龍湖集團(tuán)：多航道發(fā)力進(jìn)取 穩(wěn)健經(jīng)營穿越周期

穩(wěn)健的成績自能贏得市場的認(rèn)可。

就在幾天前龍湖集團(tuán)公布了2023年度業(yè)績，數(shù)據(jù)顯示，2023年龍湖全年實現(xiàn)營業(yè)收入1807.4億元，實現(xiàn)歸母凈利潤128.5億元，其中經(jīng)營性收入占比達(dá)到14%，利潤占比超過60%；剔除公平值變動等影響后的股東應(yīng)占核心溢利達(dá)113.5億元；實現(xiàn)毛利305.8億元，毛利率為16.9%。

另外，龍湖報告期內(nèi)持有的銀行結(jié)余及現(xiàn)金繼續(xù)保持行業(yè)較高水平，為604.2億元；凈負(fù)債率同比下降2.2個百分點至55.9%，整體借貸成本4.24%，均處于行業(yè)最低區(qū)間。全年品質(zhì)交付14萬套房源，其中20%提前一個月以上交付。

在行業(yè)依然承壓的當(dāng)下，龍湖集團(tuán)一項項優(yōu)于同行的數(shù)據(jù)，再次直觀地對外展示著這家民營房企穿越周期的信心來源和底氣。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)步前進(jìn)

在2023年的市場下行背景，尤其繼“小陽春”后，市場再度陷入低迷態(tài)勢，房企銷售端進(jìn)一步承壓。

然而，于市場的不可抗力面前，從結(jié)果來看，龍湖集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍舊實現(xiàn)了全年合同銷售額1734.9億元，合同銷售面積1079.6萬平方米，穩(wěn)居行業(yè)第九?；乜盥食^100%，維持行業(yè)高位。

分區(qū)域看，長三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中片區(qū)合同銷售額在集團(tuán)占比分別為28.9%、21.8%、28.4%、11.8%、9.1%。其中，95%的銷售額來自一二線高能級城市，在成都、西安、武漢等22座城市入圍當(dāng)?shù)厥袌鯰OP10。

據(jù)管理層介紹，2023年，龍湖35個新項目首開去化率達(dá)70%，全新高端產(chǎn)品線云河頌，秉承“擇址城央、大師藝術(shù)、精工匠造、圈層奢享”的理念，受到了市場普遍認(rèn)可。如西安大唐云河頌首開8億，成為西安2023首個改善紅盤；成都濱江云河頌即開即磬，90天實現(xiàn)全盤100%去化；蘇州東吳云河頌3個月實現(xiàn)全盤去化約100%，位列吳中區(qū)TOP1。

當(dāng)然，這離不開龍湖堅持精準(zhǔn)投資，積極布局高能級城市的投資策略，把握了戰(zhàn)略主動性。截至報告期末，龍湖的總土儲有4539萬平方米，權(quán)益面積3236萬平方米，72%的土儲位于市場最為平穩(wěn)的一二線核心城市。2023年全年，龍湖就已分別在上海、杭州、西安、成都、深圳等17個重點城市，獲取了31幅新地，權(quán)益地價259億元。

持續(xù)聚焦，是龍湖在行業(yè)劇變下依然可以相對從容應(yīng)對的重要原因之一。管理層也表示，未來龍湖將繼續(xù)嚴(yán)守投資刻度，優(yōu)中選優(yōu)，密切關(guān)注政策和市場的變化，高度聚焦一二線高能級城市。

經(jīng)營性物業(yè)迎“收獲期”

進(jìn)一步聚焦龍湖的業(yè)績表現(xiàn)，透過各項數(shù)據(jù)，除開發(fā)業(yè)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健外，作為一家具有長期主義視角的企業(yè)，早在多年前龍湖就開始進(jìn)行調(diào)整轉(zhuǎn)型，多航道發(fā)力進(jìn)取。

如今看來，這一戰(zhàn)略無疑是正確的。2023年，龍湖運營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計實現(xiàn)經(jīng)營性收入248.8億元，同比增長5.7%，在核心權(quán)益凈利中的貢獻(xiàn)占比達(dá)到60%以上。

“2023年龍湖經(jīng)營性收入對集團(tuán)利潤跟整個盤面形成持續(xù)的貢獻(xiàn)。”龍湖管理層坦言，在行業(yè)下行過程中，經(jīng)營性業(yè)務(wù)正成為公司穿越周期的壓艙石。

具體來看，2023年，龍湖的商業(yè)和長租公寓冠寓業(yè)務(wù)不含稅租金收入為129.4億元，同比增長8.9%。

其中，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國20座城市，累計開業(yè)運營商場達(dá)88座，租金收入同比增長9%至102.8億元，到2024年龍湖開業(yè)的商業(yè)項目將超過100個，正式邁入“百MALL時代”；龍湖冠寓累計已開業(yè)12.3萬間房源，規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，整體出租率提升至95.5%。

“此前龍湖一直堅持用銷售回款的10%，沉淀到投資性物業(yè)，經(jīng)過若干年的沉淀，目前龍湖投資性物業(yè)已形成上千億資產(chǎn)規(guī)模。”龍湖管理層表示，2023年，龍湖商業(yè)和長租公寓都實現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，意味著這兩個航道不再需要集團(tuán)或者融資現(xiàn)金流的支持，可以通過自身經(jīng)營現(xiàn)金流驅(qū)動增長，解決未來發(fā)展問題。

