28年新低！美聯(lián)儲“長期高息”預(yù)期重挫美國樓市：30年期抵押貸款利率觸及8%致需求驟降

每經(jīng)記者 蔡鼎    每經(jīng)編輯 蘭素英    

市場對美聯(lián)儲“長期高息”政策的預(yù)期，再次對美國樓市造成巨大沖擊。

北京時間10月18日（周三）晚間，美國抵押貸款銀行家協(xié)會（下稱MBA）公布的數(shù)據(jù)顯示，由于美國上周抵押貸款利率錄得連續(xù)第六周上升，當(dāng)周抵押貸款需求降至1995年以來的新低。MBA經(jīng)季調(diào)后的數(shù)據(jù)顯示，上周美國抵押貸款總申請量較前一周下降了6.9%。

更糟的是，受購房者歡迎的30年期固定抵押貸款平均利率于美東時間周三（10月18日）早間一度觸及8%，創(chuàng)2000年年中以來的新高。路透社報道中稱，如此高的抵押貸款利率表明，美國低迷的樓市短期內(nèi)不會得到緩解。

總部位于吉隆坡的全球房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI) 集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)CEO卡希夫•安薩里（Kashif Ansari）在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時指出，美國樓市現(xiàn)處于購房需求和房源供應(yīng)同時受到抑制的“有價無市”狀態(tài)，買房的不多，而且賣房的更少，這種狀態(tài)很可能會延續(xù)至明年。展望未來，安薩里預(yù)計美國抵押貸款利率在短期內(nèi)并不會回到2019年那樣“正常”的水平。

美抵押貸款利率飆升至8%，購房貸款申請創(chuàng)28年新低

具體來看，MBA的數(shù)據(jù)顯示，截至10月13日當(dāng)周，美國抵押貸款申請活動指數(shù)下降6.9%至166.9，創(chuàng)1995年5月以來新低；當(dāng)周購房貸款申請則下降5.6%，創(chuàng)1995年2月以來的新低。

美國住房抵押貸款申請創(chuàng)1995年以來新低（圖片來源：路透社）

MBA副總裁兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬爾·坎（Joel Kan）在一份官方新聞稿中表示：“由于傳統(tǒng)抵押貸款申請下降的幅度更大，購房和再融資申請都有所下降。”不過，喬爾·坎補充稱，可調(diào)整利率抵押貸款（ARM）上周的環(huán)比增長9.3%，創(chuàng)11個月以來的最大環(huán)比漲幅。

上周以來，包括有著“恐怖數(shù)據(jù)”之稱的美國零售數(shù)據(jù)在內(nèi)，美國一系列經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)再次超出市場普遍預(yù)期，導(dǎo)致市場對美聯(lián)儲進(jìn)一步加息的預(yù)期再次升溫，各期限美債收益率再次上漲。例如，美國人口普查局10月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份美國的新屋開工再次上漲；作為未來住房指標(biāo)的營建許可雖然下降，但降幅低于預(yù)期。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在過去的兩年時間內(nèi)，隨著美聯(lián)儲開啟20世紀(jì)80年代前主席保羅·沃爾克時代以來最激進(jìn)的緊縮周期，美國30年期抵押貸款固定利率大幅飆升。要知道，這一利率在兩年前才只有3%，如今已經(jīng)觸及8%，創(chuàng)2000年年中以來新高。

美國30年期抵押貸款固定利率創(chuàng)2000年年中以來新高（圖片來源：路透社）

最近一段時間以來，由于市場對美聯(lián)儲“長期高息（higher-for-longer）”的預(yù)期逐漸升溫，美債的拋售導(dǎo)致美債收益率大幅走高，從而推高了利率。例如，對設(shè)定抵押貸款利率有重大影響的基準(zhǔn)10年期美債收益率本周攀升至4.8%上方，續(xù)創(chuàng)2007年全球金融危機(jī)以來的新高。自今年9月初以來，美國購房者的借貸成本就大幅上升了0.5個百分點。

路透社報道中稱，除非債市出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致美債收益率回落，否則短期內(nèi)美國購房者的借貸成本似乎不太可能回落。

業(yè)內(nèi)：短期內(nèi)抵押貸款利率不太可能回到2019年時的“正常”水平

路透社調(diào)查的分析師預(yù)計，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會美東時間周四（10月19日）公布的數(shù)據(jù)將顯示，9月美國成屋銷售將錄得連續(xù)第四個月的下滑，年化總數(shù)預(yù)計將錄得389萬戶。

如果最終公布的數(shù)據(jù)符合預(yù)期，那么這將是2010年以來美國成屋最慢的銷售速度。除了借貸成本高企外，市場上存量房屋數(shù)量之多也抑制了銷售。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們懷疑，其實目前許多房主的抵押貸款利率遠(yuǎn)低于目前市場上的水平，因此他們在惜售的階段。

總部位于吉隆坡的全球房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI) 集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)CEO卡希夫•安薩里（Kashif Ansari）在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時也指出，“美國樓市現(xiàn)處于購房需求和房源供應(yīng)同時受到抑制的‘有價無市’狀態(tài)， 買房的不多，而且賣房的更少，這狀態(tài)很可能會延續(xù)至明年。”

安薩里援引多份報告稱，由于美國抵押貸款利率觸及8%，消費者負(fù)擔(dān)過重，人們的買房意愿現(xiàn)跌入歷史低谷。他還指出，今年以來，銀行及金融機(jī)構(gòu)由于自身經(jīng)營壓力，其放貸能力并未擴(kuò)大，導(dǎo)致買家獲得貸款的水平變低，抑制了需求。房利美（Fannnie Mae）9月份的月度購房調(diào)查也顯示，消費者擔(dān)心自己失業(yè)的比率雖占少數(shù)但有所增長。

展望未來，安薩里認(rèn)為居高的房價在未來一年并不會下跌。“高抵押貸款利率也讓業(yè)主不愿賣房，大部分業(yè)主簽的是前幾年的定期低貸款利率。他們?nèi)缦敫纳凭幼l件，只能守住低利率不動，退而求其次選擇改造翻新現(xiàn)有住宅。數(shù)據(jù)也顯示建筑商面臨工人短缺、材料費上漲、和樓市冷落等困境而無意蓋很多樓。”安薩里補充道。

那么抵押貸款利率，何時才會回到如2019年那樣“正常”的水平？對此，安薩里認(rèn)為短期內(nèi)不太可能，理由是美聯(lián)儲發(fā)出的信號是將在一段時間內(nèi)維持高利率的新常態(tài)。

“我們的建議是買家更應(yīng)該著眼于自己的情況而非不斷變化的市場。如看上合適的房子，而自身的財政狀況又允許，則不妨采取行動。因為如果有一天利率真的開始回落，購房者會蜂擁而至，樓價只會再漲。”安薩里對記者補充道。

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