房企觀察 | 前三季凈利由盈轉(zhuǎn)虧！庫存去化壓力大之下，電建地產(chǎn)能否完成全年目標(biāo)？

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

進(jìn)入四季度，除了部分頭部國央企仍在積極拓儲(chǔ)外，大多房企的拿地動(dòng)力依然不強(qiáng)。

11月7日，在重慶兩江新區(qū)斥資34億元拿下兩宗地塊的一周后，中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱電建地產(chǎn)）成立了全資子公司重慶瀧興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)和非居住房地產(chǎn)租賃等。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-10月，電建地產(chǎn)的權(quán)益拿地金額61億元，面積78萬平方米，分別排在全國房企第34位、52位。對(duì)比去年同期，電建地產(chǎn)的權(quán)益拿地金額為42億元，僅位列全國房企第82名。在全口徑新增貨值方面，電建地產(chǎn)以153億元排在行業(yè)第54位；而去年同期，電建地產(chǎn)并未進(jìn)入TOP100行列。

土地投資在進(jìn)一步擴(kuò)大，營收和利潤卻下降明顯。電建地產(chǎn)的債券報(bào)告顯示，今年前三季度，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約53.29億元，同比減少59%；凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧至-10.56億元；歸母凈利潤虧損擴(kuò)大至約-7.38億元。

圖片來源：電建地產(chǎn)債券報(bào)告

“庫存去化壓力大”

臨港新片區(qū)是今年上海樓市較為平淡的區(qū)域，因?yàn)榈乩砦恢闷h(yuǎn)，配套設(shè)施有待完善，多個(gè)在售樓盤去化不佳。

電建地產(chǎn)在臨港新片區(qū)開發(fā)的低密度疊墅項(xiàng)目電建銘悅藍(lán)灣，去年7月開盤以來推出532套新房源。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，開盤銷售一年，電建銘悅藍(lán)灣在售房源還有104套，項(xiàng)目總?cè)セ始s為80%。今年上半年，該項(xiàng)目的簽約次數(shù)為雙位數(shù)；7月份以后，每個(gè)月的簽約總數(shù)均為個(gè)位數(shù)。

除了銘悅藍(lán)灣，電建地產(chǎn)在上海已無項(xiàng)目可售?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者近期走訪了解到，電建地產(chǎn)曾在上海閔行開發(fā)過海賦尚品苑項(xiàng)目，是電建地產(chǎn)進(jìn)入上海市場的首個(gè)項(xiàng)目，目前已交付入住。

上海電建海賦尚品苑現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

今年上海首輪集中供地期間，每經(jīng)記者在上海土地交易市場了解到，電建地產(chǎn)報(bào)名參與了閔行區(qū)莘莊社區(qū)地塊的競拍。不過，最終該項(xiàng)目被上海本土房企中華企業(yè)奪得，電建地產(chǎn)未能成功。

上半年，電建地產(chǎn)在公開市場僅在武漢有土地進(jìn)賬，即與武漢城建合作拿下江岸P（2023）029號(hào)地塊。該地塊規(guī)模較小，成交總價(jià)為2476萬元，樓面地價(jià)8503.33元/平方米。

10月30日，重慶市渝北區(qū)悅來板塊出讓2宗商住用地。其中，兩江新區(qū)悅來組團(tuán)D分區(qū)D47-1-1、D47-1-2地塊面積16.59萬平方米，可建規(guī)模30萬平方米，成交價(jià)21.92億元；兩江新區(qū)悅來組團(tuán)D分區(qū)D47-1-5、D47-1-6、D47-1-7地塊面積為6.62萬平方米，可建規(guī)模14.65萬平方米，成交價(jià)12.06億元。最終，這兩宗地塊均被電建地產(chǎn)以底價(jià)獲得，土地面積合計(jì)348畝，總成交價(jià)33.98億元。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，電建地產(chǎn)的操盤金額和操盤面積分別為269.3億元和134.7萬平方米，分別排在行業(yè)第26位、第29位；全口徑銷售金額333.4億元，權(quán)益銷售金額224.8億元，分別排在行業(yè)第29位、第28位。

而今年1-10月，電建地產(chǎn)的操盤金額和面積分別為322.9億元和161.5萬平方米，分別排在行業(yè)第31位和第34位；全口徑銷售金額和權(quán)益銷售金額分別為399.8億元和269.6.5億元，分別排在行業(yè)第33位和32位。

