中報(bào)解讀 | 德必集團(tuán)上半年歸母凈利同比降超8成，新拓項(xiàng)目收入無(wú)法覆蓋固定成本

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月28日，創(chuàng)業(yè)板文科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商第一股德必集團(tuán)（SZ300947，股價(jià)17.21元，市值26.44億元）披露上半年度報(bào)告。

中報(bào)顯示，上半年德必集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入5.23億元，同比增加28.84%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)延續(xù)上個(gè)報(bào)告期的下降趨勢(shì)，同比下降85.91%，為716.01萬(wàn)元。

德必集團(tuán)方面解釋稱，營(yíng)收增長(zhǎng)的主要原因是業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)，新項(xiàng)目進(jìn)入招商運(yùn)營(yíng)期，收入逐步釋放，2022年7月及2023年5月并購(gòu)的武漢誼通及圣博華康項(xiàng)目產(chǎn)生了收入貢獻(xiàn)。利潤(rùn)方面下降則是因?yàn)橐?guī)模增長(zhǎng)后，新拓項(xiàng)目尚處于爬坡期，收入的增長(zhǎng)無(wú)法覆蓋相對(duì)固定的成本費(fèi)用。

來(lái)源：德必集團(tuán)2023年中報(bào)

營(yíng)業(yè)成本等多項(xiàng)費(fèi)用大幅增長(zhǎng)

中報(bào)顯示，上半年德必集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入5.23億元，同比增加28.84%。其中以租賃服務(wù)、會(huì)員及其他服務(wù)收入為主，兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分部實(shí)現(xiàn)收入4.23億元、1億元，同比增長(zhǎng)30.71%、21.74%。按地區(qū)來(lái)看，在上海、北京分別錄得收入3.71億元、0.53億元，分別增長(zhǎng)19.38%、減少11.73%。

德必集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)是文化創(chuàng)意和科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、設(shè)計(jì)、改造、招商、運(yùn)營(yíng)管理和對(duì)企業(yè)的深度增值服務(wù)?；谥行⌒臀幕瘎?chuàng)意、科技創(chuàng)新企業(yè)的需求，利用自身園區(qū)設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)管理能力，對(duì)既有建筑進(jìn)行重新定位與更新改造，為文科創(chuàng)企業(yè)提供舒適的辦公環(huán)境和深度的專業(yè)化服務(wù)。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，辦公園區(qū)租賃服務(wù)是支撐德必集團(tuán)發(fā)展的主要業(yè)務(wù)，毛利率為38.23%。會(huì)員及其他服務(wù)作為一項(xiàng)“輔助業(yè)務(wù)”，毛利率僅有1.06%。

德必集團(tuán)方面表示，報(bào)告期內(nèi)，主要采用“承租運(yùn)營(yíng)”“參股運(yùn)營(yíng)”“受托運(yùn)營(yíng)”三種經(jīng)營(yíng)模式。未來(lái)，將逐步將減少“承租運(yùn)營(yíng)”和“參股運(yùn)營(yíng)”模式，向以“受托運(yùn)營(yíng)”等新模式為主逐步過(guò)度。

截至上半年末，德必集團(tuán)在國(guó)內(nèi)的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、蘇州、長(zhǎng)沙、合肥、西安、武漢、徐州等多個(gè)城市，以及意大利、美國(guó)等海外地區(qū)運(yùn)營(yíng)管理近74個(gè)文科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，管理面積約133萬(wàn)平方米。

其中，承租運(yùn)營(yíng)園區(qū)65個(gè)，運(yùn)營(yíng)管理面積約110萬(wàn)平方米；參股運(yùn)營(yíng)園區(qū)6個(gè)，運(yùn)營(yíng)管理面積約20萬(wàn)平方米；受托運(yùn)營(yíng)園區(qū)3個(gè)，運(yùn)營(yíng)管理面積約3萬(wàn)平方米。

來(lái)源：德必集團(tuán)2023年中報(bào)

隨著業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，上半年，德必集團(tuán)在營(yíng)業(yè)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用方面同比均達(dá)到兩位數(shù)增長(zhǎng)。截至上半年末，公司于一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債增加至4.17億元。

確保現(xiàn)金流安全之下謹(jǐn)慎開(kāi)拓市場(chǎng)

近年來(lái)，國(guó)家對(duì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的重視程度不斷提升，文化創(chuàng)意企業(yè)和科技創(chuàng)新企業(yè)對(duì)于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求逐漸增長(zhǎng)，越來(lái)越多的公司從事文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理。一線城市辦公樓市場(chǎng)空置率上升，更加劇了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。

以德必集團(tuán)的大本營(yíng)上海為例，據(jù)世邦魏理仕《2023年上半年上海地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》，商務(wù)園區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)共錄得5個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)37.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)47%；空置率則上行2.1個(gè)百分點(diǎn)至17.9%；整體租金報(bào)價(jià)累計(jì)微跌0.2%至每月每平方米139.5元。

對(duì)此，德必集團(tuán)方面表示，公司將積極面對(duì)市場(chǎng)變化，做好行業(yè)及市場(chǎng)研究預(yù)測(cè)工作，充分考慮市場(chǎng)可能中長(zhǎng)期持續(xù)下行的風(fēng)險(xiǎn)因素。在確?，F(xiàn)金流安全的情況下，謹(jǐn)慎進(jìn)行市場(chǎng)開(kāi)拓。

“下半年，隨著政策工具的陸續(xù)落地，行業(yè)走勢(shì)對(duì)德必發(fā)展而言較為樂(lè)觀。危中有機(jī)，行業(yè)下行周期恰恰是優(yōu)秀企業(yè)低成本擴(kuò)張的難得機(jī)遇，”

德必集團(tuán)方面表示，公司將利用品牌和規(guī)模優(yōu)勢(shì)地位，充分利用經(jīng)濟(jì)下行周期的特點(diǎn)，審慎決策，抓住機(jī)遇果斷出擊，進(jìn)行積極穩(wěn)健的低風(fēng)險(xiǎn)低成本擴(kuò)張和并購(gòu)。

【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)Real-estate-Circle】

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)-VCG11394638945