與此同時，龍湖的服務(wù)業(yè)務(wù)表現(xiàn)亦不俗。年報顯示，2023年，龍湖物業(yè)管理、智慧營造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)不含稅收入為119.4億元，同比增長2.4%。服務(wù)業(yè)務(wù)及其他毛利率為31%，較上年增長2%。

其中，龍湖智創(chuàng)生活期內(nèi)總收入達(dá)102.8億元，在管面積達(dá)3.6億平方米；龍湖龍智造品牌持續(xù)深耕數(shù)字科技能力，截至2023年底，代建業(yè)務(wù)已累計獲取項目90個，累計簽約建管面積超1600萬平方米，實現(xiàn)營業(yè)收入19.7億元。

在地產(chǎn)迎來新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型高質(zhì)量發(fā)展模式的當(dāng)下，不斷夯實自身綜合實力，增強發(fā)展韌性的龍湖集團(tuán)，已經(jīng)為此做好了準(zhǔn)備。

更加健康的資金鏈

當(dāng)行業(yè)出清加劇，龍湖集團(tuán)始終保持克制、審慎并高度自律的態(tài)度，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，打造更健康的資金鏈，增厚企業(yè)“安全墊”。

報告期內(nèi)，龍湖集團(tuán)的綜合借貸規(guī)模為1926.5億元，較去年減少154億元；在手現(xiàn)金為604.2億元，保持高位；三道紅線指標(biāo)繼續(xù)穩(wěn)居綠檔，凈負(fù)債率同比下降2.2個百分點至55.9%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為60.4%，現(xiàn)金短債比為2.25倍。

短債方面，截至3月22日，龍湖2024年內(nèi)到期的短期債務(wù)占比降低至8%，貸款年限持續(xù)延長，長短債配比更加合理，債務(wù)到期節(jié)奏科學(xué)可控，短期內(nèi)無還債壓力。

龍湖始終以安全的債務(wù)結(jié)構(gòu)來應(yīng)對市場波動，合理調(diào)配內(nèi)外債占比。截至2023年底，龍湖集團(tuán)整體借貸成本保持在4.24%的行業(yè)低位，平均賬期進(jìn)一步拉長至7.85年；外幣債占比進(jìn)一步下降至17.7%，其中100%的外債已做掉期對沖，有效避免了匯率波動帶來的匯兌損失，進(jìn)一步提升并保護(hù)公司經(jīng)營盤面的安全度。

穩(wěn)健的財務(wù)狀況、持續(xù)降低的杠桿率，無疑給龍湖劃定了足夠高的安全閾值，使其能夠從容應(yīng)對周期，這也是龍湖區(qū)別于其他競爭對手的一大關(guān)鍵優(yōu)勢。

“龍湖經(jīng)常會提前償還債務(wù)，包括公司始終把債務(wù)安全放在第一位，履行我們所有債務(wù)的安全兌付，其實也是用自己的行動來給行業(yè)注入一些信心。”龍湖管理層稱，在提前償還債務(wù)后，公司2024年內(nèi)到期債務(wù)余額147億、占比不到8%。此外，2025年到期的國內(nèi)債券和部分銀團(tuán)也將在今年內(nèi)安排逐步提前償付或回購。

憑借按時還貸、不展期、不逾期的財務(wù)鐵律，龍湖集團(tuán)贏得監(jiān)管機(jī)構(gòu)的信任，同樣獲得銀行、券商、評級機(jī)構(gòu)等金融機(jī)構(gòu)的信賴。在融資環(huán)境嚴(yán)峻的時期，龍湖集團(tuán)的融資渠道始終保持通暢且多元。

2023年內(nèi)，龍湖集團(tuán)凈增174億元經(jīng)營性物業(yè)貸，平均融資成本低至3.65%，“公司現(xiàn)在大概有110座的重資產(chǎn)，還有40座左右可以用于后續(xù)的融資，這也為未來提供了一個長賬期、低成本的融資品種。”

惠譽在最新的報告中表示，在政策支持下，年初至今龍湖已累計獲得超過180億人民幣的經(jīng)營性物業(yè)貸，其中超120億為存量經(jīng)營性物業(yè)貸置換增額，全年預(yù)計凈增約200億。整體經(jīng)營性物業(yè)貸可融資空間超1000億元。

此外，龍湖銀行貸款授信剩余額度超過2000億元，公司債、住房租賃專項債、中期票據(jù)剩余額度高達(dá)407億元，境外貸款及美元債剩余額度達(dá)12.8億美元。在行業(yè)深度調(diào)整期，龍湖集團(tuán)依舊保持融資權(quán)的主動性，留有融資余地。

財務(wù)上的自律，讓龍湖持續(xù)獲得惠譽、穆迪、標(biāo)普等評級機(jī)構(gòu)較高的信用評級；而在野村、摩根士丹利等多家券商發(fā)布的報告中，“資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險仍然是民企中最低的”“唯一一家在行業(yè)動蕩中仍持有兩家投資級評級的民營房企”“業(yè)內(nèi)管理最好的民營房企之一”等也是其持續(xù)維持龍湖“買入”“增持”評級的重要原因。

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