房產(chǎn)早參｜北京調(diào)整住房限購(gòu)政策；上海推出商品住房“以舊換新”活動(dòng)

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

｜2024年5月6日 星期一｜

NO.1 住宅去化周期超36個(gè)月的城市暫停新增用地出讓

自然資源部近日發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》提出，商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時(shí)下大力氣盤(pán)活存量，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下；商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤(pán)活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤(pán)活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

點(diǎn)評(píng)：這是房地產(chǎn)市場(chǎng)供需調(diào)控的重要手段，體現(xiàn)了國(guó)家宏觀調(diào)控的精細(xì)化和市場(chǎng)化。對(duì)去化周期超36個(gè)月的城市限制新增用地出讓能夠防止土地供應(yīng)過(guò)剩與房屋庫(kù)存積壓，有助于均衡市場(chǎng)供需，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，通過(guò)優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，盤(pán)活存量，更有助于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。短期內(nèi)，這可能會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)及相關(guān)房企構(gòu)成壓力，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有助于行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

NO.2 北京調(diào)整住房限購(gòu)政策

4月30日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購(gòu)政策的通知》，提出在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購(gòu)一套住房。這也意味著，北京自2011年起執(zhí)行了13年的住房限購(gòu)政策，迎來(lái)首次調(diào)整。通知提出，本市戶籍居民家庭（含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭），已在京擁有2套住房的；本市戶籍成年單身人士，已在京擁有1套住房的；連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，已在京擁有1套住房的，可以在五環(huán)外新購(gòu)買(mǎi)1套商品住房。

點(diǎn)評(píng)：該政策的調(diào)整反映了政府對(duì)住房市場(chǎng)寬松政策的逐步嘗試，以兼顧市場(chǎng)流動(dòng)性和居民改善型需求。此舉可能會(huì)帶動(dòng)相關(guān)區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及提升區(qū)域價(jià)值。長(zhǎng)期效果需要進(jìn)一步觀察，但在短期內(nèi)，此政策有望提振京城房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量。

NO.3 成都計(jì)劃今年供應(yīng)商品住房14.7萬(wàn)套

4月30日，成都市發(fā)布2024年住房發(fā)展年度計(jì)劃，2024年，成都計(jì)劃供應(yīng)商品住房14.7萬(wàn)套，約1936萬(wàn)平方米，新增商品住房用地供應(yīng)1.15萬(wàn)畝，預(yù)計(jì)融資需求2006億元。供需總量實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡，結(jié)構(gòu)更趨合理，以人定房，以房定地，以房定錢(qián)，以需定建。2024年計(jì)劃建設(shè)籌集配售型保障性住房不少于5000套（間），供應(yīng)保障性住房用地約422畝，預(yù)計(jì)項(xiàng)目融資需求62.7億元；新增籌集保障性租賃住房3萬(wàn)套（間），配租1.5萬(wàn)套（間）；發(fā)放租賃補(bǔ)貼8000戶，梯度化住房保障體系更加健全，住房保障水平進(jìn)一步提升。

點(diǎn)評(píng)：這體現(xiàn)了政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需調(diào)節(jié)上的積極作為。計(jì)劃中強(qiáng)調(diào)“以人定房，以房定地，以房定錢(qián)”的供應(yīng)機(jī)制，體現(xiàn)出了治理層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的決心，但這也意味著房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金籌集壓力增大，如何平衡好市場(chǎng)供需、保障房建設(shè)及資金籌集之間的關(guān)系，將是未來(lái)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的難點(diǎn)。

NO.4 上海推出商品住房“以舊換新”活動(dòng)

5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合倡議，在上海全市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)。首批參加倡議的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家。首批參加倡議的項(xiàng)目30余個(gè)，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區(qū)域。據(jù)悉，參加“以舊換新”活動(dòng)的房企承諾，在一定期限內(nèi)，舊房未成功出售的，購(gòu)房居民可以無(wú)條件“退房退款”；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承諾，對(duì)購(gòu)房居民的舊房“全城推、優(yōu)先賣(mài)”。

點(diǎn)評(píng)：“以舊換新”活動(dòng)旨在激活當(dāng)前市場(chǎng)中的存量資產(chǎn)，并以政策導(dǎo)向提振市場(chǎng)信心。參與此項(xiàng)活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)提供優(yōu)先售舊房的服務(wù)，可促進(jìn)二手房市場(chǎng)交易，進(jìn)一步帶動(dòng)新房市場(chǎng)活躍度。然而，這也可能是一種短期內(nèi)的市場(chǎng)刺激措施，其持續(xù)性和對(duì)市場(chǎng)深遠(yuǎn)影響還需進(jìn)一步觀察。

