警惕“零首付購房”陷阱！有銀行違規(guī)發(fā)放“零首付”“假首付”貸款，銀行人士：“零首付”只是噱頭，“發(fā)現(xiàn)直接停合作”

每經(jīng)記者 劉嘉魁    每經(jīng)編輯 張益銘

近日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，延長“金融16條”部分政策期限。與此同時(shí)，監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)貸款的違規(guī)處罰并未放松。記者注意到，因違規(guī)向商業(yè)用房發(fā)放“零首付”“假按揭”“假首付”貸款，兩家銀行遭處罰，而其違規(guī)情形尚屬“首罰”。

兩家銀行因違規(guī)發(fā)放涉房貸款遭“雙罰”

7月11日，國家金融監(jiān)督管理總局網(wǎng)站發(fā)布的行政處罰信息顯示，貴州都勻農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司因重大關(guān)聯(lián)交易未按規(guī)定進(jìn)行審查審批、違規(guī)發(fā)放零首付商業(yè)用房購房貸款，依據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第四十六條，被黔南銀保監(jiān)分局處以罰款五十萬元的處罰，作出處罰決定的日期為2023年6月30日。

圖片來源：國家金融監(jiān)管總局網(wǎng)站

同日公布的罰單中，中信銀行萍鄉(xiāng)分行的處罰案由也涉及違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款。該行因向未竣工驗(yàn)收的商業(yè)用房發(fā)放假按揭、假首付貸款，被萍鄉(xiāng)銀保監(jiān)分局罰款50萬元，處罰依據(jù)同樣是《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第四十六條，作出處罰決定的日期為2023年7月3日。

圖片來源：國家金融監(jiān)管總局網(wǎng)站

根據(jù)“雙罰”規(guī)定，在機(jī)構(gòu)遭罰的同時(shí)，上述兩家銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人也被處罰。其中，肖沛軍是對(duì)貴州都勻農(nóng)商行違規(guī)發(fā)放零首付商業(yè)用房購房貸款行為負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任的直接責(zé)任人，被處罰款5萬元；鄧元慧、余彥志、鐘志堅(jiān)因?qū)χ行陪y行萍鄉(xiāng)分行向未竣工驗(yàn)收的商業(yè)用房發(fā)放假按揭、假首付貸款的違法行為負(fù)直接責(zé)任，被處以警告處罰。

銀行人士：對(duì)“零首付按揭”零容忍，一旦發(fā)現(xiàn)“直接停”

在房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升過程中，多地降低購房首付比例，有利于減輕購房者資金壓力，促進(jìn)住房合理消費(fèi)，但也伴隨著“零首付”“首付貸”等違規(guī)操作卷土重來。

值得注意的是，“零首付”購房的現(xiàn)象以往多發(fā)生在住宅項(xiàng)目上，向商業(yè)用房發(fā)放該類貸款的情形則較為罕見。

如2021年12月3日，貴州銀保監(jiān)局發(fā)布的處罰信息顯示，黔西南義龍浦發(fā)村鎮(zhèn)銀行因違規(guī)發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款等事由，被處罰20萬元。

然而，記者以“違規(guī)發(fā)放零首付商業(yè)用房購房貸款”的案由檢索金融監(jiān)管總局網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)貴州都勻農(nóng)村商業(yè)銀行此次處罰系首次。

“零首付”營銷宣傳信息屢見不鮮，銀行人士對(duì)此如何看待？

“零首付只是個(gè)噱頭，購房者實(shí)際要付出更高的購房成本?？此扑⒘耸赘吨箝_發(fā)商又退回，但實(shí)際上，開發(fā)商提高了房子的總價(jià)。”某國有大行房貸經(jīng)理告訴記者，“銀行沒有零首付這個(gè)說法，必須要看到付了首付款的賬戶進(jìn)入監(jiān)管，然后開票才行。”

“所謂零首付都是開發(fā)商整的東西，銀行發(fā)現(xiàn)了是肯定不同意的。”該經(jīng)理明確表示，無論是住宅項(xiàng)目還是商業(yè)項(xiàng)目，銀行一旦發(fā)現(xiàn)有零首付的項(xiàng)目在做按揭，“肯定就直接停止合作。”

可見，根據(jù)要求，銀行對(duì)于“零首付”項(xiàng)目的按揭貸款，是“零容忍”的。

記者查閱過往金融監(jiān)管部門罰單，因“向未竣工驗(yàn)收的商業(yè)用房發(fā)放按揭貸款”這類罰單并不鮮見，尤其是去年以來，一些銀行機(jī)構(gòu)均因這類違法違規(guī)事實(shí)收到罰單。

