長實集團主席李澤鉅：拿地要“算得過賬”，不是選擇投資地點，而是揀選項目

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝 易啟江    

在房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期、部分在港上市房企業(yè)績大幅滑落的2022年，長和系兩家主要成員企業(yè)長江實業(yè)集團有限公司（以下簡稱長實集團）和長江和記實業(yè)有限公司（以下簡稱長和）整體表現(xiàn)平穩(wěn)，業(yè)績指標(biāo)波動不大。

年報顯示，2022年，長實集團實現(xiàn)總收入795.51億港元，同比減少4.43%；但歸母凈利潤為216.83億港元，同比增長2.08%。長和實現(xiàn)收益總額4572.29億港元，同比增長2.66%。

每經(jīng)記者劉頌輝攝

2023年3月16日，長實集團和長和領(lǐng)先多數(shù)上市房企，披露了2022年財報并召開業(yè)績說明會。而5年前的這一天，李澤鉅正式接棒長和系。

時間的指針回撥到2018年3月16日，長和系四家公司聯(lián)合舉行業(yè)績發(fā)布會，時年90歲的李嘉誠宣布退休，一個時代落下帷幕。

當(dāng)天下午，長和在港交所發(fā)布公告稱，李嘉誠卸任董事會主席一職，由長子李澤鉅接棒，出任長和主席，并代替李嘉誠出任汕頭大學(xué)校董會主席。

“回望過去，本人由1950年創(chuàng)業(yè)開始，1972年長江實業(yè)（集團）有限公司上市，于過去68年間，一直帶領(lǐng)長江集團穩(wěn)步發(fā)展，經(jīng)內(nèi)部增長及收購合并，積極拓展業(yè)務(wù)及收益多元化與全球化，并適時作策略性檢視以及重組，盡心盡力為股東爭取較佳利益及回報增值。”李嘉誠表示，“李澤鉅跟隨我工作超過33年，我對他充滿信心，同事們也將繼續(xù)協(xié)助他。我想李澤鉅是很OK的。”

作為長實集團主席兼董事總經(jīng)理，李澤鉅身著西裝搭配藍色領(lǐng)帶，戴銀色半框眼鏡出席了業(yè)績會，面對媒體應(yīng)答自如：“過去一年是辛苦的，且是困難重重的。大部分地區(qū)緩慢走出疫情陰影，很多行業(yè)受到影響。經(jīng)濟開始復(fù)蘇，需求升高，又出現(xiàn)勞動市場緊張和供應(yīng)鏈限制的問題。”

李澤鉅認為，驅(qū)動長實集團韌性發(fā)展的本質(zhì)在于，集團不只經(jīng)營單一業(yè)務(wù)，而是有眾多選擇，能夠應(yīng)對不同地區(qū)、業(yè)務(wù)及經(jīng)濟周期，靈活“走位”。

在業(yè)績會上，李澤鉅雖然沒有直接回答《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）關(guān)于“如何看待房地產(chǎn)市場趨勢及內(nèi)地樓市發(fā)展現(xiàn)狀”的提問，不過卻表示，將會繼續(xù)奉行“貨如輪轉(zhuǎn)”的賣樓策略，投資拿地恪守財務(wù)紀律，算得過賬便做。

外界對于長實集團的投資方向總是抱著濃厚興趣，在5月中旬召開的股東周年大會上，被問及“未來集團是否把投資重點放回內(nèi)地及香港”時，李澤鉅表示，“我們從來不是選擇投資地點，而是揀選項目。對于能產(chǎn)生理想回報的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不論在香港、內(nèi)地或其他地區(qū)，我們都會考慮。”

“拿地恪守財務(wù)紀律，價錢算得過賬便做”

在“全球房地產(chǎn)企業(yè)家之都”的香港，一大批耳熟能詳?shù)钠髽I(yè)如新鴻基、長實、恒基、新世界等，一直被內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)作典范來學(xué)習(xí)?？v觀長和系兩大旗艦公司長實集團及長和的2022年度財報，展現(xiàn)出的韌勁和穩(wěn)健也不得不讓內(nèi)地房企佩服。

年報顯示，2022年長實集團實現(xiàn)總收入795.51億港元，同比減少4.43%；股東應(yīng)占溢利216.83億港元，同比增長2.08%；每股溢利為5.98港元，較2021年增長3.6%。

房地產(chǎn)是長實集團營運的核心業(yè)務(wù)之一。李澤鉅表示，房地產(chǎn)是周期性行業(yè)，也是長遠發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。2023年，長實集團會加快賣樓速度，希望多一些項目盡快建成入賬。

土儲是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)受到周期性影響時，長實集團依靠在其他業(yè)務(wù)的布局，展現(xiàn)出發(fā)展韌性。

