每日經(jīng)濟新聞 2024-03-20 22:09:21
中指研究院
2023年,我國消費市場與服務(wù)業(yè)經(jīng)濟有所恢復(fù),帶動商業(yè)地產(chǎn)市場需求端溫和復(fù)蘇。商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)穩(wěn)扎穩(wěn)打,輕重并舉拓規(guī)模,精細(xì)化運營穩(wěn)增長,部分企業(yè)業(yè)績有所修復(fù)。2024年,中指研究院結(jié)合在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年的研究積累與數(shù)據(jù)基礎(chǔ),啟動“2024中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)”研究,推動企業(yè)在客觀認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)變化趨勢的基礎(chǔ)上,不斷提高企業(yè)運營管理水平,促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
從規(guī)模表現(xiàn)看,疫情期間延遲交付的項目陸續(xù)入市,疊加企業(yè)通過輕資產(chǎn)輸出拓展規(guī)模,商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運營面積均值升至502.5萬平方米,同比增長8.4%,但增幅延續(xù)收窄態(tài)勢。隨著疫情期間的租金減免措施逐步退出,疊加百強企業(yè)群體經(jīng)營管理水平較高,收入表現(xiàn)好于行業(yè)整體水平。百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金及運營服務(wù)收入均值提升至30.0億元,同比增長9.9%,增速回升。
從成長性看,商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)延續(xù)“輕重并舉”策略,隨著新增商辦物業(yè)供應(yīng)過峰,商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)獲取純商辦用地節(jié)奏放緩;企業(yè)收并購行為整體保持謹(jǐn)慎,但部分企業(yè)因看好消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs前景,選擇收購優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)項目擴充資產(chǎn)池;同時,商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)逐漸加大輕資產(chǎn)拓展的力度,實現(xiàn)規(guī)模增長的同時優(yōu)化利潤結(jié)構(gòu)。
從經(jīng)營質(zhì)量看,商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)重點項目平均出租率與上年基本持平。零售商業(yè)方面,代表企業(yè)持續(xù)推進數(shù)字化建設(shè),拓展多業(yè)態(tài)布局;及時洞察消費需求變化,積極嘗試新業(yè)務(wù),實現(xiàn)商業(yè)模式突破。辦公物業(yè)方面,租賃需求溫和復(fù)蘇,代表企業(yè)強化服務(wù)能力,通過企業(yè)經(jīng)營服務(wù)和員工生活服務(wù)穩(wěn)定租戶。
從穩(wěn)健性看,代表企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率保持穩(wěn)定,但整體融資仍面臨壓力,以商辦物業(yè)為底層資產(chǎn)的CMBS/CMBN和類REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模下滑;政策支持通過經(jīng)營性物業(yè)貸款滿足企業(yè)合理融資需求,優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)受益明顯。
從發(fā)展趨勢來看,當(dāng)前居民消費需求發(fā)生轉(zhuǎn)變,注重品質(zhì)的同時消費回歸理性,主打“大品牌、小價格”的奧特萊斯業(yè)態(tài)迎來發(fā)展機遇;消費者亦更加關(guān)注精神滿足與體驗價值,聚焦個性消費和細(xì)分場景的非標(biāo)商業(yè)開始涌現(xiàn);面向未來,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)消費趨勢變化,打造契合當(dāng)代消費者需求的優(yōu)質(zhì)項目。此外,高能級城市商業(yè)地產(chǎn)市場起步發(fā)展早,目前老舊低效商業(yè)規(guī)模大,存量改造需求旺盛;未來,在部分增量開發(fā)空間較小的高能級城市,企業(yè)可在存量市場尋找更多機會。“私募基金+公募REITs”的不動產(chǎn)金融鏈條日趨完善,為企業(yè)盤活存量資產(chǎn)提供了有力支持,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強化資產(chǎn)管理能力,迎接大資管時代的到來。
道阻且長,行則將至。2024年,預(yù)計宏觀政策將繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟、擴內(nèi)需,著力推動居民就業(yè)收入改善,服務(wù)業(yè)經(jīng)濟和消費市場有望繼續(xù)恢復(fù),商業(yè)地產(chǎn)市場或逐步趨穩(wěn)。商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)應(yīng)乘勢而上,順應(yīng)市場變化趨勢,提升項目運營水平,輕重并舉穩(wěn)健發(fā)展。
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