年報(bào)解讀 | 去年實(shí)現(xiàn)銷售預(yù)期，今年卻“無法確定目標(biāo)”！建發(fā)國際為何變“保守”了？

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在上市房企業(yè)績整體下行的背景下，部分房企仍實(shí)現(xiàn)逆市增長。

建發(fā)國際集團(tuán)（HK01908，股價14.020港元，市值265.77億港元；以下簡稱建發(fā)國際）近日發(fā)布的2023年度報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)該公司實(shí)現(xiàn)總收益約1344.3億元，同比增長34.9%；公司權(quán)益持有人應(yīng)占利潤約50.35億元，同比增長約2.0%；實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的累計(jì)合同銷售金額及面積分別約1379.6億元及666.4萬平方米，同比分別增長約13.5%及9.3%。

一年前，建發(fā)國際管理層喊出了“2023年增長10％-20%的銷售目標(biāo)”。如今看來，盡管建發(fā)國際為此付出了“毛利同比下滑2個百分點(diǎn)、毛利率同比下滑4.2個百分點(diǎn)”的代價，但年度目標(biāo)還是如期實(shí)現(xiàn)了。

不過進(jìn)入2024年以來，曾經(jīng)“四處攻城略地”的建發(fā)國際開始變得“保守”了。在3月22日晚間舉行的業(yè)績電話會議上，面對投資者提出的有關(guān)2024年銷售、拿地目標(biāo)等問題，建發(fā)國際行政總裁林偉國直言“沒辦法確定全年目標(biāo)”。

“無法設(shè)定全年目標(biāo)”

從已公布2023年度業(yè)績的部分房企情況來看，建發(fā)國際是少有的實(shí)現(xiàn)增長的企業(yè)之一。

年報(bào)顯示，2023年建發(fā)國際實(shí)現(xiàn)總收益約1344.3億元，同比增長34.9%。其中物業(yè)開發(fā)收入約1301.32億元，同比增加約334.84億元，占集團(tuán)總收入約96.80%。與此同時，公司全年實(shí)現(xiàn)全口徑簽約金額約1889億元，同比增長約12%；權(quán)益銷售金額約1380億元，同比增長約13.5%。

來源：建發(fā)國際2023年度業(yè)績報(bào)告

據(jù)此來看，建發(fā)國際成功完成此前制定的“10%-20%的銷售增長目標(biāo)”。不過相較于去年初管理層談及年度目標(biāo)時的肯定語氣，在今年業(yè)績會上，建發(fā)國際管理層的態(tài)度卻發(fā)生變化。

“我們無法準(zhǔn)確地設(shè)定全年的目標(biāo)。”林偉國在業(yè)績會上坦言，從去年下半年到現(xiàn)在，市場整體下行比較嚴(yán)重。今年1-2月份整體下降了很多，3月份從整體來訪人數(shù)、市場反映等來看似乎有所好轉(zhuǎn)，但目前最主要的問題是這種可持續(xù)性存在不確定性。

“我們目前會采取逐季逐月的考慮盤點(diǎn)，設(shè)定一個最佳銷售目標(biāo)去推動，但沒辦法定全年目標(biāo)。”林偉國表示。

不僅沒有確定的銷售目標(biāo)，而且在拿地方面建發(fā)國際也不確定了。

2023年初，建發(fā)國際就表示“拿地肯定是要比去年多，實(shí)現(xiàn)2000億元左右的貨值沒什么問題”。于是2023年在上海、廈門、北京、杭州等核心城市的土拍市場上，建發(fā)國際成為?？停晷芦@取78個項(xiàng)目，全口徑拿地金額約1169億元，新增項(xiàng)目全口徑貨值約2180億元，拿地權(quán)益比例達(dá)到73%，其中一二線城市占比84%。

需要注意的是，2023建發(fā)國際所拿地塊多為高溢價獲取。如佛山大瀝河地塊溢價率超過51%，樓面價約24350元/平方米，刷新佛山樓面價紀(jì)錄；東莞南城地塊樓面價約25999元/平方米，創(chuàng)下東莞南城樓面價紀(jì)錄。

而從銷售情況來看，上述城市也為建發(fā)國際業(yè)績貢獻(xiàn)了絕對力量。如2023年合約銷售額超過100億元的廈門、上海、杭州和蘇州四個城市，同比均實(shí)現(xiàn)上漲。其中在上海，2023年建發(fā)國際合約銷售金額達(dá)148.58億元，同比2022年的約96億元增加了約53億元；在杭州的合約銷售金額也增長了64億元至133.92億元。