今年5月29日，云南賓川農(nóng)商行因“向未竣工驗(yàn)收的商業(yè)用房發(fā)放按揭貸款”等違法違規(guī)事實(shí)，被大理銀保監(jiān)局罰款90萬元；同日，云南鶴慶農(nóng)商行、云南漾濞農(nóng)商行也因同類原因，均被罰60萬元；去年1月30日，福建長樂農(nóng)商行因“向未竣工驗(yàn)收的商業(yè)用房發(fā)放按揭貸款”等案由，被福建銀保監(jiān)局合計(jì)處罰150萬元。

可見，監(jiān)管部門對(duì)此類違法違規(guī)行為，處罰向來較為嚴(yán)厲。不過根據(jù)“向未竣工驗(yàn)收的商業(yè)用房發(fā)放假按揭、假首付貸款”的具體案由來看，此類處罰尚屬首次。

多地監(jiān)管部門提醒購房者警惕“零首付購房”陷阱

兩家銀行因違規(guī)發(fā)放涉房貸款遭罰，可見此類行為是監(jiān)管部門明令禁止的，其暗含的風(fēng)險(xiǎn)不小。

早在本世紀(jì)初，央行《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》第二條就明確規(guī)定，強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。

2016年3月，江蘇金融監(jiān)管部門發(fā)布通知規(guī)定，對(duì)存在“首付分期”、“零首付”等促銷行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即中止或從嚴(yán)控制合作關(guān)系。

去年以來，各地銀保監(jiān)局頻頻提示“零首付”購房的風(fēng)險(xiǎn)。如廣西、海南、天津、北京、浙江等地，均從不同角度提示消費(fèi)者警惕零首付陷阱。

今年6月7日，重慶銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于警惕房貸欺騙宣傳的風(fēng)險(xiǎn)提示》，披露了以“零首付”“負(fù)首付”為噱頭誘導(dǎo)消費(fèi)者辦理超額購房貸款的套路。

其中載明，開發(fā)商為促進(jìn)新房銷售、不法中介為促成二手房交易，通過做高合同價(jià)格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。這不僅違規(guī)，也會(huì)增加購房人稅費(fèi)和日后還款資金壓力。所謂“零首付”“負(fù)首付”違反金融信貸政策，是監(jiān)管機(jī)構(gòu)明令禁止行為，并要求銀行機(jī)構(gòu)嚴(yán)加防范。一旦銀行機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)購房合同造假，購房人不僅申請(qǐng)不到貸款，也會(huì)列入“黑名單”，影響將來的信貸業(yè)務(wù)辦理。

記者也向前述房貸經(jīng)理證實(shí)了這一點(diǎn)。“實(shí)際操作中，開發(fā)商可能會(huì)抬升房產(chǎn)價(jià)格。比如說房子打折出售，但還是按照虛高的原價(jià)來套取貸款。”他表示，這種行為對(duì)銀行而言存在很大風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)現(xiàn)的話肯定是不會(huì)做的，發(fā)放按揭貸款的前提是符合所在城市規(guī)定的首付比例要求。

今年5月9日，浙江銀保監(jiān)局向消費(fèi)者發(fā)出提示：“零首付購房”藏風(fēng)險(xiǎn)，“上車”務(wù)必擦亮眼。其中提到，購房人看似“零首付”購得房產(chǎn)，實(shí)際卻因前期人為做高房價(jià)、支付中介服務(wù)費(fèi)和稅費(fèi)等，承擔(dān)了遠(yuǎn)高于房產(chǎn)實(shí)際市場價(jià)值的負(fù)債，甚至面臨個(gè)人信息泄露、涉嫌違法等風(fēng)險(xiǎn)，得不償失。

此外，“零首付購房”還可能存在不法中介機(jī)構(gòu)“幫助”購房人申請(qǐng)經(jīng)營貸和信用貸的情形，所獲資金用于支付中介前期墊資款及高額手續(xù)費(fèi)。因此購房人要注意，經(jīng)營貸違規(guī)挪用可能會(huì)被銀行提前收回貸款。提交虛假材料獲得銀行貸款，還涉嫌貸款詐騙。情節(jié)嚴(yán)重的，將被司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

廣西銀保監(jiān)局提醒消費(fèi)者，所謂的“零首付”不僅涉嫌騙貸、變相炒作房價(jià)，還存在巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。作為消費(fèi)者，如果不擦亮雙眼，抱著“空手套白狼”的幻想，不僅沒買到心儀的房子反而會(huì)面臨經(jīng)濟(jì)損失，背負(fù)與自身還款實(shí)力不匹配的高額債務(wù)，甚至還可能被要求承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

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