NO.5 前4月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)降幅收窄

中指院數(shù)據(jù)顯示，1-4月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額為12464.4億元，同比降幅較3月有所收窄。其中，銷(xiāo)售額超百億元房企共28家，銷(xiāo)售額均值320億元。但房企間的業(yè)績(jī)差距逐漸拉大，除了保利發(fā)展獨(dú)自奔向千億外，“800億元+”房企只有中海地產(chǎn)一家，“700億元+”房企則有萬(wàn)科、綠城中國(guó)和華潤(rùn)置地三家。

點(diǎn)評(píng)：市場(chǎng)有所回暖但分化加劇。頭部企業(yè)通過(guò)深耕關(guān)鍵城市和調(diào)整財(cái)務(wù)策略，能夠在市場(chǎng)中保持競(jìng)爭(zhēng)力，而其他房企則面臨更大的壓力。這一趨勢(shì)要求房企不僅要優(yōu)化產(chǎn)品與服務(wù)，還要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。從產(chǎn)業(yè)層面看，這種分化也可能導(dǎo)致資源更多地向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中，進(jìn)而影響行業(yè)整體的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。

NO.6 佳源國(guó)際董事會(huì)成員集體辭職

4月30日，佳源國(guó)際公告，清盤(pán)人收到黃福清先生、沈天晴先生、沈曉東先生、余安琪先生、張惠彬博士、林少勇先生、何仕彬博士的辭任通知書(shū)，自2024年4月30日起生效。除應(yīng)付未付董事袍金外，張惠彬、林少勇及何仕彬已確認(rèn)，各自并無(wú)就其辭任向公司提出任何申索。離任董事已確認(rèn)，各自因需要更專注及投入更多精力于其他業(yè)務(wù)，與董事會(huì)并無(wú)任何意見(jiàn)分歧。佳源國(guó)際同時(shí)宣布，將召開(kāi)股東特別大會(huì)，藉以考慮并酌情批準(zhǔn)蔡偉康先生及邱柏岳先生為獨(dú)立非執(zhí)行董事的建議提名及委任。

點(diǎn)評(píng)：公司在治理結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定性上可能出現(xiàn)較大問(wèn)題。在清盤(pán)過(guò)程中，高管團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定是對(duì)外投資者和合作伙伴信心的重要保障。整體董事會(huì)的辭職可能會(huì)引起市場(chǎng)對(duì)公司未來(lái)發(fā)展前景和財(cái)務(wù)穩(wěn)定性的疑慮。在接下來(lái)的時(shí)間里，可能需要全新的管理團(tuán)隊(duì)和治理架構(gòu)來(lái)繼續(xù)推動(dòng)公司的重整與重建工作。

NO.7 融創(chuàng)中國(guó)：汪孟德仍適合擔(dān)任公司執(zhí)行董事

4月30日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱，因未能按時(shí)披露2022年中期報(bào)告，融創(chuàng)中國(guó)全資附屬公司融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司及公司執(zhí)行董事汪孟德，于近日受到上交所及深交所的紀(jì)律處分。根據(jù)紀(jì)律處分決定，上交所對(duì)融創(chuàng)房地產(chǎn)及汪先生予以公開(kāi)譴責(zé)，及將通報(bào)中國(guó)證監(jiān)會(huì)和天津市地方金融監(jiān)督管理局，并記入誠(chéng)信檔案；深交所對(duì)融創(chuàng)房地產(chǎn)及汪先生給予通報(bào)批評(píng)的處分，并記入誠(chéng)信檔案。董事會(huì)（除汪先生以外）認(rèn)為相關(guān)違規(guī)為客觀原因所致，汪孟德先生誠(chéng)信且勤勉行事，仍適合擔(dān)任公司執(zhí)行董事。董事會(huì)認(rèn)為紀(jì)律處分不會(huì)對(duì)集團(tuán)的業(yè)務(wù)及/或營(yíng)運(yùn)產(chǎn)生任何重大不利影響。

點(diǎn)評(píng)：違規(guī)行為及時(shí)披露和透明度仍然是關(guān)鍵因素。雖然董事會(huì)仍認(rèn)為汪孟德適合擔(dān)任執(zhí)行董事，但這種信息傳遞可能對(duì)公司形象和市場(chǎng)信心產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，任何負(fù)面消息都可能放大投資人的不確定性感，對(duì)企業(yè)聲譽(yù)和市場(chǎng)行為產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。因此融創(chuàng)中國(guó)需要進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部管理，防止類(lèi)似事件再次發(fā)生。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)制圖