北京擬將商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體由銀行調(diào)整為政府 專家：是對過去“糊涂賬”的一次系統(tǒng)調(diào)整

每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

12月22日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱北京市住建委）《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（2023年修訂版）（以下簡稱《辦法》）面向社會征求意見。

《辦法》提到，將預(yù)售資金監(jiān)管原則調(diào)整為“政府監(jiān)管、社會監(jiān)督、專戶收存、專款專用、核定支出、違規(guī)追責(zé)”。引入市住房資金中心作為第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)，承擔(dān)具體監(jiān)管業(yè)務(wù)，發(fā)揮其獨(dú)立性和資金管理專業(yè)性優(yōu)勢，強(qiáng)化了對監(jiān)管銀行的協(xié)調(diào)管理，確保對預(yù)售資金監(jiān)管新的要求落實到位。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，北京此次對于《辦法》的修訂，是快速落實12月21日住建部部長倪虹在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議中“保交樓落實屬地責(zé)任，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管”的要求。此次北京強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，將有助于防范項目風(fēng)險，穩(wěn)定購房者預(yù)期，對市場信心提振或?qū)⑵鸬椒e極作用，未來預(yù)計將有更多城市跟進(jìn)。

圖片來源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站

最大亮點(diǎn)：預(yù)售資金監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府

北京市住建委在修訂說明中指出，2010年，北京印發(fā)《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，建立“政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、?？顚Ｓ?rdquo;的監(jiān)管模式。2013年7月，修訂出臺《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，繼續(xù)堅持原有監(jiān)管原則對暫行辦法進(jìn)行了完善。2015年12月，對預(yù)售資金收存和支取條件進(jìn)行微調(diào)。

最新修訂意見的表述 來源：安居北京

此次《辦法》提到，將預(yù)售資金監(jiān)管原則調(diào)整為“政府監(jiān)管、社會監(jiān)督、專戶收存、?？顚Ｓ谩⒑硕ㄖС?、違規(guī)追責(zé)”。強(qiáng)化屬地責(zé)任，引入專業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。強(qiáng)化屬地住建部門對預(yù)售資金的監(jiān)管責(zé)任，明確屬地住建部門對預(yù)售資金用款的審核職責(zé)。

記者留意到，在《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（2021年修訂版）公開征集意見時，關(guān)于監(jiān)管原則的表述是“明確預(yù)售資金監(jiān)督管理堅持銀行監(jiān)管、政府指導(dǎo)、多方監(jiān)督、保障建設(shè)的原則”。

2021年修訂版的表述 圖片來源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站

《辦法》針對新的監(jiān)管原則和市住房資金中心負(fù)責(zé)具體監(jiān)管的業(yè)務(wù)模式，重新進(jìn)行了制度設(shè)計，調(diào)整了具體工作流程和各方職責(zé)。補(bǔ)齊了原有機(jī)制下，在商業(yè)銀行監(jiān)管、預(yù)售資金歸集、賬戶資金保護(hù)等方面的短板，在強(qiáng)化監(jiān)管的同時，盡可能便利購房人和企業(yè)操作。

同時，《辦法》弱化了商業(yè)銀行的監(jiān)管職能，但依然加強(qiáng)對商業(yè)銀行的執(zhí)行監(jiān)管，在公開招標(biāo)選擇商業(yè)銀行的基礎(chǔ)上，增加了對商業(yè)銀行的定期考核評價。在重點(diǎn)監(jiān)管額度方面，創(chuàng)新采取由施工總承包單位提出監(jiān)管額度、各區(qū)住建部門核定的做法,以期提升重點(diǎn)監(jiān)管額度設(shè)定的科學(xué)性。

