如何讓城市新青年留下來？這場住房租賃發(fā)展論壇給出了答案

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

“住房市場正在發(fā)生由重買輕租到租購并舉的重大變化。當前商品住房市場和租房市場存在翹翹板的關系，購房動力相對減弱，但租房需求特別是長租需求在相對提升。”

8月17日，在由中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院主辦、貝殼租房協(xié)辦、共青團四川省委支持舉辦的“聚焦租住品質，助力青年發(fā)展”2023年租賃發(fā)展論壇上，中國社科院財經戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華表示，未來租房市場將向不斷提升租房體驗、盤活存量住房資源兩個方向發(fā)展。

在當天論壇活動上，共青團四川省委、成都市住建局、共青團成都市委、四川省房地產業(yè)協(xié)會、成都市房地產經紀協(xié)會等省市各級主管部門、全國專家學者以及行業(yè)領先的居住企業(yè)代表還共同探討了如何更好盤活存量資產，豐富租賃住房供給，助力城市新市民、青年人的品質安居等問題。

2023年租賃發(fā)展論壇現(xiàn)場 圖片來源：主辦方提供

青年安居不止于“有房租住”

此前中央經濟工作會議提出，“要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設”。同時，今年7月，四川省委、省政府發(fā)布了《關于建設青年發(fā)展型省份的若干措施》，涉及教育供給、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、住房保障等與青年成長發(fā)展密切相關的重點領域。

四川省房地產業(yè)協(xié)會秘書長張代強表示，助力青年人、新市民扎根發(fā)展的第一步是“安居”，大力發(fā)展住房租賃市場，連接更多企事業(yè)力量構建多主體、多層次、多元化租賃產品供給有重要意義。

共青團成都市委青年發(fā)展部部長顏明指出，成都市扎實推動青年發(fā)展型城市試點建設，通過健全完善工作機制、高位謀劃實施方案、強化落實工作保障、積極營造城市氛圍，優(yōu)化青年多元安居環(huán)境，關注每一位青年的成長與發(fā)展需求，高質量建設青年發(fā)展型城市，助力打造充滿青春活力的公園城市示范區(qū)。

根據(jù)貝殼研究院測算，2023年成都市住房租賃人口已超過500萬人，在重點城市中極具代表性。清華大學建筑學院住宅與社區(qū)研究所和貝殼研究院課題組聯(lián)合開展的成都新青年租住特征調研顯示，28歲以下的新青年住房租金平均2188元/月，與成套住房租金接近，平均租金收入比24%，平均租賃面積34平方米，具有較好的可支付性和較為寬松的面積。

清華大學建筑學院住宅與社區(qū)研究所所長、清華大學無障礙發(fā)展研究院院長邵磊認為，成都開放舒適、多元包容、文化多樣、生活便利的城市特色對新一代青年人有著強大的引力，價格適中、居住舒適的租賃住房降低了新青年留在成都的門檻。

針對新一代青年人的租房需求，與會嘉賓們討論總結得出：青年安居不止于“有房租住”，他們對于租賃房源的穩(wěn)定租期、租住品質、住房租賃服務等方面有更高的追求；當代消費者租房品質需求凸顯，住房租賃從供給側到服務側都面臨優(yōu)化升級的需求。

伴隨新型城鎮(zhèn)化向縱深推進，新市民、青年人的租住品質丞待提升，住房問題的穩(wěn)妥解決，一方面有利于青年安居、安心就業(yè)創(chuàng)新，一方面也會催生新的相關消費需要與能力，有利于內需擴大。這其中，包括供給和需求兩個待提升的基本面。

在供給側，鄒琳華分享道，“當前住房租賃行業(yè)已由粗放擴張進入穩(wěn)健發(fā)展階段。”他指出，未來發(fā)展租房市場，需要適應住房市場由重買輕租到租購并舉的形勢變化，探索將有條件的滯銷商品住房轉換為租賃住房，支持鼓勵家庭將部分自有商品住房轉化為租賃住房，拓展租賃住房供給渠道的同時盤活存量住房資源；大力發(fā)展專業(yè)化、集約化租賃住房運營機構，支持專業(yè)租賃托管機構的規(guī)范化發(fā)展，不斷提升租房體驗，降低出租成本；通過支持發(fā)展長期租賃，以及探索先租后買等，解決青年人租房的后顧之憂。