幾年前，香港房地產(chǎn)業(yè)競爭激烈，地價大幅上升，內(nèi)地不少房企加速規(guī)模化擴張進程，而長實集團卻轉(zhuǎn)而選擇投資基建和其他固定收入項目。其推進房地產(chǎn)之外的業(yè)務(wù)在適當(dāng)時機鎖定收成，如英國5Broadgate持有3年半后賣出，實現(xiàn)45%的回報率；飛機租賃業(yè)務(wù)計算歷年現(xiàn)金流和收入的總內(nèi)部回報率達到近雙位數(shù)。

李澤鉅表示，長實集團經(jīng)營的不是單一業(yè)務(wù)，而是有眾多選擇，能夠針對不同地方、不同業(yè)務(wù)及不同的經(jīng)濟周期靈活“走位”，將資本投放于不同資產(chǎn)，平衡發(fā)展。

“前幾年公司沒有在價格高位時購入太多土地，所以短期內(nèi)不用擔(dān)心有多少物業(yè)建成或交付。”李澤鉅相信，長實集團在控制土地成本方面具備相當(dāng)強的競爭力。“在不同產(chǎn)業(yè)、不同周期，做出不同的選擇，是我們的強項。”

隨著香港地價回歸合理態(tài)勢，資金充裕的長實集團又開始積極拿地。僅在2022年，便以較低價拿下香港多幅土地：3月以59.96億港元投得土瓜灣4個重建項目合并發(fā)展合約；10月以46億港元投得屯門大欖段住宅用地；12月以87.03億港元中標(biāo)啟德商住地塊。

截至2022年底，長實集團累計擁有可開發(fā)土地儲備總共約7500萬平方尺（約合833萬平方米），其中，內(nèi)地、香港和海外分別為6400萬平方尺（約合711萬平方米）、700萬平方尺（約合77萬平方米）以及400萬平方尺（約合44.4萬平方米）。

談到投資策略，李澤鉅說，無論是房地產(chǎn)、基建或不同業(yè)務(wù)上，長實集團都將“財務(wù)紀律”視為傳統(tǒng)，“選擇”和“財務(wù)紀律”是公司的兩大營商重點。“我們一向在拿地或進行收購交易時恪守‘財務(wù)紀律’，不抱有‘志在必得’的心態(tài)，價錢算得過賬便做。合理出價，買到當(dāng)然高興；若買不到，也許是‘塞翁失馬，焉知非福’，絕對不盲目追價。”

李澤鉅坦言，長實集團奉行嚴格的財務(wù)管理策略，被有些行家認為過于保守。但無論未來市場怎樣，除非大跌行情，否則集團的估值不會再作下調(diào)。

“從來不是選擇投資地點，而是揀選項目”

受房地產(chǎn)周期性影響，長實集團在銷售收入上亦出現(xiàn)增長放緩的趨勢。

2022年，長實集團實現(xiàn)物業(yè)銷售收入257.56億港元，同比下降31.86%。其中，香港及內(nèi)地的物業(yè)銷售收入實現(xiàn)營收145.11億港元、99.16億港元，分別下降了7.71%、54%。海外物業(yè)營收為13.29億港元，同比增長了277.56%。

這一切，是59歲的李澤鉅所清楚的。在業(yè)績發(fā)布會上，沉穩(wěn)嚴肅的李澤鉅，時而摘下眼鏡，換上暗色全框眼鏡；時而因為打噴嚏，請工作人員將會議桌上的鮮花搬走。

“在過去幾年里，酒店是整個香港最辛苦的行業(yè)，港口業(yè)務(wù)發(fā)展得也不容易，挑戰(zhàn)非常多。”李澤鉅說，幸好長實集團的很多酒店是經(jīng)營高端服務(wù)式公寓，本地人的生意多，月租生意維持了穩(wěn)定的現(xiàn)金流；港口的吞吐量雖然跌了，貨柜碼頭的箱停在碼頭時間拉長，倉庫租金上升，才按年實現(xiàn)了30%增長。

除物業(yè)銷售收入出現(xiàn)明顯下降外，長實集團其他業(yè)務(wù)收入在2022年均實現(xiàn)同比上漲。

具體來看，酒店及服務(wù)套房業(yè)務(wù)收入32.28億港元，同比增長19.07%；物業(yè)及項目管理收入8.96億港元，同比增長0.9%；基建及實用資產(chǎn)業(yè)務(wù)收入228.89億港元，同比增長9.69%。

對于未來樓市的走勢，李澤鉅認為，香港住宅物業(yè)存在剛性需求，無論住什么單位，富豪、中等收入或基層，對比全世界，香港都是住得太小。特區(qū)政府在想辦法增加供應(yīng)量，令價錢及市民購買力同步。