“此次政策頗受關(guān)注的一句話是，將商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向每經(jīng)記者表示，這里最大的變化是，真正構(gòu)建了科學(xué)監(jiān)管體系，由銀行為監(jiān)管主體改為政府為監(jiān)管主體。這是預(yù)售資金監(jiān)管政策的最大變化。此類變化明顯直擊此前的監(jiān)管漏洞。在最近兩年的爛尾樓事件中，部分商業(yè)銀行違規(guī)挪用預(yù)售資金來償還開發(fā)貸，或者沒有履行監(jiān)管職責(zé)導(dǎo)致預(yù)售資金蒸發(fā)，造成了很多問題。所以，此次政策其實就是對過去“糊涂賬”的一次系統(tǒng)調(diào)整。

此次調(diào)整后，預(yù)售資金關(guān)聯(lián)方的關(guān)系就更加清晰，即“1+3”模式。其中“1”是指地方政府，具體由市住房資金中心來承擔(dān)工作。而“3”是指三方關(guān)系，即商業(yè)銀行、房企和購房者。這樣就可以更好地理順關(guān)系，更好地為購房者權(quán)益保護(hù)落實實質(zhì)的監(jiān)管工作，也更好地落實各方主體的權(quán)責(zé)利關(guān)系。

由靜態(tài)監(jiān)管改為動態(tài)監(jiān)管，增設(shè)資金應(yīng)急支取通道

在資金入賬方面，《辦法》規(guī)定所有房款統(tǒng)一歸集。購房人支付的預(yù)售資金，包括定金、首付款、按揭貸款、分期購房款及其他形式的購房款等，應(yīng)全部直接存入監(jiān)管賬戶，由市住房資金中心按類目進(jìn)行標(biāo)識。

在資金支取方面，《辦法》明確支取要求。一是重點(diǎn)監(jiān)管額度資金應(yīng)確保封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ糜诒卷椖坑嘘P(guān)的工程建設(shè)。重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)資金可覆蓋后續(xù)建設(shè)費(fèi)用時，開發(fā)企業(yè)可按照用款計劃、資金使用節(jié)點(diǎn)申請支取重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)資金。市住房資金中心現(xiàn)場踏勘后，提出初審意見，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核同意后支付。

二是重點(diǎn)監(jiān)管額度外資金支取，由市住房資金中心提出初審意見，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核同意后撥付至開發(fā)企業(yè)指定賬戶。鼓勵開發(fā)企業(yè)將超出重點(diǎn)監(jiān)管額度外資金留存在監(jiān)管專戶內(nèi)使用。

同時，增設(shè)資金應(yīng)急支取通道。《辦法》規(guī)定，當(dāng)項目確需應(yīng)急使用重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金推進(jìn)項目建設(shè)時，在不超建設(shè)階段支付資金或支付后剩余資金仍可覆蓋后續(xù)建設(shè)費(fèi)用的前提下，可向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提交有關(guān)材料申請撥付使用。

而在2021年修訂版征集意見時，對這方面的表述為，針對當(dāng)前部分開發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金，導(dǎo)致項目經(jīng)營困難問題，特別規(guī)定：當(dāng)預(yù)售項目存在重大風(fēng)險隱患時，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設(shè)。

此外，《辦法》首次明確購房人責(zé)任，提出購房人應(yīng)將所支付的購房款存入市住建委、市住房資金中心門戶網(wǎng)站公示的項目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并及時查看、比對監(jiān)管賬戶信息，確保個人購房款全部存入監(jiān)管賬戶，并進(jìn)行日常監(jiān)督。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，《辦法》一些用詞表述也有非常大的變化。比如明顯強(qiáng)調(diào)了對資金進(jìn)出的流動監(jiān)管，即增加了“專戶收存”“核定支出”。這樣就把過去的靜態(tài)監(jiān)管即“?？顚Ｓ?rdquo;改為動態(tài)監(jiān)管，即把進(jìn)出兩個環(huán)節(jié)都管好，確保監(jiān)管有效且科學(xué)，真正把“監(jiān)管”兩個字做扎實。

封面圖片來源：視覺中國-VCG111356386608