中報(bào)現(xiàn)場(chǎng)| 萬物云管理層：未使用過“帶資進(jìn)場(chǎng)”，物管行業(yè)競爭逐漸轉(zhuǎn)向存量房市場(chǎng)

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

8月25日，萬物云召開2023年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)。

2023年上半年，萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入160.2億元（人民幣，下同），同比增長12.5%；毛利潤24.1億元，同比增長13.4%（去年底為同比下降）；毛利率為15.1%，經(jīng)調(diào)整后（剔除歷史收購帶來的客戶關(guān)系攤銷3.2億元）毛利率為17.1%。

報(bào)告期內(nèi)，萬物云住宅物業(yè)服務(wù)毛利改善，同比增長34.3%，該項(xiàng)業(yè)務(wù)整體毛利率增長2.1個(gè)百分點(diǎn)；居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)收入6.9億元，同比增長30.2%；毛利潤1.9億元，同比增長53.4%，市占率不斷提升。

萬物云董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理朱保全在業(yè)績會(huì)上表示，物業(yè)管理行業(yè)的競爭逐漸轉(zhuǎn)向了存量房市場(chǎng)的競爭，無論是做蝶城改造，還是建立萬物梁行，或者持續(xù)的科技投入，其實(shí)都是萬物云希望走出一條自我發(fā)展之路。

未使用過“帶資進(jìn)場(chǎng)”

在業(yè)績發(fā)布會(huì)中，萬物云管理層首次公開直面在物業(yè)招投標(biāo)中“帶資入場(chǎng)”的問題。近年來，在一些小區(qū)物業(yè)招投標(biāo)時(shí)，有物業(yè)公司為了增強(qiáng)勝出的可能性，會(huì)承諾進(jìn)駐小區(qū)后額外帶資幾十萬元到幾百萬元不等，進(jìn)行小區(qū)改造提升，本質(zhì)無疑是低價(jià)競爭。

對(duì)此，萬物云副總經(jīng)理兼首席客戶官楊光輝直言，“帶資進(jìn)場(chǎng)”是當(dāng)前市場(chǎng)上的一種說法或一種做法，但是萬科物業(yè)從來沒有使用過“帶資進(jìn)場(chǎng)”的方式和做法，公司是在蝶城戰(zhàn)略的規(guī)劃下，通過投入智慧社區(qū)的改造資金跟客戶共同打造智慧社區(qū)的。

他解釋道，基于蝶城之下智慧社區(qū)改造基金的投入，跟市場(chǎng)上通常理解的“帶資進(jìn)場(chǎng)”還是有很大的不同。比如智慧社區(qū)改造資金整體投入都要投入到助力蝶城濃度的項(xiàng)目，在這個(gè)范圍之外是不投入蝶城改造資金的。公司對(duì)于資金投向有明確的方向性要求，核心聚焦在智慧化升級(jí)方面。

“所以在這個(gè)過程中，我們并不會(huì)完全迎合客戶整體的需求，比如有些客戶希望我們用這筆錢投入一些本應(yīng)該用于公建維修基金投入的，如電梯大修、供水設(shè)施改造等，這方面（改造）會(huì)對(duì)我們?cè)谡型稑?biāo)的勝率方面產(chǎn)生一定影響，但我們?cè)趯?shí)施過程中還是堅(jiān)決把這筆錢投入智慧社區(qū)的改造。”

所謂蝶城，指的是以街道為單位，投資打造高濃度、高效率的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，在一個(gè)半徑3公里的城市區(qū)域內(nèi)，構(gòu)建20-30分鐘服務(wù)可觸達(dá)的服務(wù)圈。打破傳統(tǒng)住宅物業(yè)圍墻，通過智能物聯(lián)硬件對(duì)服務(wù)流程作出系統(tǒng)性改變，人員調(diào)度從小區(qū)內(nèi)變?yōu)榭缧^(qū)，效率得到改變。

在朱保全看來，蝶城戰(zhàn)略是基于存量市場(chǎng)的發(fā)展，基于住宅物業(yè)從增量市場(chǎng)到存量市場(chǎng)的。選擇在存量市場(chǎng)探索新出路，是已經(jīng)很早地感知開發(fā)商行業(yè)可能會(huì)遇困，物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)聯(lián)交易會(huì)不斷下降。