短期來看，利率走勢及房屋政策將繼續(xù)主導(dǎo)香港樓市。李澤鉅表示：“我們的售樓處放出了‘深水炸彈’價格，相信對市場有剌激作用。”

在業(yè)績會上，李澤鉅將新樓盤的價格比作“深水炸彈”時，露出了少見的笑容。他表示，香港人一直想樓價能實惠些，長實集團項目的定價一向貼近市場，讓更多人能“上車”。飛揚二期項目是可以接受的“上車盤”，六成房源總價在400萬港元以下。

“公司最喜歡‘貨如輪轉(zhuǎn)’的銷售策略，雖然不如‘深水炸彈’的說法響亮，如果有機會以平價買地，便宜一點賣樓，買家開心，我們也開心。”李澤鉅說。

時間回到2019年，進入“李澤鉅時刻”的長實集團一改大舉出售內(nèi)地資產(chǎn)的節(jié)奏，轉(zhuǎn)而在內(nèi)地市場的投資表現(xiàn)積極。如當(dāng)年5月入股成都核心商業(yè)區(qū)的晶融匯項目；12月份創(chuàng)立并持股的新加坡ARA（亞騰資產(chǎn)管理公司），通過旗下基金參與收購了位于上海浦東新區(qū)的三林印象城項目。

長實集團是最早進入內(nèi)地的港資房企之一，自2006年入滬后，在上海市場深耕17年，見證了上海城市的發(fā)展變遷。

如長實集團開發(fā)的上海普陀區(qū)高尚領(lǐng)域綜合體項目和嘉定區(qū)湖畔天下住宅項目，推向市場后便取得熱銷，2019年銷售金額近百億元，創(chuàng)下長實集團上海市場歷年銷售最佳成績。其中，高尚領(lǐng)域項目還問鼎2019年上海住宅總銷售套數(shù)及金額排名前三甲。

2020年，當(dāng)部分內(nèi)地房企正在高歌猛進、紛紛將總部搬到上海大虹橋時，長和系卻開始加速出清、回籠資金，這一度被外界解讀為長實集團要從內(nèi)地撤資，將發(fā)展重心回歸香港。

2020年至今，長和系出售的業(yè)務(wù)及資產(chǎn)，涉及能源、通訊、房地產(chǎn)、電力、飛機租賃等板塊，涉及交易金額逾千億元人民幣。其中，2021年長實集團以35億元出售上海世紀盛薈廣場的股份；2022年9月，以208億港元出售香港波老道21號豪宅發(fā)展項目“21BORRETTROAD”；2023年3月11日，以總代價12億英鎊出售英國倫敦“5Broadgate”大廈物業(yè)。

“長江集團做出每一項投資，最重要的考慮因素是項目的質(zhì)素、穩(wěn)健性及回報率。作為全球性企業(yè)，整個集團每天都面對很多投資選擇，涉及不同地域以及不同行業(yè)，我們從來不是選擇投資地點，而是揀選項目。對于能產(chǎn)生理想回報的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不論在香港、內(nèi)地或其他地區(qū)，我們都會考慮。”

2023年5月18日，在長實集團、長和及長江生命科技聯(lián)合舉行的股東周年大會上，李澤鉅表示：“長江集團旗下公司在全世界50多個國家和地區(qū)投資及經(jīng)營多元化業(yè)務(wù)，對我們來說每一個地方都是本地市場，從來都沒有撤出過香港、內(nèi)地以及歐洲、澳洲，每個地方都是本地市場。”

李澤鉅還表示，對股東而言，集團在哪個地方賣樓不重要，最重要是能賺錢回來。在香港賣住宅項目或在倫敦賣辦公樓，錢也是回到公司。

“公司現(xiàn)金流充裕，有充分條件應(yīng)對市場變化”

作為知名的全球性企業(yè)，長實集團的業(yè)務(wù)范圍遍及香港、內(nèi)地，以及歐洲、澳洲、新加坡、加拿大等國家和地區(qū)，尤其在香港地區(qū)及內(nèi)地的物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)占重要市場地位。

年報顯示，2022年長實集團在內(nèi)地持有開發(fā)或待開發(fā)的住宅及商業(yè)項目達到12處，分別是北京逸翠園、長沙盈峰翠邸、重慶御峰、大連御南灣、東莞海逸豪庭、廣州逸翠莊園和御湖名邸、惠州瀧珀花園、上海高逸尚城和御沁園、武漢觀湖園和珠海柏濤灣。投資或自用物業(yè)主要在上海、深圳、北京和沈陽，包括梅龍鎮(zhèn)廣場、嘉里不夜城、長城飯店等。

