的市場競爭格局。

NO.6 佳源國際董事會成員集體辭職

4月30日，佳源國際公告，清盤人收到黃福清先生、沈天晴先生、沈曉東先生、余安琪先生、張惠彬博士、林少勇先生、何仕彬博士的辭任通知書，自2024年4月30日起生效。除應(yīng)付未付董事袍金外，張惠彬、林少勇及何仕彬已確認(rèn)，各自并無就其辭任向公司提出任何申索。離任董事已確認(rèn)，各自因需要更專注及投入更多精力于其他業(yè)務(wù)，與董事會并無任何意見分歧。佳源國際同時宣布，將召開股東特別大會，藉以考慮并酌情批準(zhǔn)蔡偉康先生及邱柏岳先生為獨(dú)立非執(zhí)行董事的建議提名及委任。

點(diǎn)評：公司在治理結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定性上可能出現(xiàn)較大問題。在清盤過程中，高管團(tuán)隊的穩(wěn)定是對外投資者和合作伙伴信心的重要保障。整體董事會的辭職可能會引起市場對公司未來發(fā)展前景和財務(wù)穩(wěn)定性的疑慮。在接下來的時間里，可能需要全新的管理團(tuán)隊和治理架構(gòu)來繼續(xù)推動公司的重整與重建工作。

NO.7 融創(chuàng)中國：汪孟德仍適合擔(dān)任公司執(zhí)行董事

4月30日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，因未能按時披露2022年中期報告，融創(chuàng)中國全資附屬公司融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司及公司執(zhí)行董事汪孟德，于近日受到上交所及深交所的紀(jì)律處分。根據(jù)紀(jì)律處分決定，上交所對融創(chuàng)房地產(chǎn)及汪先生予以公開譴責(zé)，及將通報中國證監(jiān)會和天津市地方金融監(jiān)督管理局，并記入誠信檔案；深交所對融創(chuàng)房地產(chǎn)及汪先生給予通報批評的處分，并記入誠信檔案。董事會（除汪先生以外）認(rèn)為相關(guān)違規(guī)為客觀原因所致，汪孟德先生誠信且勤勉行事，仍適合擔(dān)任公司執(zhí)行董事。董事會認(rèn)為紀(jì)律處分不會對集團(tuán)的業(yè)務(wù)及/或營運(yùn)產(chǎn)生任何重大不利影響。

點(diǎn)評：違規(guī)行為及時披露和透明度仍然是關(guān)鍵因素。雖然董事會仍認(rèn)為汪孟德適合擔(dān)任執(zhí)行董事，但這種信息傳遞可能對公司形象和市場信心產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境下，任何負(fù)面消息都可能放大投資人的不確定性感，對企業(yè)聲譽(yù)和市場行為產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。因此融創(chuàng)中國需要進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部管理，防止類似事件再次發(fā)生。

封面圖片來源：每經(jīng)制圖