綠城中國：穩(wěn)底倉，優(yōu)質(zhì)投資促權(quán)益提升

分化市場之下，頭部房企在投資端和銷售端的優(yōu)勢正進(jìn)一步凸顯。

以綠城中國為例，今年以來已獲取土地16宗，相當(dāng)于新增貨值490億元，主要涉及杭州、寧波、嘉興、臺(tái)州、蘇州、紹興、西安、大連等優(yōu)質(zhì)城市。

銷售方面，1-5月完成銷售1086億元（含代建），同比增長37.8%，在中指研究院發(fā)布的排行榜中位列第7。

值得一提的是，上升趨勢中綠城仍不斷自我優(yōu)化，權(quán)益銷售額也提升至517億元（含代建）。若只計(jì)算綠城自投部分，權(quán)益銷售占比已達(dá)到62%，較去年同期上升8個(gè)百分點(diǎn)。

而且，隨著土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化和運(yùn)營能力和提升，綠城的權(quán)益銷售額有望繼續(xù)提升，進(jìn)一步朝“全優(yōu)生”方向靠攏。

前置努力 又好又快

精準(zhǔn)投資是權(quán)益銷售額提升的核心要素。

前些年，綠城強(qiáng)調(diào)“區(qū)域聚焦，城市深耕”，重點(diǎn)關(guān)注去化較快的一二線城市。但去年以來，越來越多房企都開始“聚焦”，導(dǎo)致北京、杭州、上海等城市土拍熱度不斷，屢次出現(xiàn)30中1、40中1，乃至70中1、80中1。

意識(shí)到這個(gè)問題后，綠城及時(shí)調(diào)整策略，提出一手繼續(xù)抓“核心城市的核心地塊”，一手抓“相對安全的三四線城市或一二線城市邊緣”，在確保底倉的同時(shí)也保障了流速和利潤。

所以，最近的綠城不僅在核心地塊頻頻出手，零溢價(jià)的地塊中同樣能見其身影。

除投資布局外，前置“讀城”和“創(chuàng)新”也是綠城的兩大法寶。

“讀城”的核心是讀城、讀地、讀人。即使是在最熟悉的杭州，也要深入了解每個(gè)板塊、每條街道的文脈與習(xí)俗。只有足夠了解，才能做出真正符合需求的好產(chǎn)品。

“創(chuàng)新”的本質(zhì)是不斷升級(jí)的生活理念。早在2019年，綠城中國董事會(huì)主席張亞東就提出要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，實(shí)現(xiàn)一年創(chuàng)新、二年落地、三年復(fù)制。這幾年，綠城前置創(chuàng)新課題百花齊放，如 “城市客廳”“社區(qū)芯空間”“無界公寓”“綠色疊代”等多個(gè)前置創(chuàng)新已在綠城中國的投資版圖內(nèi)落地開花。

在如今利潤吃緊的市場中，房企都盡可能在拿地前就做好了基本的規(guī)劃方案。在不少同行以套模板來加速度時(shí)，綠城通過兩個(gè)前置提升效率，在保證速度的同時(shí)也保證了品質(zhì)：

在武漢，綠城鳳起聽瀾憑借前期精準(zhǔn)的市場研讀和產(chǎn)品價(jià)值挖掘，在全市各案場到訪成交顯著下降的市場背景下，依舊保持較高的去化流速。

在濟(jì)南，綠城春月錦廬通過前置品質(zhì)實(shí)景呈現(xiàn)，在市場下行中，贏得了客戶的認(rèn)可，日到訪量超200組，6月以來已逆勢熱銷超1.5億元。

底倉拿地 做一成一

事實(shí)上，不論布局思路怎么調(diào)整，綠城一直在做的就是確保投資安全、高效。精準(zhǔn)布局加前置創(chuàng)新的這一套組合拳，在浙江市場已經(jīng)得到了有效驗(yàn)證。

上周，在70家房企參與搖號(hào)的情況下，綠城以1.43%的超低中簽率斬獲了四七堡單元地塊。地塊位于江華璽云東側(cè)，可建面積約10.5萬㎡，新房限價(jià)66000元/㎡，條件優(yōu)越。

據(jù)悉，這是綠城首次進(jìn)入錢二板塊，也是“雙限”以來首次在杭州摘得6字頭地塊。

從綠城的邏輯來看，這樣的優(yōu)質(zhì)地塊就是底倉。出現(xiàn)時(shí)一定會(huì)參拍，但最后能不能拿下就只能“三分靠打拼、七分天注定”了。

此外，在一二線城市的邊緣和安全的三四線城市同樣有所布局，比如嘉興高鐵新城、臨海古城花街和上虞城北地塊等。

其實(shí)，這也是另一種形式的“底倉”。上述地塊均位于所在城市的核心區(qū)，地塊本身稀缺，且市場行情也較周邊更為樂觀，相當(dāng)于嘉興、臨海和上虞的“底倉”。

綠城有望通過精研城市和前置創(chuàng)新的方式，打造出符合當(dāng)?shù)貧赓|(zhì)的品質(zhì)住宅，從而推進(jìn)銷售、繼續(xù)擴(kuò)大影響力。

除上述兩種方式，根據(jù)市場的特殊情況，綠城也會(huì)考慮合作。但基于“提質(zhì)增效”的總目標(biāo)，綠城對合作的要求是苛刻的。一方面要考慮權(quán)益占比，另一方面也要考慮在產(chǎn)品、設(shè)計(jì)、營銷等多方面的把控能力。

換言之，綠城只會(huì)和有共同追求的伙伴合作。比如坤和金沙湖項(xiàng)目，也就是即將開售的紫棠園。

今年3月，坤和拿地不久雙方就達(dá)成了合作，并確定由綠城操盤。而綠城也憑借對金沙湖的了解，為產(chǎn)品進(jìn)行了精準(zhǔn)定位，欲在春風(fēng)金沙“金沙十景”基礎(chǔ)上迭代打造“紫棠十二境”，推動(dòng)板塊人居升級(jí)。

基于春風(fēng)金沙的交付實(shí)景，紫棠園未開先熱。

不止在杭州、不止在浙江，綠城已通過核心把控，在全國范圍內(nèi)深入貫徹精準(zhǔn)投資和高效運(yùn)營，助力公司在正向循環(huán)的道路上穩(wěn)步前行。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）