物業(yè)開發(fā)作為長實集團的傳統(tǒng)之根，至今仍是管理層時刻在意的業(yè)務(wù)。

長實集團在財報中介紹，下一步，公司將優(yōu)化物業(yè)開發(fā)組合，拓展土地儲備，繼續(xù)物色機會拓闊能夠帶來經(jīng)常收入來源的行業(yè)與地域，形成可持續(xù)發(fā)展。

對于內(nèi)地房地產(chǎn)市場，李澤鉅表示，疫情防控措施優(yōu)化后，商業(yè)民生活動相繼復(fù)蘇，積極財務(wù)及穩(wěn)健貨幣政策在持續(xù)推動整體經(jīng)濟發(fā)展，促進作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展相關(guān)舉措，預(yù)期將有助于刺激經(jīng)濟。

海通國際在研報中認為，長實集團是少數(shù)在2022財年增加每股股利、回購股票和控股股東購買股票的開發(fā)商之一，管理層以此表明對長實集團的前景充滿信心。

李澤鉅表示，公司財務(wù)穩(wěn)健，現(xiàn)金流充裕，所持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抗跌力強，有充分條件靈活應(yīng)對市場的變化及波動。

截至2022年底，長實集團持有的現(xiàn)金凈額約126億港元，維持了凈現(xiàn)金頭寸，財務(wù)狀況是同業(yè)最佳之一，集團在更多并購方面處于優(yōu)勢地位。

上述研報還指出，長實集團可觀的經(jīng)常性利潤有助于其抵御其他部門不確定的運營風(fēng)險。特別在2022年的經(jīng)常性利潤同比增長5%，達到140億港元的歷史最高水平，占2022財年總利潤（240億港元）的57%（占比創(chuàng)歷史新高）。

年報顯示，2022年長實集團以總代價約24.7億港元（未計費用）于聯(lián)交所合共回購49342500股股份。截至2022年12月31日，長實集團已發(fā)行股份總數(shù)為3605190333股。

值得一提的是，2023年5月29日，長實集團發(fā)布公告，當(dāng)日斥資約5385萬港元回購124.45萬股股份，回購價為每股43.2港元至43.35港元。此前的5月24日和23日，長實集團分別斥資約7879萬港元和約3027萬港元，回購181.95萬股和70.65萬股股份。

上述研報顯示，長實集團的交易價格相對新資產(chǎn)凈值預(yù)測貼現(xiàn)62%，為2022財年市凈率的0.5倍，該交易倍數(shù)比平均水平低近一個標(biāo)準(zhǔn)差。

“我對香港的繁榮及穩(wěn)定懷有信心”

在外界看來，李澤鉅更多地繼承了李嘉誠低調(diào)以及沉著穩(wěn)重的風(fēng)格。

根據(jù)公開資料，1985年，21歲的李澤鉅便正式加入長江集團，從基層做起；25歲時成為長實集團執(zhí)行董事；28歲代替父親進入?yún)R豐董事會擔(dān)任非執(zhí)行董事；29歲成為長實集團副董事總經(jīng)理；30歲成為長實集團副主席；35歲成為長實集團副主席及董事總經(jīng)理；一直到54歲，正式從父親手里接過資產(chǎn)價值1400億美元的長和系。

在最后一次以長和主席的身份出席公司股東會時，李嘉誠寄語李澤鉅：“企業(yè)家最重要的是要忠誠盡力去為股東爭取良好的業(yè)績，同時還要為股東著想，將股東利益排第一位，分紅派息要合理。”他要求李澤鉅，“努力為股東爭取好的業(yè)績，強調(diào)成績是要‘正正當(dāng)當(dāng)’，要對得起社會、對得起股東。”

5年來，除了是長實集團掌舵人、全國政協(xié)委員身份，李澤鉅還在2023年3月17日被香港特區(qū)政府委任為特首顧問團成員。李澤鉅在當(dāng)天回應(yīng)媒體時表示，會在任期內(nèi)致力就香港的策略性發(fā)展為行政長官提供意見。“香港正值疫后重新向世界出發(fā)的重要時刻，希望運用長江集團多年來在全球超過50個國家和地區(qū)的營商經(jīng)驗，協(xié)助香港把握未來機遇。”

在長和與長實集團2023年3月份召開的2022年度業(yè)績報告會上，李澤鉅談到對香港未來的看法時表示，“我對香港的繁榮及穩(wěn)定懷有信心！”

李澤鉅說，香港這幾年是辛苦的，但自信的是有國家支持，香港始終將會是國際金融中心，在貿(mào)易及航運上具備優(yōu)勢。香港可成為內(nèi)地與外國之間的橋梁，“橋”上的生意會波動起伏，但“橋”的作用永遠不會失去。

封面圖片來源：每經(jīng)記者劉頌輝攝