探尋樓市“小陽春” | 搶購熱VS去化難！上海3月新房市場明顯分化，二手房成交未達(dá)“陽春線”

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

一邊是高端豪宅搶購熱，一邊是剛需樓盤去化難，今年的上海樓市“小陽春”分化明顯。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，3月上海新建商品住宅成交面積76.0萬平方米，環(huán)比增加322.2%，雖然環(huán)比上增幅顯著，但從成交絕對量來看甚至不到80萬平方米；二手住宅成交1.85萬套，環(huán)比增加170.22%，為去年4月以來高點(diǎn)，但并沒有達(dá)到2萬套的“陽春線”。

“3月市場啟動(dòng)比以往幾年要遲，主要成交集中在下半月?；诖耍寴鞘斜寂芷饋淼臅r(shí)間短，也說明市場有一定猶豫和觀望。短期來看，中高端改善項(xiàng)目先于市場熱起來，雖然交易量占比非常低，但熱銷的情緒有傳導(dǎo)效應(yīng)。4月這一熱情有望得到延續(xù)，中高端產(chǎn)品或繼續(xù)成為帶動(dòng)市場交易的發(fā)動(dòng)機(jī)。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

上海象嶼遠(yuǎn)香湖岸項(xiàng)目銷售現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

新房市場去化明顯“分化”

記者近期實(shí)地走訪上海嘉定、奉賢、浦東等地的部分樓盤售樓處發(fā)現(xiàn)，即便在工作日，現(xiàn)場的看房客者也絡(luò)繹不絕。3月14日，在位于嘉定新城的象嶼遠(yuǎn)香湖岸項(xiàng)目現(xiàn)場，置業(yè)顧問告訴記者：“明天中午認(rèn)購截止，目前290套房源意向認(rèn)購客戶已經(jīng)超過270組，還有一些客戶會(huì)在下班后趕來。”

在上海今年第三批次新入市樓盤項(xiàng)目中，改善類和高端改善類項(xiàng)目表現(xiàn)活躍。如3月表現(xiàn)最為搶眼的順昌玖里項(xiàng)目，共推出512套住房，備案均價(jià)約為17.2萬元/平方米，套均總價(jià)約為4000萬元。據(jù)開發(fā)商公布的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目開盤當(dāng)日成功售出505套，銷售總額達(dá)196.53億元。不過，記者從上海網(wǎng)上房地產(chǎn)查閱網(wǎng)簽數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前該項(xiàng)目512套住宅中仍有46套可售房源。

此外，上海第三批次入市項(xiàng)目中，單價(jià)172800元/平方米的濱江凱旋門三期也結(jié)束了認(rèn)購，其入圍分?jǐn)?shù)飆升至113.04分，比未觸發(fā)積分的順昌玖里更為炙手可熱。

在高價(jià)項(xiàng)目熱銷之下，上海新房價(jià)格環(huán)比漲幅在百城中遙遙領(lǐng)先，達(dá)到1.09%；樣本均價(jià)52305元/平方米，同比漲幅也達(dá)到2.36%。

值得注意的是，3月上海有一半多的新房成交量是在最后一周釋放的。浦東新區(qū)仍然是新房成交主力，達(dá)到14.22萬平方米；嘉定，閔行成交分別達(dá)到8.8萬平方米和9.2萬平方米，松江、青浦均未超過4萬平方米。

3月份上海成交TOP10樓盤中，有3個(gè)項(xiàng)目單價(jià)為“16萬元+”。中原地產(chǎn)認(rèn)為，正是這種結(jié)構(gòu)性供應(yīng)導(dǎo)致4月上海新房均價(jià)快速上漲至88814元/平方米，環(huán)比上漲33.3%，達(dá)到歷史最高。

“高價(jià)樓盤的熱銷只能視作個(gè)案，而非普遍現(xiàn)象。目前絕大部分樓盤都會(huì)面臨去化壓力，即便是市場偏冷時(shí)期，也有賣得好的樓盤。”盧文曦表示：“一方面，這些項(xiàng)目處于黃浦區(qū)核心區(qū)域及陸家嘴濱江，都有非常獨(dú)特的稀缺性；另一方面，也不用擔(dān)心短期的價(jià)格調(diào)整，畢竟還是有一部分‘價(jià)格倒掛’的安全墊。”

