警惕“零首付購房”陷阱！有銀行違規(guī)發(fā)放“零首付”“假按揭”貸款挨罰

每經(jīng)記者 劉嘉魁    每經(jīng)編輯 張益銘    

近日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，延長“金融16條”部分政策期限。與此同時，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)貸款的違規(guī)處罰并未放松。

記者注意到，因違規(guī)向商業(yè)用房發(fā)放“零首付”“假按揭”“假首付”貸款，兩家銀行遭處罰，而其違規(guī)情形尚屬“首罰”。

多地監(jiān)管部門提醒購房者警惕“零首付購房”陷阱。圖為近日拍攝的江蘇省淮安市大運河畔的樓房 IC photo

事件：兩銀行違規(guī)被罰

7月11日，國家金融監(jiān)督管理總局網(wǎng)站發(fā)布的行政處罰信息顯示，貴州都勻農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司因重大關聯(lián)交易未按規(guī)定進行審查審批、違規(guī)發(fā)放零首付商業(yè)用房購房貸款，依據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第四十六條，被黔南銀保監(jiān)分局處以罰款五十萬元的處罰，作出處罰決定的日期為2023年6月30日。

同日公布的罰單中，中信銀行萍鄉(xiāng)分行的處罰案由也涉及違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款。該行因向未竣工驗收的商業(yè)用房發(fā)放假按揭、假首付貸款，被萍鄉(xiāng)銀保監(jiān)分局罰款50萬元，處罰依據(jù)同樣是《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第四十六條，作出處罰決定的日期為2023年7月3日。

根據(jù)“雙罰”規(guī)定，在機構(gòu)遭罰的同時，上述兩家銀行的相關負責人也被處罰。其中，肖沛軍是對貴州都勻農(nóng)商行違規(guī)發(fā)放零首付商業(yè)用房購房貸款行為負有領導責任的直接責任人，被處罰款5萬元；鄧元慧、余彥志、鐘志堅因?qū)χ行陪y行萍鄉(xiāng)分行向未竣工驗收的商業(yè)用房發(fā)放假按揭、假首付貸款的違法行為負直接責任，被處以警告處罰。

業(yè)內(nèi)：“零首付”只是噱頭

在房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升過程中，多地降低購房首付比例，有利于減輕購房者資金壓力，促進住房合理消費，但也伴隨著“零首付”“首付貸”等違規(guī)操作卷土重來。

值得注意的是，“零首付”購房的現(xiàn)象以往多發(fā)生在住宅項目上，向商業(yè)用房發(fā)放該類貸款的情形則較為罕見。

如2021年12月3日，貴州銀保監(jiān)局發(fā)布的處罰信息顯示，黔西南義龍浦發(fā)村鎮(zhèn)銀行因違規(guī)發(fā)放“零首付”個人住房貸款等事由，被處罰20萬元。

然而，記者以“違規(guī)發(fā)放零首付商業(yè)用房購房貸款”的案由檢索金融監(jiān)管總局網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)貴州都勻農(nóng)村商業(yè)銀行此次處罰系首次。

“零首付”營銷宣傳信息屢見不鮮，銀行人士對此如何看待？

“零首付只是個噱頭，購房者實際要付出更高的購房成本。看似刷了首付之后開發(fā)商又退回，但實際上，開發(fā)商提高了房子的總價。”某國有大行房貸經(jīng)理告訴記者，“銀行沒有零首付這個說法，必須要看到付了首付款的賬戶進入監(jiān)管，然后開票才行。”

“所謂零首付都是開發(fā)商整的東西，銀行發(fā)現(xiàn)了是肯定不同意的。”該經(jīng)理明確表示，無論是住宅項目還是商業(yè)項目，銀行一旦發(fā)現(xiàn)有零首付的項目在做按揭，“肯定就直接停止合作。”

可見，根據(jù)要求，銀行對于“零首付”項目的按揭貸款，是“零容忍”的。

記者查閱過往金融監(jiān)管部門罰單，因“向未竣工驗收的商業(yè)用房發(fā)放按揭貸款”這類罰單并不鮮見，尤其是去年以來，一些銀行機構(gòu)均因這類違法違規(guī)事實收到罰單。

今年5月29日，云南賓川農(nóng)商行因“向未竣工驗收的商業(yè)用房發(fā)放按揭貸款”等違法違規(guī)事實，被大理銀保監(jiān)局罰款90萬元；同日，云南鶴慶農(nóng)商行、云南漾濞農(nóng)商行也因同類原因，均被罰60萬元；去年1月30日，福建長樂農(nóng)商行因“向未竣工驗收的商業(yè)用房發(fā)放按揭貸款”等案由，被福建銀保監(jiān)局合計處罰150萬元。

可見，監(jiān)管部門對此類違法違規(guī)行為，處罰向來較為嚴厲。不過根據(jù)“向未竣工驗收的商業(yè)用房發(fā)放假按揭、假首付貸款”的具體案由來看，此類處罰尚屬首次。

提醒：警惕“零首付”陷阱

值得一提的是，早在本世紀初，央行《關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》第二條就明確規(guī)定，強化個人住房貸款管理，嚴禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款。

2016年3月，江蘇金融監(jiān)管部門發(fā)布通知規(guī)定，對存在“首付分期”“零首付”等促銷行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各銀行業(yè)金融機構(gòu)一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即中止或從嚴控制合作關系。

去年以來，各地銀保監(jiān)局頻頻提示“零首付”購房的風險。如廣西、海南、天津、北京、浙江等地，均從不同角度提示消費者警惕零首付陷阱。

今年6月7日，重慶銀保監(jiān)局發(fā)布《關于警惕房貸欺騙宣傳的風險提示》，披露了以“零首付”“負首付”為噱頭誘導消費者辦理超額購房貸款的套路。

其中載明，開發(fā)商為促進新房銷售、不法中介為促成二手房交易，通過做高合同價格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。這不僅違規(guī)，也會增加購房人稅費和日后還款資金壓力。所謂“零首付”“負首付”違反金融信貸政策，是監(jiān)管機構(gòu)明令禁止行為，并要求銀行機構(gòu)嚴加防范。一旦銀行機構(gòu)發(fā)現(xiàn)購房合同造假，購房人不僅申請不到貸款，也會列入“黑名單”，影響將來的信貸業(yè)務辦理。

記者也向前述房貸經(jīng)理證實了這一點。“實際操作中，開發(fā)商可能會抬升房產(chǎn)價格。比如說房子打折出售，但還是按照虛高的原價來套取貸款。”他表示，這種行為對銀行而言存在很大風險，發(fā)現(xiàn)的話肯定是不會做的，發(fā)放按揭貸款的前提是符合所在城市規(guī)定的首付比例要求。

今年5月9日，浙江銀保監(jiān)局也向消費者發(fā)出提示：“零首付購房”藏風險，“上車”務必擦亮眼。其中提到，購房人看似“零首付”購得房產(chǎn)，實際卻因前期人為做高房價、支付中介服務費和稅費等，承擔了遠高于房產(chǎn)實際市場價值的負債，甚至面臨個人信息泄露、涉嫌違法等風險，得不償失。

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