中報解讀 | 上實發(fā)展上半年歸母凈利同比扭虧，一個樓盤幾乎撐起整個銷售業(yè)績

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

雖然上半年經(jīng)歷了被證監(jiān)會立案調(diào)查、底價轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、子公司高管涉嫌職務(wù)違法等“巨震”，上實發(fā)展（SH600748，股價4.4元，市值81.16億元）的歸母凈利潤仍實現(xiàn)同比扭虧。

8月27日，上實發(fā)展發(fā)布的2023年上半年度報告顯示，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入34.49億元，同比增長149.58%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3.97億元，同比增長529.45%，而去年同期為虧損9246.22萬元。

在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，上實發(fā)展作為上海本地房企，規(guī)模相對較小，累計預(yù)售面積8538平方米，簽約金額4.41億元，回款7.10億元。其中，上海青浦上實•海上灣五期別墅項目認購銷售清盤，銷售額為4.33億元。

來源：上實發(fā)展2023年中報

多元化業(yè)務(wù)成效初顯

上半年，上實發(fā)展的多元化發(fā)展戰(zhàn)略成效初顯。

如通過優(yōu)化不動產(chǎn)經(jīng)營，提升資產(chǎn)管理效能。上半年上實發(fā)展不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入為2億元，租賃業(yè)務(wù)整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。核心資產(chǎn)如上實大廈、金鐘廣場、長寧八八中心等的租賃收入顯著提升。其中，金鐘廣場100%出租，青島T3寫字樓實現(xiàn)出租面積達28798.89平方米。

同時，酒店業(yè)務(wù)取得突出進展，湖州皇冠假日酒店的收入大幅提升，青島釣魚臺美高梅酒店在6月10日盛大開業(yè)，預(yù)售5天銷售額突破2000萬元。

來源：上實發(fā)展財報

此外，物業(yè)管理業(yè)務(wù)持續(xù)擴展和提升服務(wù)能力。報告期末，上實服務(wù)在管合約面積約為2818萬平方米，管理項目達310個。公司在穩(wěn)定優(yōu)勢業(yè)務(wù)的同時，積極探索向新領(lǐng)域拓展，進一步拓展了公共交通、城市服務(wù)、商企辦公、公眾場館等服務(wù)領(lǐng)域。多方位的服務(wù)拓展，成功引進了18個重點項目，續(xù)標成功率達78%。

值得注意的是，財務(wù)方面，上半年上實發(fā)展的營業(yè)成本27.08億元，同比增加159.3%。三費也同比有所增加，特別是財務(wù)費用1.61億元，同比增加218.42%。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流均為負值，其中，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-8.6億元，同比減少2.76%。

對此，上實發(fā)展方面解釋稱，以上變動主要原因是房地產(chǎn)銷售成本增加，項目竣工后利息支出費用化核算，以及銷售回款減少導(dǎo)致。

中報顯示，上半年上實發(fā)展在泉州的上實•海上海三期、上海寶山上實•海上菁英項目共交付住宅1500余套，湖州、杭州等地的非住宅產(chǎn)品和車位銷售進一步推進。工程施工方面，上半年在建項目4個，在建面積約41.23萬平方米，竣工項目2個，竣工面積約32.02萬平方米。

來源：上實發(fā)展財報

旗下項目遭業(yè)主投訴

在今年7月的上海第二輪集中供地期間，上實發(fā)展以13.37億元競得寶山區(qū)吳淞創(chuàng)新城15更新單元03-02、04-02地塊的土地使用權(quán)，地塊出讓面積約為4.08萬平方米，包含科研設(shè)計用地，居住用地和辦公樓。

根據(jù)規(guī)劃信息，03-02地塊的占地面積14412平方米，容積率2.5，建筑面積為36030平方米，建筑高度不大于50米，住宅套數(shù)共343套，套均面積約105平方米，房地聯(lián)動價6.3萬元/平方米。

不過值得一提的是，今年7月份，在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板平臺，有上實海上菁英二期業(yè)主投訴稱，新房交付不久，地庫就出現(xiàn)了地面龜裂、發(fā)霉、漏水等現(xiàn)象，存在安全隱患。而且投訴多次且得到開發(fā)商上實發(fā)展的承諾進行整改，卻未看到實質(zhì)性的進展，請求相關(guān)部門加強監(jiān)管。

來源：人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板

對此，上海市寶山區(qū)建設(shè)和交通委員會與8月10日作出回復(fù)：地庫開裂問題，開發(fā)商計劃對一期、二期進行分批維修，二期擬今年8月啟動，一期擬10月啟動，正在推進過程中。對于地庫發(fā)霉問題，經(jīng)核實主要由于地庫梅雨季潮濕，溫差結(jié)露引起，非工程質(zhì)量問題，開發(fā)商計劃于10月(石膏板干透后)進行防霉修復(fù)；對于地庫局部漏水問題，開發(fā)商已在逐點維修。

展望下半年，上實發(fā)展方面表示，將持續(xù)堅持多元化發(fā)展戰(zhàn)略，聚焦重點建設(shè)項目，提高開發(fā)效率。抓緊推進吳淞創(chuàng)新城15更新單元的地塊開發(fā)建設(shè)，以及北外灘地區(qū)90號地塊的開發(fā)建設(shè)策劃方案。調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資源配置，加速資金回籠。同時，在不動產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域，公司將繼續(xù)優(yōu)化資源配置，提升服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營業(yè)績，實現(xiàn)資產(chǎn)高效運營。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1268220057