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，上海也有多個(gè)樓盤項(xiàng)目去化并不理想，有項(xiàng)目甚至未能觸發(fā)積分或選擇不公開認(rèn)購率。

如位于浦東金橋商圈的金鼎睿府項(xiàng)目，三批次推出636套房源，目前總計(jì)推售房源1216套。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目已售221套，已登記總套數(shù)為196，簽約+登記合計(jì)去化率為34%。4月11日，記者在微信公眾號(hào)“上海金鼎”上發(fā)現(xiàn)，“選房規(guī)則”“有效意向客戶選房順序名單”“銷售公告”三篇推文已被刪除。

在浦東曹路板塊的青云上、涌潮府等項(xiàng)目現(xiàn)場，置業(yè)顧問均向記者表示，3月份開始看房客戶增多了，成交也陸續(xù)增加。“由于整體市場仍然偏弱，一般在付款周期上會(huì)適當(dāng)放寬，讓客戶有充足的時(shí)間置換籌款。”

據(jù)上海鏈家研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，3月上海新建商品房總價(jià)600萬元以上房源的成交占比增加較為顯著，占比達(dá)到59%，較去年增加了17個(gè)百分點(diǎn)；總價(jià)400萬~600萬元房源的占比下降較為顯著，占比僅21%，較去年減少了16個(gè)百分點(diǎn)。

進(jìn)入4月，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，首周（4月1日~7日）上海新建商品住宅成交面積5.68萬平方米，環(huán)比減少86.4%。中高端項(xiàng)目繼續(xù)保持一定活躍度，但豪宅類產(chǎn)品降溫顯著。首周交易量最多的樓盤僅簽約了41套，也說明市場交投的活躍度較弱。

二手房成交未達(dá)“陽春線”

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月上海二手住宅成交1.85萬套，環(huán)比增加170.22%。另據(jù)上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，一季度上海市二手房成交38733套，3個(gè)月分別成交14303套、6596套和17834套。

上海易居房地產(chǎn)研究院對19個(gè)城市今年3月份及一季度二手住宅交易行情的監(jiān)測顯示，上海二手房成交量位于“榮枯線”之上，但同比增速要小于西安、成都、杭州、青島等城市，在19個(gè)監(jiān)測城市中排在第11位。

“從絕對量來看，3月上海二手房成交量并沒有達(dá)到2萬套的‘陽春線’，說明市場是相當(dāng)弱的。”盧文曦表示。

位于黃浦區(qū)陸家浜路上的中?；ㄔ非嗄陞R小區(qū)，二手房成交單價(jià)已經(jīng)從2023年的13萬元/平方米跌至10萬元/平方米以內(nèi)。小區(qū)附近的鏈家工作人員小孫告訴記者：“你看我的交易記錄，現(xiàn)在的房價(jià)已經(jīng)跌到三年前的水平了。不過不會(huì)一直跌下去的，房價(jià)漲跌至少要看5年周期，上海畢竟是上海。”

“我們店交易的是小標(biāo)的房子，3月份也做了80萬元的業(yè)績，無非就是看價(jià)格。從成交占比來看，郊區(qū)的成交比市區(qū)好。外環(huán)外那些地方單身限購取消了，外來工作的一兩百萬就能買房。”

中指研究院最新公布的《百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，3月上海二手房均價(jià)為63504元/平方米，環(huán)比下跌0.55%，同比下跌3.18%。

“二手房成交價(jià)格走低很正常，成交量不大，掛牌量卻很大，價(jià)格肯定是扛不住的，現(xiàn)的成交還是‘以價(jià)換量’換出來的。”盧文曦分析認(rèn)為，3月歷來是上半年樓市交易的相對高點(diǎn)，如果沒有利好政策等因素干擾，那么上半年的高點(diǎn)或就此確定。目前交易量是以房東愿意降價(jià)換來的，短期這種預(yù)期暫時(shí)沒有改變，因此成交價(jià)格方面預(yù)計(jì)還會(huì)繼續(xù)走低。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