也就是說，進(jìn)入下半年，電建地產(chǎn)的各項(xiàng)銷售排名較上半年均有所下降。若橫向?qū)Ρ冗^去兩年的數(shù)據(jù)，電建地產(chǎn)雖然在行業(yè)排名上有所上升，但銷售規(guī)模卻在減少。

據(jù)電建地產(chǎn)官方平臺(tái)發(fā)布的消息，在今年7月底召開的2023年年中工作會(huì)議上，電建地產(chǎn)黨委書記、董事長王海波指出，各部門和各單位要堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向、問題導(dǎo)向、結(jié)果導(dǎo)向，全力做好下半年各項(xiàng)工作。“公司可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展面臨前所未有的挑戰(zhàn)，交付力提升工作仍然存在不少共性問題，庫存去化壓力大，非主導(dǎo)操盤項(xiàng)目業(yè)績指標(biāo)缺口較大，工作作風(fēng)問題持續(xù)存在。”

王海波要求，要“堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為集團(tuán)公司主業(yè)；不要鋪攤子、搞規(guī)模；堅(jiān)持做一成一，聚焦主責(zé)主業(yè)，數(shù)量上寧可少一點(diǎn)，質(zhì)量上必須好一些”，推進(jìn)降本提質(zhì)增效，“交付力提升年”各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)務(wù)期必成，沖刺全年目標(biāo)任務(wù)，加強(qiáng)非主導(dǎo)操盤項(xiàng)目管理。

轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，電建地產(chǎn)陸續(xù)對(duì)重慶洺悅城公園里三期、長沙江山悅項(xiàng)目三批次北、四批次、南京長江時(shí)代G16琨玉府、鄭州瀧悅?cè)A筑、安康洺悅府等項(xiàng)目完成交付。下半年，杭州電建悅安嘉府等項(xiàng)目迎來交付。

每經(jīng)記者注意到，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所11月9日信息，北京金水永業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權(quán)預(yù)掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方為電建地產(chǎn)。而電建地產(chǎn)旗下的湖南京寧置業(yè)有限公司60%股權(quán)同樣被披露出讓。

上述兩家項(xiàng)目公司分別參與開發(fā)了北京電建金地華宸和長沙縣的星湖灣項(xiàng)目，股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，電建地產(chǎn)將不再持有兩個(gè)項(xiàng)目公司的股份。

圖片來源：北京產(chǎn)權(quán)交易所

電建金地華宸項(xiàng)目位于北京市門頭溝區(qū)泰安路，北京軌交S1線栗園莊占附近。公開資料顯示，該項(xiàng)目是電建地產(chǎn)和金地聯(lián)合體于2015年9月底以總價(jià)20.3億元并配建1.5萬平方米公租房的代價(jià)獲得。

該項(xiàng)目總占地面積約3.6萬平方米，建筑面積10萬平方米，規(guī)劃建設(shè)7幢樓，以140平方米及以上的別墅產(chǎn)品為主。北京市住建委官網(wǎng)顯示，電建金地華宸開始銷售于2016年8月份，目前房源均已售完。

股權(quán)關(guān)系方面，北京金水永業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由電建地產(chǎn)持股比例為51%，金地持股49%。

電建地產(chǎn)星湖灣項(xiàng)目位于湖南長沙縣，由電建地產(chǎn)和寧華置業(yè)聯(lián)合開發(fā)，2011年首次入市，主推低密度高端洋房系列。

北京產(chǎn)權(quán)交易所披露的信息顯示，截至今年9月30日，北京金水永業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營業(yè)收入34.08萬元，凈利潤3938.97萬元，資產(chǎn)總計(jì)19521.64萬元，負(fù)債總計(jì)4489萬元，所有者權(quán)益15032.65萬元。

截至今年5月31日，湖南京寧置業(yè)有限公司營業(yè)收入為零，凈利潤虧損429.05萬元，資產(chǎn)總計(jì)16717.25萬元，負(fù)債總計(jì)8931萬元，所有者權(quán)益7786.25萬元。

針對(duì)房企頻頻出售項(xiàng)目股權(quán)的現(xiàn)象，克而瑞研究中心分析認(rèn)為，背后既有融資需要，也有為企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型鋪墊和出于剝離不良資產(chǎn)的考量。“部分企業(yè)通過出售項(xiàng)目股權(quán)完成去地產(chǎn)化，以期實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)整合轉(zhuǎn)型。通過出售股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，有助于企業(yè)剝離不良資產(chǎn)。此外還有部分企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，通過出售項(xiàng)目股權(quán)盈利。”

封面圖片來源：視覺中國-VCG111439310261