每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-02-27 10:29:36
◎《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中了解到,座談會由安徽省委副書記、合肥市委書記虞愛華主持,16家受邀房地產(chǎn)企業(yè)代表先后作了發(fā)言,并圍繞加強(qiáng)收儲土地管理、延長地塊公告時間、擴(kuò)大房票使用范圍、優(yōu)化住宅設(shè)計導(dǎo)則、完善公共服務(wù)配套、建設(shè)高品質(zhì)住宅、提升物業(yè)安全管理水平、參與“三大工程”建設(shè)等方面,提出意見和建議。
每經(jīng)記者 劉頌輝 每經(jīng)編輯 陳夢妤
“全市房地產(chǎn)成交面積超2100萬平方米,房地產(chǎn)開發(fā)投資超1500億元,同比增長4.6%、增速創(chuàng)近6年新高,房產(chǎn)保值率、土地溢價率、市場化拿地率等均居全國重點(diǎn)城市前列。”
據(jù)《合肥日報》報道,2月25日下午,合肥市召開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)座談會,介紹房地產(chǎn)市場有關(guān)情況,并披露了一系列合肥市2023年房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)。
另據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w安徽交通廣播報道,會議通報了2023年合肥全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1524億元,居全國40個重點(diǎn)城市第16位。全年土地溢價率15.4%,“房產(chǎn)保值力”為99.2,均居全國第一位。
合肥市2023年GDP排名全國城市第20位,為何“房產(chǎn)保值力”如此之高?這一指標(biāo)是如何測算的?
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中了解到,座談會由安徽省委副書記、合肥市委書記虞愛華主持,16家受邀房地產(chǎn)企業(yè)代表先后作了發(fā)言,并圍繞加強(qiáng)收儲土地管理、延長地塊公告時間、擴(kuò)大房票使用范圍、優(yōu)化住宅設(shè)計導(dǎo)則、完善公共服務(wù)配套、建設(shè)高品質(zhì)住宅、提升物業(yè)安全管理水平、參與“三大工程”建設(shè)等方面,提出意見和建議。
一位參會嘉賓向每經(jīng)記者透露,會上提到了“房產(chǎn)保值力”指標(biāo),不過是通過引用民間機(jī)構(gòu)的報告,他也是第一次聽到這個概念。
“房產(chǎn)保值力”主要體現(xiàn)的是一座城市的房產(chǎn)抗跌能力,側(cè)面反映城市的經(jīng)濟(jì)活力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>
《財經(jīng)》產(chǎn)業(yè)研究中心在2022年做過一次測算,利用城市的土地拍賣價格變化、流拍率、溢價率等因素對部分城市進(jìn)行排名,理由是,土拍反映市場對未來房價的預(yù)期,并且通過多種渠道實實在在地影響未來房價。
根據(jù)“100 X(成交總金額-降價地塊成交金額×降價程度系數(shù)-兜底地塊的成交總金額)/供地起始價總金額”的計算公式,合肥的“房產(chǎn)保值力”為99.2,為20座樣本城市中最高。前十的城市還包括杭州、成都、寧波、南京、蘇州、長沙、無錫、青島、佛山。
合肥大學(xué)房地產(chǎn)研究所咨詢專家凌斌認(rèn)為,根據(jù)土地交易數(shù)據(jù)來體現(xiàn)一座城市的“房產(chǎn)保值力”有一定的合理之處,土地交易金額高、面積大,降價和兜底地塊交易少,說明開發(fā)企業(yè)的利潤更多,交易積極性更大。
如果在某城市的土拍中,流拍地塊占比非常高,或者成交價格大幅下降,那么該城市房產(chǎn)價格的下行壓力就較大,房產(chǎn)保值性能就較弱。
合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2023年,合肥市共出讓5252畝地塊,總攬金582.8億元,不過相比前兩年,土地供需縮量較為明顯。
去年合肥第一批集中供推出6宗涉宅地,結(jié)果吸引了40余家房企報名,5宗地塊觸頂競品質(zhì),1宗高溢價收官。
中指研究院分析師孟新增表示,在土拍熱度方面,合肥加大了推出優(yōu)質(zhì)地塊力度,這些地塊企業(yè)關(guān)注度較高,多次以競品質(zhì)或高溢價成交,平均溢價率15.4%,位居22座重點(diǎn)城市第一。不過分化仍在,非核心地塊多底價出讓。
據(jù)凌斌介紹,房地產(chǎn)企業(yè)座談會在合肥并不鮮見,相關(guān)部門每個月都會組織,通過政企交流,共同謀劃房地產(chǎn)市場發(fā)展策略。
另一位參會房企代表人士透露,參與上述座談會的16家開發(fā)企業(yè)包含央企、地方國企,也有民企,主要是當(dāng)前市場上擁有項目體量較大的公司。
“會議一個重點(diǎn)意義是,為幾天之后的全市土地競拍作準(zhǔn)備,屆時將掛牌4宗共計223.54畝涉宅地塊,自己公司已經(jīng)報名參拍。”
對于“房產(chǎn)保值力”指標(biāo),該人士認(rèn)為,企業(yè)是否投資拿地主要的考慮因素是城市人口總量、宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、房價漲跌幅以及去化速度等,“房產(chǎn)保值力”作為一項微觀指標(biāo)會當(dāng)作參考,不過不是主要因素。
“合肥市場表現(xiàn)還不錯,政府對價格的指導(dǎo)也比較合適,推出的項目量少卻利潤率相對優(yōu)質(zhì),”其表示。
在土拍規(guī)則方面,合肥也進(jìn)行了相應(yīng)優(yōu)化,從競自持到競裝配率、競品質(zhì),從要求毛坯出售再到精裝修。如今,合肥已取消地價限制,取消搖號政策,恢復(fù)開發(fā)商舉牌,價高者得。土拍規(guī)則經(jīng)歷多輪變化,每一次規(guī)則調(diào)整,事實上都是根據(jù)市場的行情變化而來。
如果從房價角度來看,合肥與二線及新一線城市房地產(chǎn)市場的大趨勢表現(xiàn)是一樣的。
凌斌分析,目前合肥房價是“冰火兩重天”,熱點(diǎn)區(qū)域的新樓盤價格突破4萬元/平方米,而非熱點(diǎn)板塊的房價降至1.5萬元/平方米也很難成交。
一個新的市場表現(xiàn)是,合肥新房市場還出現(xiàn)了“項目分化”現(xiàn)象。同一個熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi),有的大戶型洋房項目推出即售出,表現(xiàn)搶手,但小戶型或者產(chǎn)品力不強(qiáng)的項目則相對難賣出價格。
封面圖片來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖
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