重慶大學管理科學與房地產學院副院長周滔則認為，符合現(xiàn)在年輕人生活習慣和品質居住的需求的好房子需要具備四個特征：場景化的居住空間、生活化的社區(qū)空間、菜單化的服務保障、極簡化的事務流程。

對于需求側，邵磊認為，當代青年人在選擇租賃房源時，除了通勤成本、住房租金等經濟因素，私密性、安全、健康、日常便利和良好的租住服務等更高維度需求，已經逐漸成為新一代青年人對于“租住好房子”的新的基準線。“未來規(guī)范的機構化房源將越來越受到青年人的青睞。”

民間資本如何深度參與租賃市場

提升租住品質、規(guī)范住房租賃市場，除了政策的正面牽引，也離不開民間資本和企業(yè)的深度參與推動。圓桌論壇上，貝殼找房副總裁、貝殼租房公寓首席運營官宋春暉分享了貝殼租房在供需兩側的探索。

在供給側，貝殼租房以租賃經紀服務、分散式房源托管、集中式公寓運營等方式，為市場提供多層次的租賃產品供給；在服務側，貝殼租房面向消費者推出了專屬管家、靈活支付等服務。

“當前國內集中式公寓管理面積靠前的企業(yè)都是有著開發(fā)商背景，采取的是自持或者包租模式。”宋春暉表示，貝殼租房則采取的是一個平臺模式，這個平臺可以用多種多樣的方式去連接優(yōu)質的供給，為客戶提供更多的服務和保障，并將過程進行串聯(lián)，最終實現(xiàn)效率及客戶體驗的提高。

在他看來，當前精租公寓的角色一般分為資產方、資金方、運營方、品牌方。“但貝殼海鹽公寓，既是投資方又是運營方，還是品牌方，而且還有供應鏈，能為客戶提供經過篩選驗證和標準化的產品。”宋春暉強調，無論貝殼是做集中式公寓還是其他產品，都是為了不斷優(yōu)化給客戶提供的供給。

“消費者始終是我們關注的核心，也是所有產品設計、服務體驗的出發(fā)點和落腳點。貝殼租房成立一年多來，聯(lián)合多方合作伙伴，探索了多種存量資產改造模式，如包租運營、委托運營等。”宋春暉表示，“未來，我們希望以C2M（從消費者到生產者）為核心產品理念，根據(jù)客戶的需求來設計房型，不斷滿足新市民、青年人真實的租住需求。”

貝殼租房成都總經理肖振宇介紹到，首個以C2M為產品理念打造的貝殼海鹽公寓已經在成都成華區(qū)落地，該公寓總量605間，已交付519間，從試運營至今，入住率超過90%。“在設計之初，我們就充分調研了各類用戶尤其是年輕租客的需求，來設計打磨產品，比如提供更多儲物空間的專屬戶型，設置人臉識別和24小時安保，還提供共享的書吧、健身房、娛樂室和花園露臺等超大公共活動空間。”

“微利可持續(xù)是貝殼租房堅持的一個理念。首先在回報周期上，如成都貝殼海鹽公寓項目簽訂了15年，項目投入成本能在8年內收回就行；其次在年度租金漲幅上，當前行業(yè)年度平均漲幅在5%，但我們的項目就定在2%到3%，與中國CPI是持平的。”

宋春暉解釋稱，貝殼進入這一領域，并不希望由于貝殼的加入讓租金持續(xù)上漲，從而使青年人的支付能力變差，以這是我們核心投資邏輯。“從目前成都貝殼海鹽公寓的情況來看，是好于預期的，將近三個月時間就可以住滿，未來就是續(xù)租率的管理。”

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封面圖片來源：主辦方提供