從近期各家物業(yè)公司披露的中期業(yè)績報(bào)告也可以直觀感受到，新開盤萎縮帶來的前介業(yè)務(wù)與案場(chǎng)業(yè)務(wù)大幅下滑在不少物業(yè)公司均已經(jīng)顯現(xiàn)，萬物云也不例外。

“我們要看到整體房地產(chǎn)行業(yè)的變化，但同時(shí)也要看到其他客戶的需求，如何讓能力復(fù)用，這是我們今天要去做的事情。”朱保全說，如果只接萬科開發(fā)的項(xiàng)目做挺容易，但接存量市場(chǎng)的項(xiàng)目沒那么容易，所以才有了蝶城改造。所以無論是蝶城改造，還是萬物梁行、科技投入，其實(shí)都是希望能夠走出一條自我發(fā)展之路。好皮囊是父母給的，好身體是自己練的。

蝶城戰(zhàn)略步入兌現(xiàn)期

作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，未來如何提升效率，是物業(yè)企業(yè)均在思考破局的課題。

如前所述，萬物云的蝶城戰(zhàn)略分為三個(gè)流程，先是選址造城，建立蝶城生態(tài)圈，然后在區(qū)域內(nèi)進(jìn)行流程變革，把人對(duì)人的服務(wù)變成人對(duì)機(jī)器的服務(wù)。最后，基于蝶城3平方公里半徑10萬戶的商業(yè)圈能夠產(chǎn)生更大的增值服務(wù)。

截至2023年6月30日，萬物云在全國主要城市共布局601個(gè)蝶城，其中有177個(gè)標(biāo)準(zhǔn)蝶城、184個(gè)主攻蝶城及240個(gè)目標(biāo)蝶城。為進(jìn)一步聚焦蝶城戰(zhàn)略，有效提升運(yùn)營效率，萬物云主動(dòng)對(duì)非價(jià)值街道內(nèi)盈利能力較低的住宅項(xiàng)目進(jìn)行修剪。在報(bào)告期內(nèi)，累計(jì)主動(dòng)退出89個(gè)住宅物業(yè)項(xiàng)目。

把人對(duì)人的服務(wù)變成人對(duì)機(jī)器的服務(wù)，是否會(huì)降低客戶滿意度？朱保全回應(yīng)稱，從整體的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，業(yè)主滿意度呈現(xiàn)了微笑曲線狀態(tài)，也就是剛剛有智能硬件投入的時(shí)候滿意度的確出現(xiàn)了下降狀態(tài)，而后期又會(huì)回歸到原來甚至?xí)鲈瓉淼谋壤?/p>

近年來，投資者最為關(guān)注的問題之一就是蝶城戰(zhàn)略的推進(jìn)進(jìn)度、盈利預(yù)期及其中的增值服務(wù)空間。

萬物云在中報(bào)表示，公司共推進(jìn)了三批蝶城進(jìn)行流程改造，共計(jì)150個(gè)蝶城，覆蓋超過1,000個(gè)住宅項(xiàng)目，其中102個(gè)蝶城已完成全部改造工作并通過驗(yàn)收。自蝶城戰(zhàn)略推進(jìn)以來，公司對(duì)蝶城的流程改造環(huán)節(jié)共投入約3億元，為已改造蝶城帶來基礎(chǔ)住宅物業(yè)毛利率提升超過4個(gè)百分點(diǎn)，在報(bào)告期內(nèi)提升毛利潤1.03億元。

增值服務(wù)上，萬物云上半年陸續(xù)宣布萬御安防、“萬物研選家”品牌，兩者均是基于“蝶城+”生態(tài)下產(chǎn)生的電梯后市場(chǎng)服務(wù)、局部家裝業(yè)務(wù)。從數(shù)據(jù)看，報(bào)告期內(nèi)，萬物云蝶城里的房屋煥新簽約合同金額達(dá)1.6億元，同比增長65.5%，滿意度超過98%。

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