不過，2023年建發(fā)國際在北京的銷售情況卻明顯乏力。2022年建發(fā)國際在北京的銷售金額達(dá)83.72億元，已經(jīng)攀升至全部城市中的第三位，相比2021年同期的22.03億元翻了近4倍。但2023年，建發(fā)國際北京區(qū)域的合約銷售僅81.01億元。

“2024年堅(jiān)持深耕長期有穩(wěn)定需求的高能級城市，優(yōu)先選擇一二線城市及品牌影響力大的三四線城市。與此同時，會結(jié)合自身的銷售進(jìn)度狀況，整體土儲規(guī)模不能過大，確保安全性。”林偉國在業(yè)績會上表示，今年建發(fā)國際在拓展上會著重考慮市場容量、土地與公司產(chǎn)品的匹配度以及地塊的抗波動能力等因素。“較之2023年在一些具有改善性需求的三四線城市大舉拿地，今年也會比較謹(jǐn)慎。”

但可以確定的是，建發(fā)國際不愿意放棄好不容易得來的行業(yè)地位。林偉國表示：“我們終究需要考慮穩(wěn)住市場占有率和穩(wěn)定自己的策略、排名名次。我們大致朝這個方向努力。”

毛利率連續(xù)4年下降

值得一提的是，高溢價拿地的弊端正在逐步顯現(xiàn)，最為明顯的就是建發(fā)國際連續(xù)下降的毛利率。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理建發(fā)國際2019-2023年報(bào)發(fā)現(xiàn)，5年來其毛利率分別為25.86%、17.17%、16.35%、15.28%和11.10%，不僅持續(xù)呈下跌態(tài)勢，也低于部分頭部房企。如已披露2023年業(yè)績的房企中，龍湖集團(tuán)毛利率為14.3%，招商蛇口為15.89%，綠城中國為12.99%。

對此，建發(fā)國際在年報(bào)中解釋稱，主要由于近年房地產(chǎn)市場顯著下行，報(bào)告期內(nèi)部分已交付項(xiàng)目毛利率水平較上一財(cái)政年度低并錄得結(jié)轉(zhuǎn)收入。“2021年的部分項(xiàng)目有虧損情況，結(jié)轉(zhuǎn)跟不上，對毛利率自然也有影響。”

公開信息顯示，2021年全國多個城市開始實(shí)行集中供地，開啟了“限地價、限房價”的“雙限”時代。但為了發(fā)展規(guī)模，建發(fā)國際依然在全國各地以溢價拿地為主，這也進(jìn)一步壓縮了其利潤空間。

在業(yè)績會上，建發(fā)國際管理層也透露了另一個影響毛利率的原因，即市場競爭加劇帶來的降價行為。“2023年公司根據(jù)項(xiàng)目和當(dāng)?shù)厥袌龅木唧w情況，部分項(xiàng)目有一定的折扣。”林偉國表示，實(shí)際上十幾個點(diǎn)的毛利率是安全備案，如果項(xiàng)目房價跌幅超過這個幅度，就會面臨虧損的境地。“不過整體來講，我們把安全性跟流動性看得比較重，所以寧愿毛利率水平保持低一點(diǎn)，凈利潤水平保持低一點(diǎn)，都得確保整個資產(chǎn)的相對的一個健康安全。”

不過，建發(fā)國際的庫存量還在增加。年報(bào)顯示，2023年建發(fā)國際已完工待銷售物業(yè)存貨值達(dá)到約146億元，同比2022年的77.9億元上漲了87.4%。建發(fā)國際管理層在業(yè)績會上表示：“2024年我們將加大庫存的去化，盡量把工作抓得更細(xì)、更好。”

此外，建發(fā)國際2023年將有息負(fù)債降低至848億元，同比下降8%。“公司資金流比較充足，也會找機(jī)會繼續(xù)適度縮減一定債務(wù)規(guī)模，不會冒失地一直加大債務(wù)杠桿。”林偉國在業(yè)績會上表示：“市場不明朗時一定要注意安全，穩(wěn)健發(fā)展更重要一些。”

年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)建發(fā)國際的負(fù)債總額同比上漲約7.1%至3363.38億元。“如果發(fā)展機(jī)會很好，也可能適度增加債務(wù)，也考慮境內(nèi)發(fā)債計(jì)劃，或用境內(nèi)主體去申報(bào)，目前已經(jīng)在著手報(bào)批了。”建發(fā)國際管理層表示。

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